鲁谷板块是石景山离海淀最近，且发展最成熟的板块，这边有远洋山水和远洋沁山水两个流通性大盘，还有几个已经交付的新房可以选择，城市界面和环境比西城海淀的老城区也要更新，在海淀西边五棵松附近工作的、或者依赖地铁1号线通勤的西城金融街工作的很多群体都会考虑这边，而且隔了一条玉泉路旁边就是海淀六小强的十一学校，挨着海淀的万寿路学区，很多人也会考虑在万寿路买个占坑房上学，在远洋山水买个房子自住。所以我说石景山的鲁谷板块是沾了好邻居的光，同样4,5百万，一路之隔只能买个老破小两居，而在远洋山水，可以买个100平左右的电梯纯商品房两居，对比之后，悬殊太大了，自然买的人多。想在北京买房的朋友可以加我微信：deepthink998，进北京买房交流群，刚需、学区、新房、二手房都可以，我们一起关注热度高的新房和高性价比二手房信息，有二手房捡漏房源和新房特价房，我会群里发，东西海朝丰回龙观各个片区都有非常专业的中介大哥可以安排带看，新房有额外返佣，二手房中介费有优惠~下面我们来介绍一下鲁谷板块的远洋山水、远洋沁山水这两个刚需改善二手房小区，以及长安悦玺和中海学府里这两个已经交付的新房现房项目，还有一个刚土拍完待售的新房项目。远洋山水北边挨着北京雕塑公园，南边挨着莲石路，东边隔一条玉泉路就是海淀，小区周围还有一个旺景公园，远洋山水的北侧就是台湾街（餐饮一条街），吃饭的地方特别多，就医可以去301、武警总医院、海军总医院等等，大型商场直接去华熙LIVE，地铁主要是1号线的八宝山和玉泉路站，总之吧，配套很成熟，要啥有啥，干啥都方便。远洋山水是石景山的流通性大盘，它的定位偏刚需，是京西明星楼盘，共10288户，占地面积50万平方米，连续多年都是北京交易量排名前5的小区。小区的开发商是远洋地产有限公司，2003年开盘的时候均价4500，20多年的时间，经历过起起伏伏，现在成交均价4.5w左右。小区板楼塔楼都有，总高9-27层，物业公司是远洋亿家物业服务股份有限公司，物业费高层塔楼1.9元，板楼2.2元，绿化率35%，容积率3
北区是一和二期，一期2004年建成，二期2006年建成，共计18栋楼。
南区是三和四期，三期2007年建成，四期2008年建成，共计13栋楼。
北区有一个比较大的活动中心，有篮球场，还有小孩玩的滑梯，健身器材。景山学校远洋分校就在小区南区旁边，九年一贯制，学校很不错，远洋山水和远洋沁山水都是对口这个学校。
北区的北侧是鲁谷路，噪音比较小
人车不分流的，地上地下都有停车位，有固定车位和不固定车位，不固定的150/月，固定的350/月。小区的管理不算很严格，人太多了，楼太高了，20多层的大塔楼，看着有点让人恐高。远洋山水南区和北区的中间位置，步行到1号线八宝山地铁站1km左右（小区太大了，北区离得近，南区离得远）
楼道里面比较整洁，都贴了瓷砖，塔楼2梯4户到3梯9户，板楼2梯2户或者1梯2户，板楼的户型比较大一些。户型非常多，有大几十种，从50多平的一居室到240多平的五居室，应有尽有，得房率75%左右，占比较大的是2居。
远洋山水目前的成交均价在4.4w左右，高点均价7.3w，跌幅40%左右，一方面是楼市整体在下行，这么大体量，在下行市场非常容易踩踏出货，还有就是石景山新房的冲击。
现在400多万能买个100平左右的两居室，在海淀邻居的衬托下，已经很不错了，但不得不说，这小区的楼是挺高的，密度也挺高的。下面这个97平的两居室，中楼层/共18层，4月份的最新成交价470w。
远洋沁山水跟远洋山水是同一个开发商，沁山水的位置比远洋山水更好，离海淀更近，紧邻十一学校、五一小学，离地铁1号线玉泉路站步行600多米。小区环境各方面都比远洋山水高一个档次，当然价位也更高，沁山水定位改善，看完了沁山水再去看远洋山水会有很大的落差。远洋沁山水也分为南区和北区，南区也叫沁山水上品，南区的规模比北区小，而且临莲石路，有一栋楼还是公租房，所以我只看了北区，下面所说的也是北区的情况。沁山水建成于2010年左右，共14栋楼，总高11-21层，板楼或塔板结合，2300多户，容积率2.9，绿化率30%，这小区的树很高，树荫很多，有水系，绿化很好。