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淡季杀疯!每天近900套成交,上海二手房持续爆单

2026-06-18 16:29:31

步入2026年年中，上海楼市迎来传统淡季大考。此前不少业内人士预判，经历3月成交高峰、5月六年同期新高后，二手房交易量会自然回落。但6月1日-15日完整半月网签数据结合一线中介反馈给出相反结论：市场热度并未降温，走出淡季不淡、高位企稳、结构性修复的行情，成交韧性、库存结构、买卖双方心态均发生实质性转变，也为全年楼市走向释放关键底部信号。

成交数据大幅超预期，无政策托底走出内生行情

2026年6月前15天，上海全口径二手房累计网签13373套，日均成交892套。本次半月成交较2025年同期上涨约42.5%（2025年同期为9386套），按当前节奏推算，全月成交有望突破2.6万套，创下近五年6月同期成交新高。

极具参考价值的是，2024年6月市场热度完全依靠5·27“沪九条”新政刺激拉动；而2026年6月暂无任何新增楼市宽松政策，成交放量纯粹依靠自住与置换真实需求，足以证明上海刚需、改善置业需求具备长期支撑，并非政策催生的短期脉冲行情。

上海网上房地产每日公示签约数据展现出清晰市场规律：工作日稳定维持700-800套基础成交，落户、入学、置换等刚性需求平稳释放，无明显断档；周末成交大幅冲高，形成典型“周末脉冲”。6月6日、7日两天签约量双双破千，第二周热度再升级，6月13日创下半月单日峰值1368套，14日也稳定在1100套。即便周末阴雨不断，看房、签约热度依旧坚挺，购房者周末集中看房的习惯稳定，现有房源库存足以承接线下大量带看转化。

房价层面分化明显，房产大数据平台兔博士监测显示，全市小区基准均价48102元/㎡，同比回落9.7%、环比微涨0.2%，房价单边下跌行情基本终结，市场正式进入量稳价平阶段。

库存持续收缩、供需反转，买卖双方议价权彻底切换

成交量持续走高的底层逻辑，是二手房库存持续走低带来的供需格局重塑，也是本轮市场最核心变化。

安居客上海研究院同步房管备案库统计：截至5月末，全市二手房挂牌笔数30.92万笔，较去年同期减少7万套以上；剔除一房多挂重复房源后，真实可售房源约10.3万套。

楼市问号依托上海链家全门店样本监测数据显示，当前头部中介有效挂牌房源7.72万套，较3月高点8.17万套回落5.6%，库存规模回落至2023年4月水平；中介平台挂牌均价56711元/㎡，较1月低点上涨1.1%，挂牌价已连续五个月止跌微涨。

房源分层特征十分突出：经过3-5月持续去化，300万以内老破小、郊区动迁房等刚需低价房源率先探底清仓；现存房源两极分化，一类是内环核心地段优质房产，业主报价坚挺；另一类是户型、楼层、噪音存在硬伤的房源，去化速度缓慢。

供需逆转直接改变议价话语权。2025年全年是买方市场，房东普遍抛售让利；多家连锁中介月度抽样调研显示，今年6月内环南京东路、外滩、徐家汇等核心板块议价空间压缩至4%以内，稀缺优质房源砍价空间不足1%，刚需小户型平均成交周期仅39天。

行业监测数据表明，超96%挂牌房东选择维持原有报价，既不主动降价走量，也不盲目抬价，惜售观望成为主流。最新一周房东信心指数14.51%，连续三个月稳定在15%上下，远高于去年同期，市场彻底告别恐慌抛售。

浦东中介门店真实成交案例直观体现房东心态转变：一套39㎡内环老公房，去年底170万挂牌无人问津，今年上调至190万后带看量激增，最终买家几乎无议价空间全款入手，核心小户型价值认可度持续走高。

置业需求分层轮动，刚需托底激活置换链条

在13373套的成交背后，是谁在买房？

刚需仍是市场主力军，改善接力的趋势已持续显现。

数据显示，总价300万以内刚需房源成交占比虽长期稳居第一，但相比3月小阳春峰值已持续回落；与之对应，300-500万、500-800万改善房源成交占比连续两个月上行，其中500-800万改善段成交占比从3月7.56%提升至5月8.37%，6月上旬延续这一上行节奏。

置换链条已逐步打通：前期出手老破小的刚需群体手握现金，陆续入场置换改善房源，带动中端房源流动性持续修复。

此外上海二手房收储政策持续优化市场结构（数据来源：上海市房保办公示，克而瑞引用解读）。截至5月21日，浦东、徐汇、静安三区累计收购存量二手房523套，收购标的以400万以内小户型为主，试点同步扩围至黄浦、长宁等中心城区。政策直接消化低价库存，进一步提升中小户型流通性，夯实置换底层需求。

结合6月上半月头部中介门店监测数据可见，置换升温趋势延续：对比5月上半月，300万以下房源成交占比由63.6%回落至61.6%，300-550万、550-900万中端改善占比同步小幅抬升；但550-1200万中高端改善房源库存持续积压，去化节奏慢于刚需盘。

地域分化格局保持稳定：内环、中环配套成熟板块依托学区、轨交优势，房源流通快、议价空间有限；远郊房源成交高度依赖降价让利，整体去化周期更长，城区与郊区热度差距明显。

市场筑底进入新阶段，不同群体把握对应置业窗口

综合6月上半月各项市场指标，上海二手房彻底告别“以价换量”下行周期，进入量升价平、分层筑底、置换蓄力的修复阶段，三大核心积极逻辑清晰：

第一，市场筑底呈差异化走势，不再全域普跌。低价刚需房源率先探明价格底部、成交放量；头部中介数据连续五月显示挂牌价止跌微涨，各价位房源按照自身供需节奏完成底部打磨。

第二，买卖双方力量趋于平衡，单边买方市场终结。超九成房东稳价惜售，中介周度带看量长期维持高位，多空预期稳定，市场大幅波动风险显著降低。

第三，成交量是房价先行指标，当前成交持续走强、库存逐月下行。刚需房源持续去化为置换市场储备资金，置换需求逐步释放后，中长期房价存在温和修复基础。

当下市场告别一边倒的买方行情，进入买卖双方博弈平衡期，刚需、改善、卖房业主需调整策略，抓住阶段性窗口期。

刚需购房者

不必执着等待深度降价。中介抽样统计显示，中环、内环优质小户型成交周期仅39天，高性价比房源挂牌数日内就能成交，核心房源议价空间持续收窄。遇到预算匹配、户型满意的房源建议及时出手，观望的机会成本往往高于小幅谈价空间。

改善置换群体

当前高流动性环境适合“卖一买一”置换。优先出手名下刚需旧房，依托市场高成交效率快速回笼资金；挑选改善房源时重点关注挂牌周期久、置换意愿强的业主，更容易争取谈价空间，置换节奏更从容。

存量房出售业主

定价策略取决于房源品质：内环地段好、户型方正、装修完好的优质房产，无需大幅降价，依托稳定需求守住合理报价；存在噪音、顶楼无电梯等硬伤的房源，抓住周末高带看流量，设置有竞争力的价格快速去化，避免长期挂牌滞销。

后续可重点跟踪6月19日端午假期带来的短期成交波动，以及下半月整体成交量、中高端改善房源成交占比变化。刚需托底、改善接力的行情逻辑不变，上海二手房依靠真实自住需求，市场韧性将持续显现。

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