各位朋友，老林又来了。

这周我把松江2026年6月14日到21日的二手房网签数据整理了一遍，数了数，将近190套。说实话，这个量不算少。我把每一条都过了一遍，从最低的46.6万到最高的2880万，跨度之大，基本上把松江楼市的各个层次都涵盖了。

先说一个最重要的事情，我在文章里反复强调，请大家务必记住：

本文所有价格均为网签合同价，不代表实际真实成交价。 实际成交价可能因贷款方式、装修赠送、车位捆绑、做低做高等因素与网签价存在较大差异。这些数据供大家参考市场结构和价格分布，不构成任何交易建议。

好，下面进入正题。

一、总览：这190套房子长什么样？

价格区间：最低46.6万（好莱坞花园，33.27㎡公寓），最高2880万（泰晤士小镇罗兰岗，486㎡别墅）。

我按价格分了六段，大家先看个大概：

• 50万以下
  ：2套，超低总价，基本是小面积公寓
• 50-100万
  ：23套，入门上车段，松南城系列集中出货
• 100-200万
  ：61套，绝对主力段，改善和刚需交织
• 200-300万
  ：57套，改善集中段，品牌小区开始出现
• 300-500万
  ：33套，品质盘段，面积和地段都上了一个台阶
• 500万以上
  ：14套，豪宅和别墅段，顶到2880万

可以看到，100万到300万之间是松江二手房的绝对主力，两个段加起来118套，占了总量的六成多。这很正常，松江自住为主，改善为主流需求。

下面我按价格段把每一套都列出来，大家慢慢看。

二、50万以下：总价低于50万的房子，长什么样？

只有两套，但值得说一说。

• 好莱坞花园 · 33.27㎡ · 46.6万 · 2026-06-18网签
• 月厦新天地 · 47.5㎡ · 48.0万 · 2026-06-17网签

好莱坞花园这个33平米，总价46.6万，单价算下来大概1.4万/㎡。这个小区位置在车墩来说不算差，但面积确实太小了，基本就是单身公寓或者过渡用的。月厦新天地47.5平米48万，单价约1.01万/㎡，单价更低一些，月厦新天地虽然是住宅产权，但整体更倾向办公楼，这个价格也属于合理正常范畴。

这两套房子说明什么？松江确实有极低总价的房源存在，但面积都在50平以下，适合预算极其有限或者纯投资的买家。自住的话，40多平米的公寓，说实话，住起来是比较憋屈的，但出租收益是不差的，好莱坞这边工业云集，租客不缺，月厦这租给小公司办公也非常合适。

三、50-100万：松南城系列集中出货

这个段位有23套，是低价上车的主要战场。最明显的特征就是——松南城系列小区霸榜。

• 仓城四村 · 59.16㎡ · 50.0万 · 2026-06-21网签
• 万达商业广场(松江) · 53.7㎡ · 57.0万 · 1室1厅1卫 · 中高楼层/南 · 2026-06-15签约
• 方塔东三村 · 40.55㎡ · 58.0万 · 2026-06-19网签
• 方塔东三村 · 47.3㎡ · 64.0万 · 2026-06-19网签
• 松南城云珠雅苑 · 54.21㎡ · 65.0万 · 2026-06-15网签
• 御上海青橙 · 53㎡ · 65.0万 · 1室1厅1卫 · 低楼层/南 · 2026-06-21签约
• 方塔东一村 · 48.87㎡ · 66.0万 · 2026-06-18网签
• 松南城云珠雅苑 · 54.22㎡ · 66.6万 · 2026-06-17网签
• 松南城云珠雅苑 · 54.28㎡ · 69.0万 · 2026-06-15网签
• 松南城裕荣苑 · 70.14㎡ · 70.0万 · 2026-06-16网签
• 松南城新晟宝邸 · 83.55㎡ · 73.0万 · 2026-06-16网签
• 松南城善德苑 · 56.03㎡ · 73.5万 · 2026-06-17网签
• 松南城金欣雅苑 · 58.49㎡ · 78.0万 · 2026-06-18网签
• 古浦新苑 · 52.71㎡ · 78.0万 · 2026-06-16网签
• 祥东小区 · 101.27㎡ · 80.0万 · 2026-06-18网签
• 松南城金欣雅苑 · 79.82㎡ · 80.0万 · 2026-06-17网签
• 松南城欣畅苑 · 62.54㎡ · 82.8万 · 2026-06-21网签
• 久阳文华府邸 · 34.16㎡ · 87.0万 · 2026-06-20网签
• 松南城舒雅苑 · 75.36㎡ · 93.0万 · 2026-06-18网签
• 荣乐四村 · 57.62㎡ · 93.0万 · 新工房 · 2026-06-17网签
• 人乐四村 · 51.98㎡ · 95.0万 · 2026-06-16网签
• 松南城云珠雅苑 · 74.46㎡ · 96.0万 · 2026-06-15网签
• 松南城蔷薇苑 · 71.98㎡ · 97.5万 · 2026-06-18网签