物业是北京远洋基业，管理比较严格，进出需要刷卡，物业费2.3元，小区人车分流，地下两层车库，停车方便，停车费600-700元。沁山水的户型相对简单，以80多平的南北两居、全南两居、南北小三居，以及120平以上的大三居为主，还有少量其他朝向的两居和三居，1梯2-4户或两梯2-4户。楼道挺干净的，地面都贴了瓷砖。沁山水目前的成交均价6.9w左右，高点的时候10w，现在跌了31%左右，比远洋山水的表现优异。下面这个88平的南北小三居，3层/共11层，5月份最新的成交价666w，1层5月底的成交价550w，这小区的低楼层会有一定的遮挡，差价挺大的。长安悦玺由融创中国、招商蛇口、北京城建、陕建地产与石泰集团五大房企联合开发的项目，占地面积约38613㎡，容积率约2.8，绿化率30%，面积区间：约110-180㎡，新中式的建筑风格。2021年8月开盘的，当时的网签均价7.8w左右，楼面价5.8w，是近几年石景山卖的最贵的一块地，招商物业，物业费6.68元。长安悦玺是2024年12月份交房的，中间停了一年半，去年12月份又重新定价出售，现在还剩100来套房，均价5.5w左右就能拿下，都低于楼面价了。总高16-27层，共917户，外立面的一二层是米黄色石材+铝板，三层以上是金属漆，小区的楼间距非常大，没有遮挡，但是北侧会有连廊，有的楼层会有点影响采光。也就是说104平的三居560w左右能拿下，比远洋沁山水的三居价格还要低，但是没有沁山水的位置好，周围的配套也没有那么方便，离八宝山地铁站接近3km，M11号线鲁谷大街站500米左右，M11号线预计29年开通。长安悦玺和中海学府里都是上爱乐实验小学，门口的171中学正在修建中。长安悦玺目前还有100套左右房子，有对这个盘感兴趣的小伙伴可以加我微信：deepthink998，预约带看，车接车送，有额外返佣，北京所有的新房都可以，交房后可以提供免费验房服务。中海学府里的就在长安悦玺的东南角，位置不如长安悦玺。2023年6月拿的地，楼面价5.15w，首次开盘2023年8月，二期加推时间2024年3月，最贵的时候，均价7.5w，后来慢慢降了一些，长安悦玺降价后，学府里也调整了价格，现在最新的网签均价已经到了5.3w。户型：建筑面积约89㎡三居一卫、建筑面积约102㎡三居两卫、建筑面积约127㎡四居两卫，得房率80%-85%学府里的89平小三居，不到500w就能上车，也已经跟楼面价持平了，还是很有性价比的。学府里目前还有80套左右房子，有对这个盘感兴趣的小伙伴可以加我微信：deepthink998，预约带看，车接车送，有额外返佣，北京所有的新房都可以，交房后可以提供免费验房服务。其实现在很多之前的三代住宅在四代住宅的冲击下都有降价，并且即买即住，价格也很有性价比了，大家是可以考虑这种老新房的。2026年5月28日，北京城建底价竞得石景山黄庄村1622-002、2501-002地块，住宅楼面价约3.31万元/㎡，其中1622是住宅用地，2501是教育用地。龙樾璟序和远洋山水就隔了一个莲石路，地块不算好，三角形而且北侧临莲石路，会有一定的噪音，所以楼面价才这么便宜。但是它是第四代住宅，容积率只有2.1，预计售价5w起，主打一个性价比。目前售楼处和样板间还没有开放，有感兴趣的小伙伴可以加我微信：deepthink998，等样板间开放了，我们可以安排带看，有额外返佣，不要自己随便去售楼处，也别跟中介去，售楼处都有人脸识别，返佣阶段会做比对。大门100米，以传统状元帽为礼制原型，以书香展卷，界面美学门仪巍然龙樾璟序步行到1号线玉泉路站，大约2.2km，到八宝山站2.1km，离地铁站不算近。所以远洋山水和远洋沁山水的位置是他们的最大优势，大家在选择的时候可以综合对比一下小区品质、户型、楼龄、价格、通勤情况，以上就是石景山鲁谷板块的新房二手房大对比，供大家参考。想在北京买房的小伙伴可以扫码加我的个人微信进北京买房交流群，群里不定时分享高性价比房源，楼市的一些最新动态我也会群里发送，大家可以一起讨论楼市情况及学区选择。新房有额外返佣，二手房有专业靠谱省钱、谈价能力非常强的经纪人可以带看，想装修的小伙伴也可以找我推荐靠谱工长或者装修资源，多一个选择。
