5月二手房成交环比由正转负,成交动能走弱;土拍溢价率同环比均提升(房地产行业26年5月全扫描)

【板块收益】

5月房地产板块绝对收益为-4.8%，但相对收益（相对沪深300）为-6.6%，地产板块跑输沪深300，虽然3-4月楼市出现了“小阳春”行情，但5月成交动能出现走弱，市场信心仍然不足。

政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。

1 5月新房成交同比由正转负；二手房成交环比由正转负，成交动能减弱

   1.1 新房：5月新房成交面积环比正增长，同比由正转负

   1.2 二手房：5月二手房成交环比由正转负，成交动能减弱；低基数影             响下同比涨幅扩大

   1.3 库存：库存规模同环比均下降，去化周期环比下降、同比上升

2 土地市场：受核心城市优质地块带动，5月住宅类用地土拍溢价率同环     比均提升

3 房企：5月百强房企销售降幅持续收窄；拿地金额、拿地强度同比提升

   3.1 销售：百强房企5月销售同比降幅持续收窄

   3.2 拿地：在核心城市优质地块土拍带动下，房企拿地强度小幅回升，          楼面均价同比增长

4 政策：城市更新“十五五”规划发布；上海、广州推进收购二手房

5 5月地产板块跑输沪深300，楼市成交动能走弱，市场信心仍然不足

6 风险提示

7 附录

1.1 新房：5月新房成交面积环比正增长，同比由正转负

5月新房成交面积环比正增长，同比增速由正转负。5月47城新房成交面积1267.0万平，环比上升9.2%，同比下降0.5%，同比增速由正转负，同比增速较4月下降了3.3个百分点。1-5月47城新房成交面积5621.7万平，同比下降8.3%。

从各能级城市来看，5月一线城市新房成交同比增幅收窄，二线城市同比降幅扩大，三四线城市同比降幅收窄。

1）一线城市：5月新房成交面积266.4万平，环比上升4.0%，同比上升16.5%，同比增幅较4月收窄了11.2个百分点。具体来看，四个一线城市中上海、广州、深圳同环比均增长，上海环比增长2%、同比增长17%，广州环比增长23%、同比增长7%，深圳环比增长55%、同比增长50%；而北京虽然同比仍有15%的增长，但环比出现了27%的下滑。1-5月一线城市新房成交面积1024.4万平，同比下降0.9%，其中北京、上海、广州同比分别上升1%、4%、3%，深圳同比下降28%。

2）二线城市5月新房成交面积478.4万平，环比上升3.4%，同比下降4.3%，同比降幅较4月扩大3.6个百分点。其中武汉、苏州、福州、大连同环比均正增长；济南、南宁环比正增长、但同比负增长；青岛、宁波环比负增长、同比正增长；杭州、成都同环比均出现了下滑，杭州环比下降11%、同比下降12%，成都环比下降7%、同比下降16%。1-5月二线城市新房成交面积2102.0万平，同比下降13.4%。

3）三四线城市5月新房成交面积522.3万平，环比上升18.3%，同比下降4.2%，同比降幅较4月收窄了0.3个百分点。其中佛山、莆田、芜湖、吉安、肇庆、梧州、清远、茂名同环比均正增长。1-5月三四线城市新房成交面积2495.3万平，同比下降6.5%。

1.2 二手房：5月二手房成交环比增速由正转负，成交动能减弱；低基数影响下同比涨幅扩大

5月二手房成交环比增速由正转负，成交动能减弱；低基数影响下同比涨幅扩大。5月23城二手房成交面积1169.0万平，环比下降11.3%，同比增长12.5%，同比涨幅较4月扩大了4.1个百分点。1-5月23城二手房成交面积5383.3万平，同比增长1.8%。