这里面有几个看点：

第一，松南城云珠雅苑一周网签了4套（65万、66.6万、69万、96万），面积从54到74平米不等，价格跨度也不小。这说明松南城这个片区确实在批量出货，业主心态比较一致——该走就走。

第二，祥东小区101.27平米只要80万，单价不到8000元/㎡。这个单价在松江算是很低了，但祥东小区位置偏一些，老房子，大家自己判断。

第三，方塔东三村一周两套，都是小面积，58万和64万，单价分别约1.43万和1.35万。方塔一带的老房子，总价低，但房龄老，贷款可能受限。

四、100-200万：松江二手房的绝对主力段

61套，这是本次数据中套数最多的价格段。我全部列出来：

• 松南城云珠雅苑 · 74.27㎡ · 100.0万 · 2026-06-16网签
• 松南城华品苑 · 74.89㎡ · 100.0万 · 2026-06-16网签
• 松南城芙蓉苑 · 76.66㎡ · 100.0万 · 2026-06-17网签
• 永丰苑 · 60.16㎡ · 100.0万 · 2026-06-16网签
• 华亭公寓(一期) · 52.5㎡ · 100.0万 · 2026-06-20网签
• 松南城芙蓉苑 · 76.48㎡ · 100.0万 · 2室1厅1卫 · 高楼层/南 · 2026-06-20签约
• 松南城新晟宝邸 · 79.28㎡ · 103.0万 · 2026-06-18网签
• 人乐一村 · 51.53㎡ · 103.8万 · 2026-06-16网签
• 松南城茶亭景苑 · 77.95㎡ · 104.0万 · 2026-06-18网签
• 金地JIMU积木 · 66.7㎡ · 105.0万 · 2026-06-17网签
• 金地JIMU积木 · 66.24㎡ · 111.0万 · 2026-06-18网签
• 蓝天新村 · 77.31㎡ · 114.5万 · 新工房 · 2026-06-21网签
• 松南城善德苑 · 76.15㎡ · 115.0万 · 2026-06-18网签
• 松南城新晟宝邸 · 80.78㎡ · 116.0万 · 2026-06-21网签
• 松南城华品苑 · 123.15㎡ · 120.0万 · 2026-06-18网签
• 东外花苑 · 76.78㎡ · 121.5万 · 2026-06-20网签
• 松南城玉阳苑 · 66.87㎡ · 121.8万 · 2026-06-15网签
• 蓝天新村 · 77.31㎡ · 125.0万 · 2026-06-15网签
• 西林小区 · 69.93㎡ · 127.6万 · 2026-06-15网签
• 松南城辰禾东苑 · 76.79㎡ · 128.0万 · 2026-06-17网签
• 祥峰家园 · 90.4㎡ · 130.0万 · 2026-06-21网签
• 松南城欣浪苑 · 79.47㎡ · 131.5万 · 2026-06-21网签
• 醉白新苑 · 60.83㎡ · 133.0万 · 2026-06-20网签
• 荣乐二村 · 54.62㎡ · 135.0万 · 2026-06-17网签
• 仓城六村 · 83.31㎡ · 136.0万 · 2026-06-17网签
• 华亭新家三辰苑 · 68.66㎡ · 136.0万 · 2026-06-17网签
• 久阳文华府邸 · 57.8㎡ · 136.8万 · 2026-06-21网签
• 通波小区 · 65㎡ · 139.0万 · 1室1厅1卫 · 高楼层/南 · 2026-06-14签约
