第二，高端低密和别墅，重点看花园、景观和后期投入。

05 常青藤独栋

这段时间我们也在看一些总价更高的低密房源。

比如常青藤有一套独栋，之前报价比较高，现在价格已经有所下调。

这套房子的核心卖点是，临湖，花园大，面积也够，装修在长青藤里面算维护得比较好的。

很多老别墅的问题，不是房子面积不大。

而是装修太老、维护太差、审美过时，客户买回来以后还要重新花很大成本去改。

所以一套老别墅能不能看，不只是看产权面积，也不是只看花园面积。

还要看几个东西，房子有没有明显维护问题。

装修还能不能接受。

花园是不是好用。

景观是不是稳定。

后期改造成本会不会太高。

这套长青藤的独栋，如果后面价格还能谈，它在同类产品里是有性价比的。

06 保利高尔夫白云山庄独栋

保利高尔夫这类房子，本身就不是普通客户会看的产品。

它适合的是已经明确想要别墅生活、能接受维护成本、也知道别墅后期需要投入的人。

这类房子不能只看报价。

有些房子看起来便宜，但土建、外立面、花园、设备、管线、地下室，后面每一项都要花钱。

有些房子报价稍微高一点，但前期已经做过不少土建和改造，反而能省掉后面的很多麻烦。

所以别墅不能只看单价。

更不能只看是不是独栋。

要看它原来的底子，也要看后面还要花多少钱才能真正住进去。

07 已经成交的树景、花园、装修房

最近还有一些成交，也能说明这个趋势。

比如江山樾之前有一套树景别墅，总价200多万，出来没多久就卖了。

再比如橡树澜湾有一套带一点独栋感的房子，也成交到了400多万。

还有凡尔赛一套装修比较好的别墅，成交在800多万。

很多人第一反应可能觉得贵。

但你真正在北区找一圈，想找全新装修、有电梯、有花园、有品质，还能直接住的别墅，其实并不好找。

这就是现在高端二手的一个变化。

客户不是只看便宜。

他看的是，这个房子能不能满足当下生活。

买了以后还要不要大折腾。

它有没有同类替代。

如果替代品很少，它就会有成交机会。

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第三，成熟板块和核心区，重点看价格有没有覆盖房子的缺点。

08 观宸140平左右二手房

第一，140平这个级别，它是唯一的板楼，这是最大的一个卖点，其他都是大户型才有板楼。

第二，它的那个朝向也比较好，东南朝向，一面中庭，然后另外一边也不是那种很旧的老房子，这种那种房子看着城市界面也还可以，位置还比较好。

第三，这个房子是现房，然后可以拎包入住，然后也好租，软装也不用再花钱，观宸品质在线。

第四，这个房子的价格是整个小区里面挂牌最低的，谈的最后的成交也是最低的。我们客户已经谈到435万，业主很安心，这个房子的价格很有质价比。

第五点，总高只有16层在观音桥这种核心位置很难得，云幕间距也比较宽。

这套我个人觉得很优质，最近一周应该就会卖掉。

09 龙湖揽境

这套180多平的装修房，也比较典型。

这套房子报价不低，但实际可谈空间比较大，最后大概在300多万这个区间。

清水价格都在330-360之间，这套是直接包含了装修。

它的优点很明确，面积大，装修配置完整，地暖、中央空调、新风、家具家电这些都比较齐，房子成色也比较新。

原来是四房，现在改成了三个房间，两个套房加一个书房。

主卧和次卧尺度都比较大。

对很多改善客户来说，这种房子住起来会比较舒服。

但它也有一个问题，有一点轨道噪音。

所以这套房子就很典型。

它不是完美房源。

但如果你能接受这部分噪音，它用一个相对有吸引力的价格，给到了比较大的面积、比较好的装修和比较新的成色。

10 照母山恒大御府洋房

照母山恒大御府也有一类洋房值得看。

面积大概110平左右，总价在一百多万。

放在照母山，如果你想找位置综合还可以、又是一梯两户的洋房，这个总价段并不多。

很多客户不喜欢太偏。

不喜欢生活不方便。

也不想总价拉太高。

这种房子就可以作为性价比选择。

它不是顶级改善。

但它解决的是另一类问题：

预算有限，但还是想买一个相对成熟、不是普通高层的产品。

11 海成云湖郡一期100平左右房源

一期也有100平左右的房子，价格大概在150万上下。

这类房子我们会看两个数据。

一是同面积段最近有没有真实成交。

二是最近带看有没有起来。

如果同面积段已经有成交，近期带看也不差，说明不是只有业主自己觉得房子好，市场确实有人在看。

这种房子适合总价敏感，又希望买到一个相对新一点、居住氛围还可以的客户。

12 万科系低价大面积房源

另外，还有一些价格明显下来的房源，比如万科某些小区里一百多万的140多平。

这类房子的问题是，楼层可能不太理想。

装修和居住感也要具体看。

但价格已经放得比较有吸引力。

它适合预算卡得比较死、可以接受楼层问题、主要想买大面积的人。

但我也会提醒客户，便宜一定有原因。

楼层、噪音、朝向、装修、小区维护，任何一个问题都要提前看清楚。

不能因为总价便宜，就自动忽略硬伤。

现在的二手房市场，就是这样。

不是没有机会。

但机会不会平均分布在所有房子里。

最后，如果你想看二手房，或者你有房产相关问题，欢迎和我们链接。