吓人!悉尼墨尔本房价要跌近10%!房产政策首付新政宣告失败!

四大行对澳洲房市前景的判断正出现明显分歧——澳新银行（ANZ）和国民银行（NAB）相继大幅修正房价预测，加入经济学家看空阵营，预计首府城市房价将急剧下跌。

市场信号已难以忽视——卖家蜂拥挂牌，各大房产门户网站的滞销房源持续累积，拍卖清盘率徘徊在50%左右。

与此同时，堪培拉正就拟取消房地产投资税收优惠政策展开激烈辩论，而政策预期带来的实际冲击已悄然显现。

西太银行（Westpac）消费者银行部门主管 Carolyn McCann 上周披露，自5月预算案公布以来短短三周，住房投资者贷款申请量已骤降20%。

市场普遍认为，其他贷款机构很可能出现类似情况——若属实，这意味着一次规模庞大、几乎瞬间发生的市场巨变。

ANZ目前预计，2026年度首府城市房价将下跌2.1%，而此前最新预测是今年上涨2.8%，单次修正幅度接近5个百分点，且该行认为明年的跌幅还将更深。

NAB的判断与ANZ如出一辙，将2026年首府城市房价预期从上涨2%直接下调至下跌约2%。

拟议中的资本利得税改革并非唯一推手，但无疑是压垮市场信心的最后一根稻草。

全澳房价下跌2%至3%看似不大，但这一综合数据掩盖了悉尼和墨尔本更为惨烈的跌势。

事实上，这两大城市自2026年初已率先大幅走弱，而其他首府城市此前仍保持上涨。

然而随着中型城市相继触顶回落，两大核心市场的真实跌幅愈发无所遁形。

ANZ目前预计悉尼和墨尔本今年房价将下跌约8%，并警告称：“这种疲软正向全国蔓延，预计明年所有首府城市的房价都将下跌。”

NAB也表示，8个首府城市的整体跌幅将由悉尼和墨尔本6%至7%的深度下探所驱动，中型首府城市的增长则将显著放缓。

投资者活动的退潮对信贷市场冲击同样显著——投资者信贷增长有望从此前预测的年增10.4%峰值，转变为7月季度同比下跌0.8%。

自住业主贷款虽不会同幅下滑，但整体信贷增长预计将萎缩逾半。

ANZ经济学家预计，住房信贷总增长将大幅放缓，到2028年初将降至同比仅增2.9%的低位，而2026年第一季度这一数字还高达7.1%。

专家普遍认为，从长期来看澳洲房价终将重拾升势，但受惊的投资者可能需要数年时间才会重返市场。

经济学家之所以将2028年视为潜在复苏节点，主要依赖两大前提：利率持续下降，以及特朗普不再引发新一轮打击市场信心的冲突。

然而，这两项条件都远非板上钉钉。

悉尼房价中位数超过400万元的蓝筹郊区中，过去12个月房价涨幅最大的几乎都靠近海港或海岸，唯一例外是内西区的史卓菲Strathfield。

在截至3月底的12个月里，东区的Bellevue Hill录得最高中位数涨幅，上涨29.3%至1100万元。紧随其后的是北岸的Fairlight和Manly，年涨幅分别为27%和20.5%。 

Strathfield以14.5%位列第四。其余六个跻身前十的郊区全部位于东区：Vaucluse（涨13.5%）、Bondi（涨7.6%）、Dover Heights（涨6.5%）、Woollahra（涨5.6%）、Coogee（涨4.6%）和South Coogee（涨3.2%）。

LJ Hooker研究主管蒂勒说，这显示高端市场依然坚韧，由房产稀缺性、生活方式吸引力和强劲的家庭财富支撑，超高端住宅通常由商业收入、家族财富或投资而非工资收入资助，一套典型的500万元房产通过银行贷款，家庭年收入需要约70万至100万元。

由于全球冲突、通胀、生活成本压力和利率上升，今年经济环境有所放缓，虽然高端买家确实受到影响，但是可能不像低端市场那么大，因为他们通常是自雇人士或拥有多个收入来源。还有一些买家会倒手高端房产，以500万元买入进行高端翻新后再卖出获利。