从各城市能级来看，5月各能级城市二手房成交环比均出现了负增长，同比涨幅均有所扩大。5月一、二、三四线城市二手房成交面积分别为408.6、528.0、212.5万平，环比增速分别为-7.9%、-15.9%、-4.2%，同比增速分别为14.8%、8.3%、20.2%，同比增幅较4月分别扩大了2.3、2.3、12.0个百分点。一线城市中，北京二手房成交面积同比上升3%、环比下降14%，深圳同比上升15%、环比上升0.2%，上海同比上升23%、环比下降6%；二线城市均环比下降、除南宁外同比均上升。其中杭州同比上升4%、环比下降16%，成都同比上升11%、环比下降12%。1-5月一、二、三四线城市二手房成交面积分别为1883.5、2530.3、969.5万平，同比增速分别为3.2%、-2.3%、11.0%。其中北京1-5月累计同比上升0.2%，上海累计同比增长8%，深圳累计同比下降6%，杭州累计同比下降15%。

1.3 库存：库存规模同环比均下降，去化周期环比下降、同比上升

库存规模同环比均下降，去化周期环比下降、同比上升。截至5月末，我们跟踪的13城新房库存面积为7421.3万平，环比下降5.6%，同比下降4.5%；整体去化周期为18.9个月，环比下降1.5个月，同比上升2.1个月。一、二、三四线城市库存面积环比增速分别为-3.0%、-0.9%、-17.2%，同比增速分别为-10.7%、3.4%、1.9%；去化周期分别为15.9、17.0、56.6个月，一线城市环比下降1.3个月、同比提升0.2个月，二线城市环比提升0.3个月、同比提升4.1个月，三四线城市环比下降12.2个月、同比提升4.6个月。具体来看，5月我们跟踪的所有城市中仅上海、杭州去化周期在12个月内。

5月土地市场成交规模年环比增长。5月全国（300城）成交土地规划总建筑面积为1.3亿平，环比上升12.6%，同比下降23.8%，同比降幅较上月收窄了0.3个百分点。一、二、三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为25.5%、20.2%、20.2%，同比增速分别为-54.6%、-20.8%、-13.5%。单看住宅用地，全国住宅类成交土地建面2048.9万平，环比下降7.0%，同比下降24.8%，同比降幅收窄了2.5个百分点。一、二、三线城市住宅类土地成交建面环比增速分别为62.2%、-15.1%、7.9%，同比增速分别为-1.9%、-41.8%、-29.5%。

从市场热度来看，受核心城市优质地块带动，5月住宅类用地土拍溢价率同环比均提升，一、二线城市住宅类用地土拍溢价率均超过10%。不过，土拍市场分化明显，根据中指院，上海、杭州平均溢价率分别为34%和28%，而南京、沈阳、郑州普遍低溢价或底价成交，市场冷热不均态势明显。

从全类型土地来看，5月全国（300城）成交土地平均楼面价1061元/平，环比下降3.9%，同比下降8.9%；平均土地溢价率为6.9%，环比提升0.6个百分点，同比提升3.5个百分点。一、二、三线城市成交土地楼面均价分别8344、1751、775元/平，环比增速分别为-14.1%、-13.7%、-1.8%，同比增速分别为-4.1%、6.6%、-10.3%；平均溢价率分别为13.4%、9.3%、2.9%，其中一线城市环比提升8.5个百分点，同比提升11.3个百分点；二线城市环比下降0.4个百分点，同比提升3.1个百分点；三线城市环比下降0.7个百分点，同比提升0.1个百分点。

从住宅类用地来看，5月全国（300城）住宅类用地成交平均楼面价为4666元/平，环比上升15.6%，同比下降11.2%。本月全国住宅类用地平均溢价率为9.6%，环比提升0.8个百分点，同比提升5.3个百分点。一、二、三线城市住宅类用地平均楼面价为25398、9866、3657元/平，环比增速分别为-27.8%、24.9%、2.6%，同比增速分别为-53.5%、50.9%、-1.1%；土地溢价率分别为14.7%、11.7%、2.9%，其中，一线城市环比提升8.9个百分点，同比提升12.4个百分点；二线城市环比下降0.7个百分点，同比提升3.7个百分点；三线城市环比下降2.4个百分点，同比下降0.6个百分点。

