一对在澳大利亚拥有超过100套房产的移民夫妇警告称，围绕政府最新房地产税制改革的不确定性，可能会进一步推高全国租金水平。
总部设在悉尼的房地产投资人Victor Kumar表示，目前市场面临的最大风险并非资本利得税和负扣税改革本身，而是市场对于这些政策变化产生的恐慌情绪。
他认为，由恐慌引发的投资决策已经开始扭曲市场价格，如果投资者信心继续下滑，全国租金可能大幅上涨，从而加剧租房危机。
Victor Kumar与妻子Reshmi均来自斐济。他们移民澳大利亚时身上只有几千澳元。
Victor于1998年购买了人生第一套房产。经过近30年的投资积累，如今他们的房产组合每年可带来约210万澳元租金的总收入，而整个投资组合中约27%的资产仍存在贷款。
他说：“从那以后，我一直在持续买房，同时也出售部分资产。”
“商业地产、住宅公寓楼、祖母房开发地，基本上各种类型我都做过。”
“我还有一些合资项目。如果按交易数量来计算的话，总共做过103宗房产投资。”
他表示，房地产一直是一个非常适合利用杠杆的投资工具。
“银行可以为大部分资金提供融资，当我拥有几套房产后，每套房增值释放出来的净资产又帮助我购买下一套房。”
“通过采用合理的投资策略，我从来不依赖税务优惠。我始终量力而行投资，既不会过于激进，也不会太保守，更不会追逐市场热点。”
Kumar表示，面对政策变化，经验丰富的投资者并没有退出市场，而是在悄悄调整布局。
他们正在转向多重收入型物业；加快土地分割和开发项目；推迟购买收益率较低的房产，等待租金回报改善。
他说：“已经持有的房产显然更有价值，因为它们仍然享有负扣税政策。”
“但对于现在才进入市场的人来说，你必须量力而行，按照真实收益数字来计算，而不是依赖税务优惠后的数字。”
租客可能成为最终买单者
Kumar认为，联邦预算中的税务改革可能不仅会影响投资者，也会让普通澳人更难进入房地产市场。
他说：“当持有成本上升时，房东自然会提高租金。”
“租金上涨后，租客就更难存下首付。”
“如果存不到首付，就更难买房。”
“因此，这些改革并不像人们想象的那样经过充分规划。从基层现实来看，任何增加持有成本的政策，最终都会转嫁给租客。”
他直言：“这些改革未必能够帮助它们原本想帮助的人。”
应该减少开发障碍而非增加限制
谈到政策方向时，Kumar表示，如果由自己制定政策，他反而会考虑对所有人实施统一规则，而不是保留现有投资者的“祖父条款”（即旧投资者继续享有旧政策待遇）。
他说：“如果真的想帮助经济发展，可能应该取消这些特殊安排。”
“如果真正想帮助首次置业者或购房者，那么应该换一种思路，例如帮助开发商建设更多住房，而不是增加各种限制。”
他认为，澳大利亚住房供应不足的核心问题之一，是开发过程中的繁琐审批和收费。
以悉尼西南增长走廊为例，他说：
“仅各种行政审批和监管成本，就要花费约15万至17万澳元才能建造一套普通住宅。”
“这些费用包括支付给地方议会、市政机构、水务部门等各类机构的收费。”
他表示，真正降低住房成本的办法，应该是减少这些繁文缛节，增加住房供应，而不是单纯通过税制调整来打击房地产投资。
编译：Kitty
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