• 久阳文华府邸 · 69.07㎡ · 140.0万 · 公寓(复式) · 2026-06-18网签
• 河畔雅苑 · 76.41㎡ · 140.0万 · 2026-06-21网签
• 古泓苑 · 81.25㎡ · 140.0万 · 2026-06-19网签
• 松南城裕荣苑 · 95.99㎡ · 142.0万 · 2026-06-20网签
• 天乐小区 · 72.5㎡ · 144.0万 · 2026-06-16网签
• 民乐一村 · 84.79㎡ · 145.0万 · 2026-06-18网签
• 绿地云峰名邸 · 54.79㎡ · 149.2万 · 2026-06-16网签
• 晨星小区 · 110.22㎡ · 150.0万 · 2026-06-17网签
• 古秀苑 · 102.7㎡ · 150.0万 · 2026-06-17网签
• 御上海 · 63.96㎡ · 150.0万 · 2026-06-15网签
• 仓城六村 · 83.87㎡ · 151.5万 · 2026-06-21网签
• 玉树南苑 · 71.27㎡ · 154.0万 · 2026-06-19网签
• 天乐新村 · 68.34㎡ · 158.0万 · 2室1厅1卫 · 低楼层/南 · 2026-06-15签约
• 方舟园三村 · 81.61㎡ · 160.0万 · 2室2厅1卫 · 高楼层/南 · 2026-06-14签约
• 松南城欣浪苑 · 98.31㎡ · 160.0万 · 2026-06-16网签
• 申和苑 · 109.41㎡ · 160.0万 · 2026-06-20网签
• 松南城华秀苑 · 117.8㎡ · 160.0万 · 2026-06-16网签
• 天乐小区 · 81.06㎡ · 162.0万 · 2026-06-15网签
• 松南城华品苑 · 123.15㎡ · 164.0万 · 2026-06-18网签
• 莱顿公寓 · 84.81㎡ · 166.0万 · 2026-06-18网签
• 新理想花园 · 87.37㎡ · 169.0万 · 2026-06-16网签
• 龙湖星图 · 183㎡ · 170.0万 · 4室2厅2卫 · 高楼层/南 · 2026-06-19签约
• 北龙潭苑 · 90㎡ · 175.0万 · 2室2厅1卫 · 中楼层/南 · 2026-06-17签约
• 公捷苑 · 84㎡ · 178.0万 · 2室2厅1卫 · 高楼层/南北通透 · 2026-06-14签约
• 同润玫瑰芳苑 · 88.93㎡ · 180.0万 · 2026-06-17网签
• 茸北苑B · 87.92㎡ · 180.0万 · 2026-06-15网签
• 龙湖星图 · 157㎡ · 180.0万 · 3室2厅2卫 · 中楼层/南 · 2026-06-19签约
• 文景苑 · 63.07㎡ · 180.0万 · 1室1厅1卫 · 低楼层/南 · 2026-06-17签约
• 天汇佳园 · 88.96㎡ · 185.0万 · 3室2厅1卫 · 低楼层/南北通透 · 2026-06-14签约
• 樟馨家园 · 91.38㎡ · 190.0万 · 2026-06-19网签
• 环城路121弄小区 · 94.45㎡ · 190.0万 · 2026-06-20网签
• 江诚苑 · 95.81㎡ · 195.0万 · 2026-06-17网签
• 文翔名苑 · 89.57㎡ · 195.8万 · 2026-06-21网签