全类型土地累计成交情况来看，1-5月全国土地成交总价同比下降超三成，土拍热度不及去年同期。1-5月全国（300城）成交土地规划总建面6.7亿平，同比下降16.7%，成交总价6669亿元，同比下降30.2%，楼面均价989元/平，同比下降16.3%，平均溢价率5.2%，同比下降3.0个百分点。一、二、三线城市1-5月累计土地成交建面分别为2087、12251、23356万平，同比增速分别为-3.9%、-16.2%、-9.5%；累计成交总价分别为1333、1869、1886亿元，同比增速分别为-36.1%、-45.2%、-13.9%；楼面均价分别为6385、1525、807元/平，同比增速分别为-33.6%、-34.5%、-4.8%；平均土地溢价率分别为7.3%、5.8%、2.5%，同比分别下降3.5、7.6、0.4个百分点。

住宅土地累计成交情况来看，1-5月全国住宅类用地土地成交总价同比降幅接近四成。1-5月全国（300城）住宅类用地成交土地规划总建面1.1亿平，同比下降23.6%，成交总价4262亿元，同比下降37.7%，楼面均价3922元/平，同比下降18.5%，平均溢价率7.1%，同比下降3.9个百分点。一、二、三线城市1-5月累计住宅类用地土地成交建面分别为359、1898、2627万平，同比增速分别为-9.8%、-41.8%、-26.8%；累计住宅类用地成交总价分别为1119、1359、961亿元，同比增速分别为-39.6%、-52.1%、-19.7%；楼面均价分别为31136、7160、3656元/平，同比增速分别为-33.0%、-17.7%、9.6%；平均土地溢价率分别为8.8%、7.6%、2.3%，同比分别下降3.8、8.9、1.1个百分点。

3.1销售：百强房企5月销售同比降幅持续收窄

百强房企5月销售同比降幅持续收窄。百强房企5月实现全口径销售额3072亿元，同比下降1.1%（前值：-11.6%）；权益口径2264亿元，同比下降0.2%（前值：-7.7%）。百强房企1-5月实现全口径销售额1.17万亿元，同比下降17.1%（前值：-20.7%）；权益口径8582亿元，同比下降17.1%（前值：-20.8%）

5月CR5、CR10销售同比持续正增长，但增速较4月下滑。5月CR5、CR10全口径销售额同比增速分别为7.0%、2.1%，同比增速分别下降13.9、5.2个百分点；CR20、CR50同比增速分别为-2.2%、-1.9%，同比降幅分别收窄0.3、7.4个百分点；CR5、CR10、CR20权益口径销售额同比增速分别为6.8%、1.1%、-0.8%，同比增速分别下降20.2、13.8、4.2个百分点，C50同比增速为-1.1%，同比降幅收窄4.6个百分点。

TOP20房企中，5月销售额同比增速为正的企业有：中国中铁（+217%）、中建东孚（+60%）、中国铁建（+40%）、华润（+28%）、招蛇（+20%）、越秀（+18%）、中海（+14%）、保利置业（+10%）、建发（+4%）。1-5月销售额同比增速为正的企业有：中旅投资（+177%）、中建东孚（+87%）、中建壹品（+34%）、中海（+14%）、招蛇（+13%）、金茂（+11%）、华润（+8%）。

3.2 拿地：在核心城市优质地块土拍带动下，房企拿地强度小幅回升，楼面均价同比增长

在核心城市优质地块土拍带动下，房企拿地强度小幅回升，楼面均价同比增长。百强房企5月全口径拿地金额389亿元，同比增长6.4%，百强房企拿地强度（拿地金额/销售金额）为13%，环比提升3个百分点，同比提升1个百分点；拿地建面240万平，同比下降3.5%；楼面均价1.6万元/平，同比增长10.2%。具体来看，5月拿地金额较多的主流房企有：华润置地（拿地金额95亿元，拿地强度41%）、保利发展（80亿元，29%）、滨江集团（63亿元，68%）、绿城中国（45亿元，36%）。

2026年1-5月，由于去年基数较高，百强房企拿地金额与拿地强度同比均下滑。从累计来看，1-5月百强房企全口径拿地金额2708亿元，同比下降43.9%，拿地建面3289万平，同比下降24.8%，楼面均价8233元/平，同比下降25.4%，拿地强度25%，同比下降9个百分点。1-5月拿地金额排名中，华润置地排名第一（拿地金额313亿元，同比-6%，拿地强度33%），其次是越秀地产（拿地金额282亿元，同比+26%，拿地强度76%）、保利发展（拿地金额214亿元，同比-48%，拿地强度20%）、绿城中国（拿地金额123亿元，同比-69%，拿地强度25%）、中国金茂（拿地金额121亿元，同比-66%，拿地强度29%）、滨江集团（拿地金额121亿元，同比-56%，拿地强度36%），其余房企拿地金额均不足100亿元。

