上海二手房连涨四月,70城里一骑绝尘,行情逻辑全梳理
6月16日国家统计局更新5月份70城房价数据，上海二手住宅环比涨0.6%，涨幅直接拿下全国第一。这波上涨不是短期冲高，实打实连续四个月稳步抬升。今年2月环比涨0.2%、3月0.4%、4月0.7%、5月0.6%，走势没有大幅波动，上涨节奏十分扎实。放到一线梯队对比，5月四座城市二手房整体环比平均涨0.4%，上海、深圳同涨0.6%并列榜首，北京、广州仅微涨0.1%，差距一目了然。放眼全部70个大中城市，当月二手房环比上涨的城市仅仅10个，上海不只是上涨，更是领跑全城。新房端的数据同样佐证上海市场韧性。5月上海新房价格环比涨0.2%，同比上涨3.2%，是四座一线城市里唯一一个新房同比保持正增长的城市。其中144㎡以上大户型改善房源同比涨幅冲到4.9%，高端改善购买力，撑起新房价格基本盘。业内常说量在价先，上海成交量早就提前走出行情。5月二手房网签28023套，同比大涨31%，创下近六年同期最高纪录；拉长到十年维度，仅低于2020年5月的3.05万套。回看近三个月成交数据，热度一直没断档：3月31436套、4月28936套、5月28023套，连续三个月稳定卡在2.8万套以上高位，持续放量才撑住这一轮价格上行。很多人误以为全市房价普涨，实际是明显的结构性分化行情。户型维度上，90㎡以内刚需小户型拉动最强，5月环比涨幅0.7%；90-144㎡、144㎡以上改善房源同步上涨0.5%。从成交总价结构看，300万以内低价刚需房源成交量环比下滑2.6%，500-800万改善房源成交环比大涨9.3%，置换群体正在大规模进场。市场成交重心慢慢从300万以下，往300-500万区间转移，改善需求成当下主力。供应端的变化，是行情稳住的关键底气。截至5月底，上海二手房挂牌总量降到30.92万套，第一次跌破31万大关；对比去年同期直接少了7万多套，降幅接近两成。单看链家平台，挂牌房源只剩7.88万套，比峰值缩水超3万套。挂牌量持续下滑，背后是房东心态转变：之前急售割肉抛盘的越来越少，不少业主开始惜售，不愿低价出手，市场抛售压力大幅缓解。为什么上海能走出独一份的持续回暖行情？行业专家给出了清晰解读。58安居客研究院院长张波提到，公积金政策放宽、全城推行以旧换新、大批量城市更新落地，多重政策叠加，逐步修复市场预期，释放积压的置换、刚需购房需求。易居研究院副院长严跃进补充，全国70城新房同比跌幅经过8个月持续调整，5月终于明显收窄，这是全国房价整体止跌企稳的标志性拐点信号，而上海走在了行情修复最前端。后续市场会怎么走？上海中原资深分析师卢文曦给出判断：6月市场还会延续回暖惯性，虽然进入传统淡季，价格涨幅大概率小幅收窄，但整体向上修复的大趋势不会反转。目前四座一线城市二手房同比跌幅已经连续四个月持续收窄，楼市正在从前期“成交先回暖”的阶段，过渡到量价同步企稳的新阶段。这一轮行情不能简单定义为短期反弹，而是长期调整后的结构性修复。成交量稳住，房价才有支撑；房价止跌回升，居民购房信心才能真正修复。眼下上海市场，放量、稳价两步行情已经全部落地。