这个段位信息量很大，我说几个重点：

松南城系列继续霸榜。 华品苑、善德苑、新晟宝邸、欣浪苑、辰禾东苑、玉阳苑、裕荣苑、华秀苑——光100-200万这个段位，松南城系列就贡献了十多套。这说明松南城片区的二手房供应量很大，业主出货意愿强。对买家来说，选择多，议价空间也相对大。

松南城华品苑123.15平米只要120万，单价约9750元/㎡，这个单价大概率是做低网签价格了。同样面积的华品苑另一套卖164万，单价约1.33万/㎡。同一个小区，差价44万，这个价差值得注意——大概率是楼层、装修、朝向的差异，也可能其中一套急售。

龙湖星图183平米只要170万，单价约9290元/㎡。4室2厅2卫，大户型低单价，这个性价比在松江算是很突出了。另一套龙湖星图157平米3室2厅2卫卖180万，单价约1.15万/㎡，两套单价差了快2000元/㎡。但龙湖星图属于商业产权，这个价位应该是做低了一部分的，地段靠近小昆山，适合办公类

绿地云峰名邸54.79平米卖149.2万，单价约2.72万/㎡，这个单价在这个段位里算合理的了，面积小总价可控。

五、200-300万：改善型买家集中发力

57套，和100-200万段位差不多，都是主力段。品牌小区明显多了起来。

• 文翔名苑 · 132.27㎡ · 200.0万 · 2026-06-15网签
• 万科云间传奇 · 89.26㎡ · 200.0万 · 2026-06-15网签
• 三湘四季花城(二三四期) · 58㎡ · 200.0万 · 1室2厅1卫 · 低楼层/南 · 2026-06-14签约
• 久阳文华府邸 · 89.68㎡ · 200.0万 · 2026-06-21网签
• 大江苑 · 90.58㎡ · 203.0万 · 2026-06-19网签
• 醉白新苑 · 74.62㎡ · 204.5万 · 2026-06-17网签
• 兴日家园 · 93㎡ · 206.0万 · 2室2厅1卫 · 低楼层/南 · 2026-06-19签约
• 九峰新村 · 90.71㎡ · 207.0万 · 2026-06-21网签
• 华亭荣园 · 77.3㎡ · 208.8万 · 2026-06-15网签
• 同润玫瑰芳苑 · 88.77㎡ · 210.0万 · 2026-06-15网签
• 嘉禾名邸 · 89.78㎡ · 210.0万 · 2026-06-18网签
• 黑鱼弄小区 · 114.95㎡ · 210.0万 · 2026-06-18网签
• 星辰园住宅 · 65㎡ · 210.0万 · 1室2厅1卫 · 中楼层/南 · 2026-06-17签约
• 大名城映云间 · 78.06㎡ · 215.0万 · 2026-06-18网签
• 方舟园四村 · 101.26㎡ · 215.0万 · 2室2厅2卫 · 中楼层/南 · 2026-06-16签约
• 方舟园四村 · 101.26㎡ · 215.0万 · 2室2厅2卫 · 中楼层/南 · 2026-06-16签约
• 兴日家园 · 126.57㎡ · 220.0万 · 2026-06-16网签
• 白洋小区 · 101㎡ · 220.0万 · 2室2厅1卫 · 低楼层/南 · 2026-06-15签约
• 白洋小区 · 102㎡ · 223.0万 · 2室2厅1卫 · 低楼层/南 · 2026-06-15签约
• 松南城玉阳苑 · 91.77㎡ · 229.8万 · 2026-06-16网签
• 德邑小城 · 92.62㎡ · 230.0万 · 2026-06-20网签
• 松云水苑(公寓) · 102㎡ · 230.0万 · 2室2厅1卫 · 中低楼层/南 · 2026-06-17签约
• 茸北苑B · 87.94㎡ · 235.0万 · 2026-06-19网签
• 龙湖锦宸公馆 · 78.92㎡ · 235.0万 · 2026-06-18网签