中央层面，城市更新“十五五”规划发布，系统部署城市更新相关工作。5月28日，国务院发布《城市更新“十五五”规划》，明确了“十五五”时期城市更新工作的目标指标、重点任务、重大工程和政策举措。这是我国首个以“五年规划”形式出台的城市更新专项顶层设计。

与“十四五”相比，“十五五”定量目标更清晰精准、结构更重“质效与可持续”。各项改造指标分化：

1）规模增加：危旧房改造（50万套/间）、老旧街区厂区改造（1500个）、历史建筑修缮（1.5万处）、地下管网更新（36.5万公里）规模明显提升；体育场地规模（12.8万公顷）略有增加；

2）规模减少：城中村改造数量（4000个）虽略有下滑，但体量仍然较大；老旧小区改造（11.5万个）下滑；

3）新增：新增城市公园绿地（2万公顷）、应急避难场所（5万个）、城镇房屋基础信息数字化率（>95%）等改造目标。

此外，城市更新“十五五”规划有三大亮点：

1）构建可持续的城市建设运营投融资体系。我们预计，一些开发企业有一些在手旧改项目可能在原先资金或资源受阻的情况下停滞不前，在此之后可能会加速推进，有利于房企在当前背景下喘一口气，后续重回正轨。根据住建部，2021-2024年城市更新总投资额超16万亿元。我们预计，“十五五”城市更新的总投资额将不低于16万亿元。①财政支持：提及“中央财政支持实施城市更新行动”；“允许通过地方政府专项债券支持符合条件的城市更新项目建设，支持用作项目资本金”；“地方政府加大财政投入”；“落实城市更新相关税费减免政策”。2025年城市更新相关债券发行规模超3500亿元，同比增长2%，占新增债券的7.6%；2026年一季度发行接近1200亿元，同比增长7%，其中城中村改造债券发行规模超500亿元，同比增长140%。②金融支持：提及“允许采用综合开发、银团贷款、项目投资等市场化模式给予支持”。③社会资本：提及“推动符合条件的城市更新项目发行REITs、资产证券化产品等”；“支持符合条件的城市更新企业发行公司债券、中期票据等”；“鼓励民营企业积极参与城市基础设施建设运营”。

2）构建多主体协同参会与机制，支持民企参与城市更新。规划提出“政府统筹协调各类存量资源，支持国有企业、民营企业参与城市更新”。各方的角色定位更加清晰，政府作为资源的统筹者，积极调动各方力量参与城市更新大工程上。由于城市更新涉及面广，民企可根据自身的资源、设计、产业以及效率优势，在城市更新的大势中找到机会。

3）促进房企转型发展、参与城市更新，以内生改造更好激活城市存量资产价值。规划提出“促进房地产开发企业转型发展、参与城市更新”，为房企未来发展指明了新出路，从短周期的“开发商”转向长周期的“城市运营商”。我们认为，未来房企参与城市更新也将从单纯的项目争夺转向差异化城市更新品牌构建。在城市更新过程中，过去房企主要靠新城增量开发，向外围扩大城市边界，未来将城市核心区域的存量资产盘活是重点内容，以内生改造激活城市活力，更好激活存量资产的价值。

（详见我们的报告《城市更新“十五五”有哪些重要变化？》）

地方层面，

1）广州启动收购二手房，上海收购二手房成效初显，并将试点扩大至全部中心城区。5月26日，广州发布楼市“穗八条”系列配套文件，其中指出，广州安居集团启动支持居民“卖旧买新”试点工作，收购对象为总价在300万元以内，建筑面积在70平方米以下，位于广州环城高速以内的二手住宅，楼龄不限，居民须在二手住宅交易后180个自然日内购买位于广州市行政区域内的新建商品住宅。

