房地产“隐形政策”正引导二手房热度流向新房市场

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最近，开发商普遍把城市更新“十五五规划”当成是行业利好。从市场测算来看，“十五五”城市更新领域的投资金额至少有15万亿元，平均每年约有3万亿元投向城市更新，体量巨大，确实是一个利好消息。

但是，值得注意的是，这一轮城市更新不同于上一轮的“棚改”。今后的城市更新项目，上马的前提还是项目本身能实现资金自平衡，也就是项目本身要能算得过账。另一方面，此前政治局表态首次将城市更新与稳定房地产市场并列纳入“防风险”框架，说明后续城市更新的政策扶持即便持续加码，但也已进入全方位债务防风险阶段。

站在房企角度，当下的城市更新依然是一个操作难度大、容错空间小的硬骨头。

实际上，对于目前的房地产市场尤其是新房市场而言，一个潜在的“利好”是高层或正在引导并推动打通“二手房-新房”的置换链条。

当前二手房市场热度不小，但由于市场供应新房与二手之间的价差问题，“卖二手房换新房”的链条并不通通顺，新房市场依然较为惨淡。由此，若要市场进一步止跌回稳，推动二手房热度往新房市场转化就至关重要。

从城市动态来看，目前除了上海、广州等明确政府收购二手房推动置换之外，最近我们观察到成都、苏州等核心城市也在这方面有所动作。这其中，有的很有参考意义，显然是思考之后的成果，而有些则显得有点滑稽。但这恰恰说明，这背后高层或许已经在这方面给地方下了“任务”。

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