规避限购型房产代持下案外人排除执行认定裁判研究 —— 郭某与山东省国际信托股份有限公司、王某案外人执行异议之诉

王文、律师

主要执业领域为人力资源、知识产权、税务、公司治理、建设工程及房地产、金融、数据安全、个人信息保护，及与之相关的民商事代理、刑事辩护。

拥有基金、证券、期货以及演出经纪人从业资格。

上海律师立法智库专家团成员、上海律协企顾委委员、上海财税法研究会会员

工作语言为中文、日文、英文。

微信号：Attorney_WangLvShi

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案件索引

最高人民法院，(2021)最高法民终1309号

一、裁决要旨

本案系最高人民法院审理的典型借名代持房产执行异议二审案件，核心裁判规则聚焦两大法律难点：一是当事人为规避地方住房限购政策订立房产代持协议的内外效力区分；二是金钱债权执行中，案外人能否依据代持关系适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议复议规定》）第二十八条排除不动产强制执行。两级法院统一裁判观点：1.不动产物权以登记生效、公示公信为基本原则，仅为规避限购订立的代持协议仅约束签约双方，仅产生内部债权关系，不发生物权变动效力，无法推翻不动产登记簿对外推定的所有权人身份；2.《执行异议复议规定》第二十八条保护真实购房买受人的物权期待权，本案郭系房屋原出让人，不满足该条主体适用前提，且房屋未过户系其主动规避限购的自身过错，不具备排除强制执行的法定要件；3.地方商品房限购文件不属于法律、行政法规效力性强制性规定，但当事人主动借名规避政策产生的权属分离风险，应当由自身承担，其债权不能对抗善意金钱债权人。二审驳回郭某全部上诉请求，维持一审驳回确权、停止执行诉请的判决。

二、基本案情

申请执行人：山东省国际信托股份有限公司（山东国信），对青岛多家企业享有巨额金融借款债权，王某为案涉债务连带保证责任人；

被执行人：王某，案涉房产不动产登记簿登记所有权人；

案外人（上诉人）：郭某，案涉房产原始产权人，主张与王某存在房产代持关系。

郭某原持有深圳卓越维港名苑房产，因自身不具备深圳购房资格，与王某签订形式《二手房买卖合同》，将房产过户登记至王某名下；王某未实际支付购房对价，同时向郭某出具书面《代持承诺》，确认仅为名义产权人，房产实际归属郭某。过户完成后，案涉房产持续由郭某实际占有、使用，物业费、水电费等全部费用均由郭某缴纳。

2017年，山东国信提起金融借款诉讼，一审法院出具保全文书查封登记在王某名下的案涉房产；

2019年，金融借款纠纷作出生效判决，判令王某对主债务承担连带清偿责任；

2020年，法院立案强制执行，拟评估拍卖案涉房产；郭某以案外人身份提出执行异议，请求解封房产，被执行裁定驳回；

郭某提起案外人执行异议之诉，一审山东高院判决驳回其确认产权、停止拍卖的全部诉讼请求；

郭某不服一审判决，上诉至最高人民法院，最高法二审开庭审理后维持原判。

各方主张要点。上诉人郭某：①长期实际占有、缴纳房屋全部费用，系房产真实权利人；②双方代持合意真实，过户仅为规避限购，登记簿记载与真实权属不一致；③虽形式上是二手房出让，但本质为代持，符合《执行异议复议规定》第二十八条，有权排除执行；④限购政策不属于强制性法律，代持行为不导致物权丧失。被上诉人山东国信：①不动产登记簿具有对外推定效力，王某系法定所有权人；②代持协议仅产生内部债权，无物权对抗效力；②郭某主动借名规避限购，未过户过错完全归于自身，不满足第二十八条适用条件，债权不能对抗申请执行人的合法金钱债权。原审被告王某：认可代持事实，自身未出资，仅代郭某持有案涉房产。

三、主要争议焦点及法院裁判结论

争议焦点一：案涉房产代持关系能否否定不动产登记效力，确认郭某为实际所有权人

双方分歧：郭某主张代持可以推翻登记，享有真实物权；山东国信主张登记具有公示公信力，代持仅为内部债权。

一、二审统一裁判结论：1、物权登记生效原则为法定基础：案涉房产过户、查封均发生在《民法典》实施前，审理时虽新旧法律衔接，但《民法典》完全延续《物权法》确立的公示公信规则。不动产物权变动必须完成登记，未经登记不产生对外物权效力；不动产登记簿是判断所有权的法定依据。2、代持协议效力边界：郭某、王某签署的《代持承诺》仅约束合同双方，属于债权性质约定，不产生物权变动效果。双方主动、刻意为规避限购办理过户，不属于登记簿记载错误，不适用更正登记规则，不能凭内部合意推翻对外登记公示效力。3、风险自担规则：郭某明知深圳限购政策仍选择借名登记，对产权分离、房产被查封的风险具备预见能力，相应不利法律后果由其自行承担，无权主张确认房产归其所有。