此外，上海披露收购二手房工作进展。根据上海市房管局官网，截至5月21日，三区已累计完成房源收购523套，其中徐汇区458套、浦东新区64套、静安区1套。今年二季度以来，黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦五区均已启动收购二手住房用于保租房工作。（详见我们的报告《上海收购二手房取得阶段性进展及扩围对楼市有多大影响？》）

2）5月公积金仍是各地政策的主要优化调整方向。苏州大幅提高贷款额度上限；广州、苏州、青岛、大连等地扩大公积金提取用途，其中广州、青岛支持公积金用于原拆原建；广州“商转公”扩大受益面、降低转贷门槛。

5月8日，青岛优化公积金政策，支持缴存人使用住房公积金贷款用于老旧住房自主更新原拆原建，支持缴存人提取住房公积金支付住宅专项维修资金、契税缴纳、物业费等住房消费支出。

5月10日，大连优化公积金政策，对购买拥有所有权自住住房、建造、翻建、大修拥有所有权自住住房，以及出资为拥有所有权的既有住宅加装电梯及电梯更新改造等住房消费提取情形，取消“连续足额缴存住房公积金满3个月”的缴存时间限制；支持提取住房公积金支付购买再交易住房首付款。

5月10日，苏州优化公积金政策，个人公积金最高贷款额度调整为150万元，家庭公积金最高贷款额度调整为200万元；购买现房销售的新建商品住房，贷款额度上浮50%，购买新建二星级及以上居住类绿色建筑，贷款额度上浮20%，购买新建“两智一全”等改善型住宅，贷款额度上浮50%。绿色建筑、“两智一全”同时符合，以其中最高可上浮比例为上限。现房、“好房子”上浮比例可叠加计算，最高可贷400万元；支持支付契税提取，支持支付住宅专项维修资金提取。

5月10日，海南拟优化公积金政策，单方缴存住房公积金的，最高贷款基准额度新房、二手房统一提高至100万元，夫妻双方均缴存住房公积金的，最高贷款基准额度新房、二手房统一提高至120万元。；高层次人才（A、B、C、D、E类人才），其住房公积金最高贷款额度在基准额度基础上上浮20%。人才贷款额度上浮政策与现行多子女家庭（上浮20%）、二星级以上绿色建筑（上浮10%）、保障性住房（上浮10%）等住房公积金贷款额度上浮政策可叠加执行。

5月13日，湖南出台楼市新政，省内首次购买住房的留湘来湘就业创业高校毕业生、青年人才和高层次人才，在开户且缴存一个月后，可申请公积金贷款，最高额度可不与账户余额挂钩，按工作待遇基数及劳动（聘用）合同年限合理确定，其中，高层次人才最高贷款额度可放宽至4倍，留湘来湘就业创业高校毕业生、青年人才可放宽至2倍；初婚初育家庭、二孩及以上家庭使用住房公积金贷款购买新建商品住房的，将贷款额度上限再提高30%以上；支持提取住房公积金用于缴纳购房契税、维修资金，支付物业费、房租、大病医疗费用，以及用于住房适老化适儿化改造、老旧住宅电梯加装更新、老旧住房自主更新、原拆原建等。支持使用（含提取、贷款）住房公积金用于住房装修。

5月26日，广州优化公积金政策，“商转公”扩大受益面、降低转贷门槛，符合条件的商业贷款可转为组合贷款，累计缴存住房公积金时限由60个月缩短为36个月，原商业贷款放款年限由3年缩短为2年，申请对象由本市缴存人扩展至粤港澳大湾区或广州都市圈城市的缴存，贷款额度提高至80%；在本市行政区域内建造、翻建、大修自住住房；在缴存人或配偶户籍所在省建造、翻建、大修自住住房；在本市行政区域内无自有产权住房，在广东省内建造、翻建、大修自住住房的；在本市行政区域内，缴存人、配偶拥有所有权的危旧住宅进行原拆原建，可提取公积金。

5月地产板块跑输沪深300。5月房地产板块绝对收益为-4.8%，但相对收益（相对沪深300）为-6.6%，地产板块跑输沪深300，虽然3-4月楼市出现了“小阳春”行情，但5月成交动能出现走弱，市场信心仍然不足。

政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。

数据来源：新房、二手房成交，新房库存均来源于同花顺；土地市场数据来自于万得。