房产中介有什么样的法律责任与义务呢?

在房产交易中，中介承担的是信息桥梁的角色，但生活中部分中介为了促成交易，存在隐瞒房屋瑕疵、提供虚假信息、诱导“跳单”等行为，侵害了买卖双方的合法权益。今天本文结合《中华人民共和国民法典》及行业规范，讲讲中介的法律责任与义务。

1. 《中华人民共和国民法典》第九百六十一条：中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

2. 《中华人民共和国民法典》第九百六十二条：中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

3. 《中华人民共和国民法典》第九百六十三条：中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。

4. 《中华人民共和国民法典》第九百六十四条：中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。

案例：2024年12月，市民张某因购房需求联系某房产中介公司。中介工作人员接待后带其实地查看多套房源，双方签订《委托看房协议》。其中一套房源虽令张某满意，但因中介报价超出心理预期，交易暂时搁置。回家后，张某刷抖音时发现该房源房东正通过平台发布售房信息，报价远低于中介价格。随后他直接联系房东，就交易细节达成一致并完成房屋买卖。

本以为既省了中介费又顺利购房是好事，张某却很快收到法院传票——房产中介公司以其违反《委托看房协议》、私下与房东交易构成“跳单”为由起诉，要求支付1.4万余元佣金。

张某对此不解：房源信息是房东在抖音公开的，自己通过公开渠道联系房东成交，并非利用中介信息绕过对方，何来违约？双方各执一词，纠纷由此产生。

庭审中，中介公司以《委托看房协议书》条款为依据，主张张某接受带看后私下交易构成违约，应按约定支付佣金。张某则提交房东证明材料，明确其通过抖音平台获取公开售房信息并直接联系房东交易，未借助中介独家信息“跳单”，否认存在违约行为。

法官在判决中释法称，房产中介合同的核心义务是为买卖双方提供订立合同的媒介服务，而非单纯的房源带看。中介机构需通过斡旋价格、撮合合意、协助签约等实质性行为促成房屋买卖合同成立，方可主张佣金。

本案中，中介公司仅完成房源带看的基础行为，未履行促成交易的核心服务，无权要求张某支付佣金。同时，张某通过抖音等公开平台获取房东信息并直接交易，是购房人在市场信息透明前提下自主选择更优交易条件的正当行为，未利用中介专属信息，不构成协议违约。

此外，中介公司对协议中的格式条款未向张某充分履行提示、说明义务，张某依法可主张该条款不成为合同内容。

案例来源：东胜区人民法院官方澎湃号《审执强基｜中介仅带看一次房，竟索要1.4万佣金？东胜区人民法院这样判！》2026-04-21。

链接：https://m.thepaper.cn/newsDetail_forward_33022972

1. 如实报告义务：中介须将房屋产权状况、瑕疵、交易限制等信息如实告知委托人，不得隐瞒或提供虚假信息；若违反此义务，不仅无权索要报酬，还需承担赔偿责任。

2. 忠实保密义务：不得实施不利于合同订立的行为，且需对委托人的商业秘密、个人信息及交易细节严格保密；若违规泄露，应承担侵权责任。

3. 尽力服务义务：需按合同约定提供房源信息、带看房屋、协助协商等服务，尽合理努力促成交易；未履行该义务的，委托人有权拒绝支付部分或全部报酬。

4. 费用承担义务：未促成合同成立时，中介活动的必要费用按约定承担，无约定则由中介自行承担；促成合同成立的，费用通常包含在报酬中，中介不得额外索要。

5. 维权义务（针对“跳单”行为）：若委托人利用中介提供的信息绕开中介直接交易，中介可要求其支付约定报酬。

误区一：“中介未促成交易，就分文不能要”

错误。中介在未经明确委托或双方约定的情况下，确实无权主动索要中介服务相关的报酬。然而，如果中介按照约定履行了相应的服务职责，并在服务过程中支出了必要的、合理的实际费用，比如交通费、查档费、复印费等各项与中介活动直接相关的开销，中介有权基于双方事先的约定或相关法律规定，向委托人提出支付这部分必要费用的要求。这种费用的返还与中介报酬本身存在本质区别，它主要是为了弥补中介在为委托人提供服务时所实际承担的成本支出。

误区二：“多家中介提供同一房源，选低价中介交易就是跳单”

错误。判断是否构成“跳单”行为，关键在于考察其行为模式是否违背诚实信用原则，并需结合具体场景综合认定。若当事人仅从某一特定中介机构获取房源信息、利用其媒介服务获得关键交易机会，却在与交易方取得联系后，故意绕开该中介直接交易以规避中介报酬，这种行为本质上是滥用他人提供的服务与信息，违背了中介合同基于信赖形成的合作基础，应被认定为典型的“跳单”违约行为。

在房产市场等竞争环境中，当同一房源信息被多家不同中介机构同时掌握并提供给客户时，客户作为信息接收方和服务接受方，有权在充分获取信息的基础上，对不同中介的服务质量、专业水准及报酬标准进行比较评估。此时，客户基于自身合理判断，最终选择服务更优质、报价更合理或综合条件更符合需求的中介促成交易，是行使正当的选择权与缔约自由，属于良性市场选择行为，并非旨在恶意规避费用的“跳单”，因此不构成违约。简言之，“跳单”认定的核心在于审查是否存在利用独家或特定服务后恶意逃避对价支付的行为，而正当的比价与择优选择是市场竞争机制下的合理现象，不应被视为违约。

买卖双方委托中介时，应签订书面中介合同，明确服务范围、报酬标准、违约责任等条款。交易过程中，需主动核查房屋信息，对中介的口头承诺要求书面确认；若遭遇中介违规行为，应及时留存证据以维护自身权益。唯有明确中介权责，才能在借助其中介服务的同时，有效保障自身交易安全。