争议焦点二：郭某是否符合《执行异议复议规定》第二十八条，享有足以排除强制执行的民事权益

分歧核心：郭某主张属于房屋实际买受人；山东国信认为其是原出让人，主体、过错均不满足法条要件。

裁判结论：1、主体要件不匹配：第二十八条适用对象为向开发商、原产权人购置不动产的买受人，本案郭某是案涉房产原始权利人，系形式买卖合同的出卖人，并非法条规制的购房买受人，基础法律关系不符。2、过错要件不满足：第二十八条第四项要求“非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案房屋未恢复登记至郭某名下，根源是其为规避限购主动安排借名，属于自身重大过错，完全不符合法定适用前提。3、权利层级对比：郭某依据代持协议仅享有向王某主张配合过户的普通债权；山东国信基于生效判决对王某名下房产享有司法执行权利，物权登记的公示信赖利益优先于内部债权，郭某债权不足以排除强制执行。

四、典型意义

本案最高法裁判清晰区分两层法律关系：一是对外物权关系，不动产登记簿具有绝对推定效力，所有外部债权人、法院执行程序均以登记产权人为标准；二是对内债权关系，代持协议仅约束签约双方，仅产生过户请求权，不具备排他物权效力。其次，本案对《执行异议复议规定》第二十八条法定适用进行了界定，明确该条仅保护无过错真实购房买受人的物权期待权，设置两道硬性门槛：①主体必须是购置房产的买方；②未过户不能是买受人主动规避政策、债务等自身过错。借名代持、出让人反悔两类情形直接排除适用。最后确立规避住房限购代持的负面司法评价规则。本案阐明：地方限购政策虽非法律、行政法规强制性效力规范，但当事人刻意通过借名手段规避宏观调控政策，属于有违诚信的行为，由此产生产权分离、房产被查封的风险由行为人自行承担。司法不保护通过规避政策获取的房产利益，兼顾房地产调控政策落地与市场诚信秩序维护。

风控及合规指引方面。对于普通购房者而言，严禁为规避限购、限贷、限售签订房产代持协议；即便签署完整代持承诺、长期占有房屋，一旦名义产权人负债涉诉，房产存在被查封拍卖、钱房两空的巨大风险，事后仅能提起债权赔偿诉讼，维权周期长、回款无保障。于金融机构债权风控方面，办理房产抵押、发放大额授信时，以不动产登记簿记载产权人为唯一判断标准，无需审查房屋实际居住、出资情况；若发现债务人名下房产存在长期他人占有、资金流水异常，可提前要求补充担保，防范代持带来资产处置障碍。于裁判规则的判断而言，一般而言法院审理不动产类案外人异议之诉，需首先核查房产登记权利人；其次区分案外人身份是买受人还是原产权人；再次审查未过户是否存在自身过错；对于规避政策借名代持，将一律驳回排除执行诉请，告知当事人另行主张债权赔偿。

五、法律适用说明

本案一审、二审裁判时间为2020—2022年，裁判事实发生于《民法典》施行前，案件审理时援引、现已废止的主要法律规范：1、《中华人民共和国物权法》（2007施行），《民法典》实施后整体废止，裁判一审、二审说理核心依据，第九条、第十六条确立不动产登记生效、登记簿推定规则，现行案件不再适用，对应法条已由《民法典》相关法条承继。2、旧版《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2015版），后续2022修正版仅程序细节调整，实体规则无变化。

著 作

企业合规经营是法律法规对于企业及企业经营者的基本要求，也是保护企业合法权益，保障社会经济有序、平稳发展的应有之举。伴随中国经济继续高质量发展的时代需求，与之相配套的法律法规的制定与实施，也更为细腻与繁杂，值此背景，作者将从业多年间参考的数量浩繁的案例予以精选、编纂及评述，并汇著成书。去繁从简，欲通过案例形式，将企业合规经营中所涉及的常见法律事务及风险向读者展现，以供借鉴，倘能资业助益，作者则感到莫大的荣幸。

著作二:《典型商事法律案例解析》

著作三:《执行实务案例解析》

载于“威科先行”之“争议解决实务”一栏。

载于“威科先行”之“争议解决实务”一栏。

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