庭辉普法丨监护人卖掉未成年子女房产份额,合同有效吗?法院这样判!

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案情速览

1998年，朱某与单位签订集资建房合同，取得一套90平方米房屋。2001年，房屋产权登记为朱某与女儿林某（时年13岁）各占50%份额。2003年，朱某通过中介将房屋以7.6万元出售给龚某，龚某支付7.1万元后入住。签约时，林某15周岁，正在外地艺校就读。

林某成年后，龚某多次要求办理过户，均遭拒绝。龚某遂诉至法院。林某主张，朱某处分其房产份额违反《民法典》“监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人财产”的规定，合同应属无效。

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裁判结果

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为什么法院这样判？

《民法典》规定“监护人不得随意处分被监护人的财产”，这确实是法律给监护人划定的红线。但法律上的强制性规定分为两种：

• 效力性强制性规定：违反就直接导致合同无效（比如买卖毒品、贩卖人口）

• 管理性强制性规定：违反会有相应的法律后果（如赔偿损失），但不必然使合同无效

本案中，法院认为这条规定属于管理性规定，而非效力性规定。即：母亲卖房的行为是否违规，是她自己要承担的责任；但买受人只要交易本身没有问题，不应因此承受合同无效的后果。

本案中买受人龚某通过中介签约、支付了7.1万元合理对价、实际入住多年，没有证据显示他与朱某串通坑害林某。在这种情况下，法院认为：

• 监护关系是朱某与林某之间的内部关系。

• 朱某是否为了私利卖房，是她们母女之间的问题。

• 如果因为朱某的违规操作就让买受人“钱房两空”，对善意买受人不公平。

“朱某卖房到底是不是为了林某的利益？”这个问题，外人很难知道真实答案。法院若以此为标准来判断合同是否有效，会出现两个问题：

• 买受人根本无法举证证明对方“内心真实动机”。

• 法官也难以有一个统一、明确的裁判标准。

因此，法院选择了一个更清晰的规则：只要不构成恶意串通，合同效力不受影响。

有人会问：那林某的权益谁来保护？法院给出了答案：

• 如果朱某真的损害了林某的利益，林某可以另行起诉朱某要求赔偿。

• 这是他们母女之间的内部责任追究，不需要通过“宣告合同无效”来实现。

综上，合同的效力看交易本身是否公平善意；监护人的责任，由监护人自己向被监护人承担。

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律师提示

案例索引：福建省南平市中级人民法院（2023）闽07民终748号

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