买卖合同纠纷中的二手房陷阱:价格过低,以显失公平为由撤销合同,补偿差价

一、裁判观点：

周某1与田某之间的房屋买卖合同显失公平，应予撤销。根据法律规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

二、案情简介：

2021年12月3日，原告刚满18周岁，被告利用原告母亲智障的情况，让原告在不知情的情况下与被告及中介公司签订《房地产买卖居间协议》。2021年12月13日，原、被告签订《房地产买卖合同》，约定原告将上海市宝山区（以下简称“系争房屋”）出售给被告，成交价169万元。之后同样在不知情的情况下办理产权过户登记。2022年10月底，原告打扫房间时才发现系争房屋被出售一事，并打听到系争房屋市场价约2,602,068元，而原告实际收到的房款仅有158万元。

原告母亲周某2智力残疾，是限制民事行为能力人，而原告于2021年9月19日才成年，对房屋买卖的处置没有经验，被告利用周某1处于危困、缺乏判断力等情形与其签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定的成交价169万元明显低于评估的市场价250万元的70%，构成显失公平，应予撤销。

三、原告起诉：

1.判令撤销原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》；2.判令被告返还房屋，若无法返还赔偿原告人民币1,422,068元。审理中，原告将第二项诉讼请求调整为：被告赔偿原告房屋折价款92万元（评估价250万元-已收款158万元）。

四、被告答辩：

被告田某辩称，第一，涉案合同相对方是原、被告，均为完全民事行为能力人。原告的母亲并非交易相对方，其精神状态不影响合同效力。第二，被告在2020年11月就与原告及其母亲就系争房屋买卖达成合意，2021年12月3日原、某某公司2居间下签订房屋买卖协议，整个签约过程有一年时间去了解房屋价格，且在网签当日原告还要求被告补偿差价，原告是在对系争房屋价格明知的情况下与被告达成合意，不存在显失公平的情形。第三，系争房屋已经由被告出售给案外人，不存在撤销的条件。综上，被告不同意原告的诉讼请求。

五、一审法院判决结果：

本院认为，本案的争议焦点在于周某1与田某签订的《上海市房地产买卖合同》是否构成显失公平。根据法律规定，当事人以显失公平为由主张撤销合同需要具备以下构成要件：主观要件上一方具有利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等而与对方订立显失公平合同的故意；客观要件上双方当事人的利益因该民事法律行为显著失衡。其中“处于危困状态”一般是指陷入暂时性的急迫困境而对金钱、物的需求极为迫切；“缺乏判断能力”则是指缺少基于理性考虑而实施民事法律行为的能力或缺乏对民事法律行为的后果予以评估的能力。本院结合本案事实及证据分析评判如下：

第一，根据本案查明事实，周某1之母周某2与田某于2020年10月签订租赁合同时一次性收取了十年租期的租金20万元，但时隔一个多月便将房屋出售给田某，并由尚未成年的周某1收取房款10万元，此后又于2021年6月26日周某1因急需资金提前收取房款10万元。以上事实说明周某1的家庭存在某种暂时性的急迫困境，从而急需金钱的可能。

第二，本案中，周某1母亲智力残疾四级，在周某1尚未成年时便将其名下房屋以169万元价格予以出售，周某1成年不久即与田某重新签订房屋买卖合同，并对之前的房价进行确认。周某1对于房屋交易的经验明显欠缺，其缺少基于理性对该行为后果予以评估的能力。

第三，双方当事人的利益显著失衡。本案中，鉴定机构对系争房屋2020年11月、2021年12月时的市场价格进行评估。2020年11月系周某1母亲作为监护人与田某签订房屋买卖合同的时间节点，周某1母亲处分周某1名下财产的行为损害了作为被监护人的周某1的利益。虽然周某1事后在该合同落款处左侧补签其名，但周某1称其签名发生于2021年6月26日，结合该合同手写附加条款“2021年6月26号因周某1、周某2需要资金，特向田某预支10万房款作为购房定金，由原来10万定金改为20万定金，尾款149万待过户时支付”，周某1陈述的上述签名时间有事实依据，本院予以采信。

周某1当时尚未成年，系限制民事行为能力人，其母亲作为其监护人擅自处分被监护人财产，侵害了周某1对系争房屋所享有的合法的民事权益，该房屋买卖合同应属无效。该时间节点的评估意见不能作为评估利益失衡的依据。2021年12月的时间节点系周某1成年后与田某签订房屋买卖合同的时间，此时双方之间的房屋买卖合同成立，该时间应为评估双方利益是否显著失衡的节点。经评估，该时间节点的房屋价格为250万元，而系争房屋的转让价格仅为评估价的67%，该价格应为明显不合理低价，双方利益显著失衡。

综上，周某1与田某之间的房屋买卖合同显失公平，应予撤销。根据法律规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，因系争房屋已出售给案外人，系争房屋已无法返还，周某1依据评估价格要求田某支付未付房款及差价部分共计92万元符合法律规定，本院予以准许。

依照《中华人民共和国民法典》第一百五十一条、第一百五十七条之规定，判决如下：

一、撤销原告周某1与被告田某就上海市宝山区房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；

二、被告田某于本判决生效之日起十日内，支付原告周某1钱款92万元。

六、法律依据：

《中华人民共和国民法典》

第一百五十一条一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

……本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理，如需转载请注明出处。另可参考《二手房陷阱：买卖合同条款解读与风险防范》一书。专注于各类房产案件的诉讼、执行和处置，尤其擅长代理小业主起诉开发商这一群体性诉讼“蚂蚁斗大象”律师团队。

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崔萍

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崔萍律师，法律硕士，上海市新华律师事务所高级合伙人，上海市律师协会民商事诉讼专业委员会委员，上海市长宁公证处遗产管理人专家。

崔律师执业十余年，具有深厚的法学理论功底及丰富的执业经验，擅长处理涉及房产纠纷、婚姻继承、房屋动拆迁、建设工程、公司合同纠纷、劳动纠纷、公司股权纠纷等各类民商事案件，同时崔律师担任多家公司常年法律顾问。崔律师思维缜密、思路开阔、办案细致认真、责任心强，执业以来一贯坚持“诚信服务、勤勉尽责”的执业原则，秉承“实现客户合法利益最大化”的执业理念，赢得众多客户的一致赞誉。

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