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1.提问：感觉您这边比较专业现在预算是500 大的区域是朝阳北部或东北部 本身是老破小置换的需求 所以更看中的居住品质兼顾保值 通勤 上班上学一个在四惠附近 一个在东坝
回答：你好，我跟你梳理一下，你想要居住环境好、户型南北通透的房子，这类房源本身保值能力会更有优势，两个需求是可以兼顾的。如果地段还不错，保值表现基本都会比老破小强不少。
但现实情况是，在朝阳东部，500万预算很难同时满足地段、通透户型、良好社区环境，要么需要增加预算，要么死守500万的话，地段就得往外围偏弱的区域让步。如果想要尽量兼顾保值，放眼朝阳东部整片区域，东坝的首开常青藤可以作为一个选择。500万预算能拿下小区主流两居和小三居，户型基本南北通透，只是产品整体不算顶尖，楼龄也不算新，这是它的短板。
另外判断保值性还要考虑后续新房竞品带来的冲击。之前东坝首开常青藤上一轮行情走强，是因为当年片区房源供应不足，叠加地铁规划利好支撑。
但往后东坝还有大批量新房待入市，往北的北西区还有大片住宅用地规划，片区新增房源体量很大，所以它未来的保值表现存在不确定性，没办法确定能一直维持现在的行情。而且北西区目前还有特价新房以及三期新房在售，入手价格也需要单独对比分析。
目前给你的建议是可以先实地看房，看完咱们再细致沟通。加上你现在原有房子还没出手，先多看多了解，看看片区和房源你能不能接受，再做调整。
2.提问：我想问下关于北苑的老塔楼茉莉和清友值得买吗400w
回答：你好，北苑家园这片谈不上有多优质，只能说你这个预算在朝阳这边，这里是刚需主力可选的片区，片区成交量稳定、可挑房源充足，地段板块也没有明显硬伤，整体就是刚需塔楼社区。
行情上涨的时候它只会跟着大盘小幅涨价，增值能力一般，和新北苑完全没法比；行情下行阶段，跌幅也是紧跟大盘，属于典型随波逐流的小区。能不能入手主要看房源报价，如果价格有优势，又刚好满足你在朝阳买三居室的需求，那就可以考虑。
这俩比的话茉藜园整体要比清友园更好，茉藜园的园区在周边几个园中格局最规整、面积也最大，还带温泉入户，算是独有的小优势，两相比较优先选茉藜园。
3.提问：阿牛，望京华彩国际能入手么
回答：你好，华彩国际公寓是可以入手的。
放在望京同楼龄、总价相近的次新小区里对比近两年的跌幅，陈分对应的华彩国际公寓和隔壁的上京新航线，是望京刚改价位次新盘中抗跌表现顶尖的。我去年就提过，上京新航线的抗跌能力在望京一众次新小区里十分突出，甚至优于融科橄榄城这类名气更大的楼盘。华彩国际公寓和它逻辑相近。首先小区体量相对小众，物业管理水平较好；其次小区户型没有明显硬伤，两居、三居产品放在望京各小区中都具备优势。
4.提问：老师，700万三居，亮马桥附近上班，推荐哪里？
回答：你好，如果你在亮马桥附近上班，以你现在的预算，我更推荐青年路片区，预算匹配度会更高，首选国美第一城。
700万的预算，在国美甲A区可以挑选小区里品质最好的大户型，选择空间比较充足。如果预算往上一点考虑华纺易城，大概只能看140平以内的三居室，可以试着找找合适房源，这是青年路这边的可选范围。
刚好也有朋友问过酒仙桥深处的东润枫景，顺带说一下这个小区。它也有户型不错的板楼，社区密度偏低，700多万的价位和国美相近，700万上下能选到一百二三十平的三居室，也可以纳入看房备选。不过成交热度还是市场关注度，东润枫景都明显比不上国美第一城和华纺易城。
5.提问：阿牛你好，刚在北京落户，预算300 万以内，纯自住，不考虑学区，主要上班方便，我在西二旗上班，请问买哪个片区最合适？
回答：你好我看你的购房需求目标很清晰，一是没有学区方面的需求，二是希望房子离西二旗近一些，结合你的情况，回龙观作为西二旗的后花园就特别适合你挑选房源。
这边距离西二旗通勤很近，而且不用为学区溢价买单，全部预算都能投入到自住居住体验上。预算三百万左右看二手房，优先推荐融泽嘉园，这个小区算是昌平海淀北侧片区的行情风向标。从去年年底到现在，小区成交价格和成交量整体走势稳定，像西六号院这类户型、楼栋条件优质的房源，价格还有明显回升。
这次价格回升并不是单边持续上涨，主要是去年十一、十二月跌幅比较大，现阶段只是价格小幅回弹修复。
6.提问：亮马名居你认为怎么样
回答：你好，朝阳公园在朝阳地段居中位置，整体定位偏向改善型居住区，片区内也有不少热门标杆小区。不过朝阳公园优质热门楼盘大多集中在南侧和东侧，南侧沿线棕榈泉国际公寓、东侧整片泛海国际都在这范围里。反观公园西侧、北侧开发建设时间更早，早年小区偏向涉外属性，放到现在来看户型产品老化落伍比较明显，加上建成年代早于南侧、东侧小区，所以朝阳公园西北片区楼盘整体热度并不突出。
亮马名居处在整片区域最北边，过了蓝色港湾河道就是小区，小区整体体量不大，户型设计偏早期外销产品，户型放到现在短板比较明显，而且房源普遍面积偏大、总价偏高，不少购房购买力都会向南、向东热门区域分流出去。这个小区常年也就成交两三套，流通活跃度很低。再加上户型比起公园东南侧小区老旧过时，意向选购人群不多，进一步影响房源转手流通能力。
这类楼盘因为总价门槛形成一定价格壁垒，再加日常成交量稀少，走势特点很鲜明：市场上行上涨阶段涨幅偏弱，不会领跑行情；近两年市场下行过程里，整体抗跌能力还算不错。简单来讲这个小区个人喜好属性很强，不做优先推荐。你把看中的具体房源发给我，可以针对这套房子做详细单独评估分析。
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