• 文翔名苑 · 100.7㎡ · 235.0万 · 3室2厅1卫 · 高楼层/南北通透 · 2026-06-17签约
• 北九峰小区 · 90.39㎡ · 236.0万 · 3室2厅1卫 · 高楼层/南 · 2026-06-16签约
• 海尚名都 · 87.05㎡ · 242.0万 · 2室2厅1卫 · 中低楼层/南 · 2026-06-14签约
• 松江颐景园 · 91.69㎡ · 245.0万 · 2026-06-18网签
• 海尚名都 · 128.96㎡ · 245.0万 · 2026-06-15网签
• 荣乐水岸 · 118.35㎡ · 245.0万 · 3室2厅2卫 · 低楼层/南 · 2026-06-15签约
• 万科梦想派 · 72.95㎡ · 248.0万 · 2026-06-17网签
• 名庭花苑 · 120.03㎡ · 250.0万 · 2026-06-16网签
• 泰晤士小镇 · 88.71㎡ · 250.0万 · 2026-06-17网签
• 绿地云峰名邸 · 80.12㎡ · 250.0万 · 2026-06-17网签
• 绿地诺丁山 · 82㎡ · 250.0万 · 2室2厅1卫 · 低楼层/南 · 2026-06-21签约
• 世纪新城 · 83.51㎡ · 253.0万 · 2026-06-21网签
• 世纪新城 · 83㎡ · 253.0万 · 2室2厅1卫 · 低楼层/南北通透 · 2026-06-21签约
• 华亭新家百合苑 · 118.23㎡ · 255.0万 · 2026-06-20网签
• 万科梦想派 · 72.95㎡ · 255.5万 · 2室2厅1卫 · 中高楼层/南北通透 · 2026-06-17签约
• 雅居乐星徽 · 126.51㎡ · 257.0万 · 2026-06-21网签
• 星辰园 · 124.92㎡ · 260.0万 · 2026-06-18网签
• 绿地云峰名邸 · 77.12㎡ · 260.0万 · 2026-06-20网签
• 绿地凯旋宫(公寓) · 89㎡ · 260.0万 · 3室2厅1卫 · 中楼层/南 · 2026-06-17签约
• 荣乐雅筑 · 106.98㎡ · 263.0万 · 2026-06-19网签
• 维罗纳贵都 · 99.38㎡ · 265.0万 · 2室2厅1卫 · 低楼层/南 · 2026-06-17签约
• 文景苑 · 87.58㎡ · 265.0万 · 2026-06-15网签
• 保利西子湾 · 89.03㎡ · 270.0万 · 2026-06-17网签
• 绿地凯旋宫(公寓) · 88㎡ · 270.0万 · 3室2厅1卫 · 高楼层/南 · 2026-06-17签约
• 文景苑 · 87.58㎡ · 270.0万 · 2室2厅1卫 · 高楼层/南 · 2026-06-17签约
• 鼎信公寓 · 113㎡ · 270.0万 · 3室2厅2卫 · 高楼层/南 · 2026-06-17签约
• 保利西子湾 · 89㎡ · 280.0万 · 2026-06-18网签
• 玉乐小区 · 130.99㎡ · 284.0万 · 3室2厅2卫 · 低楼层/南北通透 · 2026-06-19签约
• 信达蓝爵 · 83.26㎡ · 290.0万 · 2026-06-15网签
• 紫东新苑 · 122.16㎡ · 290.0万 · 2026-06-15网签
• 信达蓝爵 · 83㎡ · 290.0万 · 3室2厅1卫 · 高楼层/南 · 2026-06-15签约
• 星辰园 · 98.73㎡ · 299.0万 · 2026-06-17网签
• 云著深蓝 · 87.98㎡ · 299.8万 · 2026-06-18网签

这个段位几个关键看点：

文景苑一周网签3套，分别卖265万、270万和321万（321万在下一段）。面积都是87.58㎡左右，但价格从265万到321万，差了56万。同一个小区同样面积，价差这么大，属于楼层位置差异极大