Clarke & Humel Property的负责人克拉克说，自疫情以来，想住得离市区更近的人现在更倾向于选择Manly或Fairlight，而不是Mosman等郊区，疫情期间人们被迫待在本辖区内，比以往任何时候都更关注自然环境，悉尼没有任何地方能与Manly和Fairlight竞争。

该地区以世界级海滩、壮丽日落和优美丛林步道闻名，有非常健康的生活方式。以Manly 530万元或Fairlight 4,102,500元的房价中位数，买家很难买到装修精美的独立住宅，但可以买到半独立住宅或入门级独立住宅。

史卓菲是前十名中唯一不靠水的郊区。

Belle Property Strathfield的负责人索表示这里的买家主要是有年幼家庭的医生、律师和企业主，孩子会就读当地私立学校。 Strathfield一直是家庭居住的王牌，因为有最好的学校，还有公园、火车站和商店，四样俱全，这里的居民退休后通常想搬到水边，要么东区，要么Breakfast Point。

截至3月底，史卓菲房价中位数为438万元，索表示这个价格通常只能买到600平方米地块上的入门级住宅，还需再花50万元装修，他卖的700平方米地块在400万至700万元之间。

索一直把史卓菲称为内西区的Mosman，该地区创纪录成交是一年前Firth Avenue 17号，售价1660万元，过去六到十二个月尽管市场略有降温，但是房价依然越来越高。

艾博年政府为首次购房者量身打造的援助计划，正被澳联储的连续加息一点点蚕食殆尽——全澳数千名潜在买家，不得不将置业梦想暂时搁置。

尽管联邦政府于2025年10月大幅扩大全国5%首付计划，将其适用范围放宽至几乎无限制，为首次购房者敞开大门，但Equifax的最新数据显示，澳洲联邦储备银行（RBA）近三次加息已导致首次购房者贷款需求同比下滑9.2%。

即便市场普遍预期澳联储将在6月会议上按兵不动，专家仍认为，至少要等到明年，人们对澳洲梦的信心才有望重新燃起。

消费者信贷公司Equifax的分析显示，首次购房者的困境主要集中在昆州和维州。

今年5月，昆州首次购房者贷款需求同比骤降16.2%，维州紧随其后，跌幅达15.3%。

千禧一代所受冲击尤为沉重——26至35岁年龄段的贷款需求下降了16.3%。

换句话说，一年前这一群体中每100名有意购房的澳洲人，如今有16人已被迫放弃这一梦想。

冲击之大甚至拖累了整体贷款市场，今年5月所有房产贷款类别的需求同比下降6.6%。

去年10月，联邦政府对全国首次购房者首付计划进行了重大改革，废除了此前较低且严格的房价上限及收入限制，改由政府直接担保，支持首次购房者申请最高达房价95%的贷款，只要购房价格不超过各州及城市设定的上限即可。

然而，政策落地仅七个月，首次购房者贷款需求便急剧下滑。

Equifax的Moses Samaha表示，一个月前加息还只是导致房贷需求出现“轻微放缓”，而本月数据则显示“影响已经真正显现，出现了显著的下降”。

“这可不妙，尤其是当前已有各种支持计划到位，”Samaha说。

他指出，统计数据折射出数千名潜在首次购房者正在暂搁梦想，前景“相当令人担忧”。

他补充说，尽管全球不确定性、生活成本压力及联邦预算预期等因素也在一定程度上抑制了需求，但今年4月的第三次加息很可能是最大的推手。

这一趋势也与统计局（ABS）的数据相互印证——3月份全国正在发放的贷款数量已在下降，经季节性调整后，3月季度全国签署的贷款比去年第四季度减少近1万份，其中首次购房者贷款仅减少约1350份，而Equifax的数据暗示未来降幅将更为明显。

Samaha指出，加息初期，得益于艾博年政府扩大版5%首付计划的支撑，首次购房者一度保持相对稳定，但如今市场风向已然逆转。

“经过连续加息，最初的政府提振效应已被高利率市场的现实所冲销，他们几乎没有多少还款的余地，”他说。

要扭转当前颓势，Samaha认为需要连续多次降息——即便如此，信心恢复至加息前的水平，可能也要等到明年。

他还警告称，即便澳联储维持利率不变，也无法阻止购房意愿的持续下滑；若再度加息，将使许多澳洲人“几乎不可能进入市场”。

面对加息的接连冲击，艾博年政府的购房支持计划已难以为继。

Samaha认为，帮助年轻澳洲人圆梦置业的最佳出路在于增加住房供应——但这一目标在全国范围内同样进展不顺。

Ray White首席经济学家Nerida Conisbee则指出，中东和平协议消息已对油价产生影响，或许预示着经济形势有所改善，今年进一步加息的可能性也越来越小。

