二手房交易,千万记得避开“居住权”这个大坑.

买房是个大事，房产交易中的坑也是各种各样，特别是二手房，掏空家底好不容易才凑齐了首付，以后还得继续还三十年的房贷。

本来拿着房产证，就可以搬进去住了，结果开门发现里面住着个大爷，手中还握有“居住权”大招。

你想想，遇到这种情况，你还不得当场气晕，我自己的房子，为什么我不能住？

今天我们就来聊聊二手房中一个容易被忽略的坑——居住权。

那什么是“居住权”？

简单说就是“房子不是我的，但我能合法住”。

这就好比你买了个带长期租客的房子，但比租客还狠——租客你得给租金，租期到了还能让他走；可这居住权呢，很多是无偿设立的，而且一住可能就是一辈子。

那我们普通人怎样才能避开这个坑？

一、居住权不是嘴上说说，必须登记。

这里有个关键的知识点，大家千万记好了：居住权虽然通常是无偿的，但绝不是双方私下签个协议、或者口头答应一句就算数的。

《民法典》明文规定了，居住权无偿设立，但是当事人应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。

简单点说，就是哪怕原房主写了张纸条“我允许我大舅哥在这房子里住到老”，只要没去不动产登记中心办那个“居住权登记”，这个居住权就不成立。你买下房子，大舅哥要是赖着不走，你一纸诉状就能把他请出去。

但如果，人家去登记机构敲了章、备了案，那这居住权可就“长”在房子上了，谁也撼动不了。

二、如果买到“居住权”的房子，应该怎么办？

作为新房主，你可以尝试这四种路径来解决。

一：协商解除（最优先）

与居住权人协商，若能达成一致，签订解除协议后双方共同到不动产登记机构申请注销登记。

二：依据法定情形单方申请

若出现下列情形且能提供证明材料，你作为所有权人可单方申请注销：

· 居住权期限已届满；
· 居住权人死亡（需死亡证明）；
· 房屋灭失或被征收；
· 持有法院/仲裁机构生效文书。

三：通过诉讼或仲裁撤销（最关键）

· 合同无效或可撤销：若能证明设立时存在欺诈、胁迫等情形，或居住权人与原房主恶意串通损害你利益，可起诉确认合同无效或撤销。

· 合同解除：若居住权人严重违约（如擅自改建、转租等），可起诉解除合同。

四：追究原房主的违约责任

检查购房合同中是否有关于“无居住权”的保证条款。若有，原房主构成违约，你可追究其违约责任并要求赔偿损失。

避坑指南：买二手房，这步绝不能省。

第一、必须查产权。

去房管局或不动产登记中心查档的时候，别光看有没有抵押、有没有查封，一定要明确查一下这套房子有没有设立“居住权”记录。

第二、写进合同里。

在签二手房买卖合同的时候，一定要加一条补充协议：“卖方保证该房屋未设立居住权，若因居住权问题导致买方无法正常入住或使用的，卖方需退还全部房款并承担XX%的违约金。”

现在的法律越来越完善，我们老百姓的防范意识也得跟上。千万别以为手里拿着大红本就万事大吉了，多长个心眼，查一查“居住权”，才能买得踏实，住得安心。

赶紧把这篇文章发给身边准备买房的朋友，提醒他们避开这个坑。

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