保利西子湾两套89㎡，一套270万一套280万，价差10万，这个相对正常，楼层差异可以解释。

信达蓝爵两套83㎡左右，都是290万，价格高度一致，说明这个小区在这个面积段的定价比较锚定。

万科梦想派两套72.95㎡，一套248万、一套255.5万，差7.5万。上外云间学校的最大利好，这个段位依然坚挺，单价约3.4-3.5万/㎡，云间学区，万达商圈，这片是松江单价比较稳定的板块之一。

六、300-500万：品质盘的主场

33套，到了这个段位，面积大了，小区档次也上来了。

• 三湘四季花城(二三四期) · 143.66㎡ · 300.0万 · 2026-06-17网签
• 东明花苑 · 135.58㎡ · 300.0万 · 2026-06-16网签
• 海德名园 · 117.31㎡ · 300.0万 · 2026-06-16网签
• 维罗纳贵都 · 134.64㎡ · 300.0万 · 2026-06-18网签
• 莱顿小城 · 86.64㎡ · 300.0万 · 2026-06-19网签
• 星辰园 · 92.99㎡ · 305.0万 · 2026-06-18网签
• 大名城映云间 · 98.64㎡ · 315.75万 · 2026-06-19网签
• 御上海 · 93.95㎡ · 320.0万 · 2026-06-21网签
• 文景苑 · 107.89㎡ · 321.0万 · 2026-06-18网签
• 月亮河桂园 · 132.84㎡ · 330.0万 · 2026-06-18网签
• 紫东新苑 · 125.02㎡ · 332.0万 · 2026-06-19网签
• 绿地蔷薇九里(二期) · 91.92㎡ · 334.0万 · 2026-06-16网签
• 国贸凤凰原 · 99㎡ · 343.0万 · 3室2厅2卫 · 中楼层/南 · 2026-06-14签约
• 云著深蓝 · 99.73㎡ · 349.0万 · 2026-06-15网签
• 南部阳光翠庭 · 114.27㎡ · 350.0万 · 2026-06-17网签
• 北九峰小区 · 137㎡ · 355.0万 · 3室2厅2卫 · 高楼层/南北通透 · 2026-06-16签约
• 光星苑 · 120㎡ · 365.0万 · 3室2厅2卫 · 高楼层/南 · 2026-06-21签约
• 中山光星苑 · 119.85㎡ · 368.0万 · 2026-06-21网签
• 金地艺境苑 · 135.62㎡ · 370.0万 · 公寓(复式) · 2026-06-20网签
• 安琪花苑住宅 · 149㎡ · 400.0万 · 3室2厅2卫 · 高楼层/南北通透 · 2026-06-19签约
• 泰晤士小镇 · 107.47㎡ · 413.0万 · 2026-06-16网签
• 建设花园 · 138㎡ · 418.0万 · 3室2厅2卫 · 中楼层/南 · 2026-06-20签约
• 莱顿小城 · 149.67㎡ · 423.0万 · 2026-06-15网签
• 建设花园 · 147㎡ · 425.0万 · 3室2厅2卫 · 低楼层/南 · 2026-06-17签约
• 明丰公寓 · 173.07㎡ · 428.0万 · 2026-06-21网签
• 南部阳光翠庭 · 131.14㎡ · 428.0万 · 2026-06-15网签
• 路劲佘山院子二期 · 88㎡ · 430.0万 · 4室2厅4卫 · 其他/南北通透 · 2026-06-16签约
• 路劲佘山院子二期 · 100.47㎡ · 430.0万 · 3室2厅3卫 · 其他/南 · 2026-06-16签约
• 信达蓝爵 · 109.68㎡ · 449.5万 · 2026-06-19网签
• 檀香花苑 · 199.62㎡ · 450.0万 · 2026-06-15网签
• 信达蓝爵 · 134.44㎡ · 451.0万 · 2026-06-15网签
• 星樾云涧 · 100.73㎡ · 465.0万 · 3室2厅2卫 · 高楼层/南北通透 · 2026-06-17签约
• 华亭绿景苑 · 158.74㎡ · 490.0万 · 2026-06-17网签