“但我认为距离降息还有很长的路，或许要等到明年，”Conisbee说。

她还补充说，贷款需求减少也将殃及养老基金和各州预算——主要贷款机构收入受压，政府的印花税及资本利得税收入随之缩水，影响不容小觑。

值得注意的是，5月预算尚未反映在贷款数据中，但预计将进一步打压投资者活动。

Conisbee警告，相关负面影响很快就会冲击市场。

MoneyCat Finance老板Evan Davis表示，他已观察到更多令人忧虑的信号：开发商对精品联排别墅项目的贷款和建设成本愈发审慎，这实际上正在削减年轻人最青睐的中短期住房供应。

他接触的许多贷款经纪人反映，预批申请依然繁忙，但大量首次购房者止步于此，并未真正出手买房。

Davis估计，当前许多首次购房者置业时间表将“至少”推迟一年，部分情况下甚至更长，对贷款活动的深远影响不容忽视。

他同时警告购房者，当前利率水平或将成为“新常态”——尽管今年再度加息的可能性看来不大。

《The Australian Financial Review》2026年富豪榜显示，澳洲有178位亿万富翁，约四分之一通过房产积累财富，房产是过去一年跻身前200名的第二大常见途径，占榜单总价值7072.5亿元中的1360亿元，仅次于矿业。这也显示，对于在其他行业致富的人来说，房产仍然是个人投资或第二投资的重要来源。

CoreLogic澳洲研究主管伯格表示，要准确了解超级富豪的住房成本并非易事，有意义的数据只覆盖房价前5%的房产，亿万富翁住宅价格非常极端，无法从中获取可靠数据，创纪录成交往往集中在非常小的区域，最终就是富人把房子卖给富人，循环往复。

澳洲最富有人群住在该国最富裕的区域，有些人同一套房子里已经住了几十年。

2026年澳洲首富莱因哈特（Gina Rinehart）连续七年蝉联富豪榜榜首，总财富390.1亿元，她从父亲汉考克手中继承了位于柏斯河畔高档郊区Dalkeith的宽敞住宅。

第二富特里古波夫（Harry Triguboff）身家322.8亿元，在悉尼Vaucluse拥有大型海滨住宅，1984年以410万元购入，隔壁房产1998年以600万元加入地块。

第三位普拉特（Anthony Pratt）身家251.9亿元，家族住宅Raheen位于墨尔本Kew，其父亲理查德1981年从墨尔本大主教区购入该房产。

不过澳洲一些最贵的房子并非由榜单上的人拥有。

Toorak区Clendon Road上的Coonac去年以1.24亿元成交，买家是榜单第26位巴斯塔斯（Bast Bastas）的妻子乔治娜（Georgina Bastas），她最近又以1210万元购入相邻房产，为1.09公顷土地再增1200平方米。

最贵房产头衔属于悉尼Barangaroo Residence One塔楼中一套合并雅柏文，以1.4155亿元售给未出现在富豪榜上的千禧一代千万富翁Yan Zhang。

最贵住宅购买纪录属于Atlassian联合创始人法夸尔（Scott Farquhar），2022年以1.3亿元购入Point Cliff悬崖顶豪宅Uig Lodge，两年后以同样价格卖出之前的住宅Elaine。

伯格表示，虽然富人居住区域房价涨幅放缓，Domain数据显示Toorak和Kew的房价中位数3月季度同比下跌超过10%，但顶级住宅不太可能受加息或不确定性影响，高端住宅通常都是现金交易，当净资产如此之高时，往往与普通市场趋势隔离开来。

虽然墨尔本前5%住宅价值约为中位数95.8万元的2.6倍，但巴斯塔斯家族的Coonac豪宅售价约为中位数的130倍。

伯格说，超级富豪财富增长远快于收入中位数增长，两者之间的差距可能继续扩大，越来越多的人现在连中位数房价都够不着了。