几个看点：

莱顿小城两套，面积差很多，价格差更多。 86.64㎡卖300万，单价约3.46万/㎡；149.67㎡卖423万，单价约2.83万/㎡。大面积单价更低，这符合一般规律，但两套单价差了6300元/㎡，说明小面积户型在这个小区有溢价。

路劲佘山院子二期同一天网签两套，都是430万。一套88㎡4室2厅4卫，一套100.47㎡3室2厅3卫。佘山院子的价格便宜在松江是公认的，88平方小别墅和100平方别墅、其实是一样的。单价分别约4.89万/㎡和4.28万/㎡，这个单价在松江别墅里属于高性价比的了。

信达蓝爵在这个段位也有两套，83㎡的那套在上一段290万，这里109.68㎡卖449.5万、134.44㎡卖451万。信达蓝爵的单价从3.49万到3.35万/㎡不等，算是松江中高价位的代表小区。万达隔壁+上外云间，这边价格一直比较稳定！

泰晤士小镇107.47㎡卖413万，单价约3.84万/㎡。泰晤士小镇的品牌效应在松江一直很强，这个单价也算合理。

建设花园两套，138㎡卖418万、147㎡卖425万，单价分别约3.03万和2.89万/㎡。这个小区在松江新城地铁站核心位置，配套成熟，改善买家关注度高。

七、500万以上：豪宅与别墅，顶到2880万

14套，数量不多，但每一套都值得说道。

• 麓源水岸名邸 · 101.66㎡ · 500.0万 · 联列住宅 · 2026-06-18网签
• 三湘四季花城(二三四期) · 137㎡ · 510.0万 · 3室2厅2卫 · 中楼层/南 · 2026-06-14签约
• 绿庭湖畔名轩 · 158.26㎡ · 550.0万 · 2026-06-20网签
• 新城上坤樾山半岛 · 114㎡ · 560.0万 · 3室2厅3卫 · 高楼层/南 · 2026-06-19签约
• 华阳中心苑 · 260.8㎡ · 578.0万 · 新工房 · 2026-06-18网签
• 誉品谷水湾 · 176.45㎡ · 580.0万 · 2026-06-19网签
• 安信湖畔天地 · 229.53㎡ · 600.0万 · 2026-06-18网签
• 龙湖好望山 · 195.16㎡ · 600.0万 · 2026-06-15网签
• 麓源水岸名邸 · 97.5㎡ · 615.0万 · 联列住宅 · 2026-06-15网签
• 好莱坞花园 · 318.63㎡ · 680.0万 · 花园住宅 · 2026-06-17网签
• 誉品谷水湾 · 176.45㎡ · 748.0万 · 3室2厅2卫 · 低楼层/南 · 2026-06-20签约
• 润峰苑 · 243.21㎡ · 1130.0万 · 花园住宅(别墅) · 2026-06-18网签
• 合生广富汇 · 267㎡ · 1980.0万 · 4室2厅3卫(别墅) · 其他/南 · 2026-06-18签约
• 泰晤士小镇(罗兰岗) · 486㎡ · 2880.0万 · 5室2厅2卫 · 其他/南北通透 · 2026-06-17签约

几个重点：

麓源水岸名邸两套联列住宅，101.66㎡卖500万、97.5㎡卖615万。面积小的反而贵了115万，单价从4.92万跳到6.31万/㎡。联列住宅就是联排别墅，面积小但单价高，大概率是花园、位置等因素的差异。

誉品谷水湾两套176.45㎡，一套580万、一套748万，差了168万。同面积同小区，一套没做低，一套做低，748万属于市场价！

好莱坞花园318.63㎡卖680万，单价约2.13万/㎡。这个小区开头46.6万那套33㎡也在这里，同一个小区，单价从1.4万到2.13万/㎡，产品类型差异很大。

润峰苑243.21㎡卖1130万，花园住宅别墅，单价约4.65万/㎡。

合生广富汇267㎡卖1980万，别墅产品，单价约7.42万/㎡。广富汇在松江的高端别墅市场一直有口碑。

泰晤士小镇罗兰岗486㎡卖2880万，这是本次数据的最高价，单价约5.93万/㎡。486平米的别墅，南北通透，5室2厅2卫，这个总价其实还是做低了，真实市场价应该在3500以上，这总价在整个松江都算天花板级别了。不过话说回来，泰晤士小镇的别墅产品一直有它的独特价值，愿意花这个钱的买家，买的不仅仅是房子，更是生活方式。

八、老林的市场分析：这190套数据告诉了我什么？

看完所有数据，我讲几个判断。

第一，松南城是松江二手房最大的供应源头。 整个数据里，松南城系列小区——云珠雅苑、裕荣苑、新晟宝邸、善德苑、金欣雅苑、欣畅苑、舒雅苑、蔷薇苑、华品苑、芙蓉苑、茶亭景苑、辰禾东苑、欣浪苑、玉阳苑、华秀苑——加起来至少30多套。这些小区都是动迁安置房或保障房转商品房，总价低、面积适中，是松江低价位市场的主力供应。对预算有限的刚需买家来说，松南城确实是目前松江上车门槛最低的选择之一。但要注意，供应量大也意味着未来转手时竞争激烈，升值空间可能有限。

第二，100-300万是松江的"腰部市场"，也是最健康的部分。 118套，占总量的六成多。这个段位既有品牌开发商的小区（万科、保利、龙湖、绿地等），也有老城区的成熟社区。面积大多在80-130㎡之间，刚好覆盖了刚需三房和改善三房的主力需求。从成交结构看，松江的自住属性很强，投资投机成分少，这是好事。

第三，同小区同面积的价差值得关注。 这次数据里，多个小区出现了同面积不同价的情况——文景苑87.58㎡三套差56万、松南城华品苑123.15㎡两套差44万、誉品谷水湾176.45㎡两套差168万。这些价差有的是楼层朝向装修的合理差异，有的可能涉及做高或做低网签价。买家在看房时一定要多问几句，不要被网签价误导。

第四，高端市场依然有需求。 500万以上的14套，涵盖了联排、别墅、大平层等多种产品。最高2880万的泰晤士小镇罗兰岗也有人接盘，说明松江的高端需求虽然量不大，但始终存在。佘山院子、合生广富汇、誉品谷水湾这些品牌项目的成交，也印证了松江高端市场的韧性。

第五，低价公寓市场（100万以下）供应充足但选择有限。 25套，基本都是小面积老公寓或动迁房。这个段位的买家大多是预算卡得很紧的刚需，或者买来收租的投资者。但要注意，这些房子的房龄普遍偏老，贷款年限可能受限，未来置换也有难度。

九、老林的几点建议

给买家的话：

如果你预算在100-200万，松南城系列是绕不开的选择。总价低、选择多，但一定要想清楚未来的置换计划——这个片区的供应量太大了，你买的时候好选，卖的时候可能就不一定好卖了。

如果你预算在200-300万，建议重点看品牌小区。万科梦想派、保利西子湾、信达蓝爵、星辰园这些，虽然单价高一些，但品牌物业的保值能力和地段优势，学区优质的流通性确实更好。

如果你预算在300万以上，可以开始考虑改善型大户型。建设花园、泰晤士小镇、这些，产品力和居住体验都是上一个档次的。

给卖家的话：

定价要实事求是。这次数据里，同小区同面积的价差能到几十上百万，说明市场定价已经严重分化了。如果你的房子不是楼层朝向特别好的那套，就别按最高价挂牌。现在不是2021年，买家很理性，挂高了只会让房子在市场上"站岗"。

最后再说一遍，也是最重要的：

本文所有数据均为网签合同价，不代表实际成交价。 网签价可能因为贷款需求做高，也可能因为税费考虑做低，和实际成交价之间可能存在较大偏差。大家看数据的时候，关注趋势和分布就好，不要把任何一条数据当成那套房子的真实成交价。

如果你正在看松江的房子，对哪个小区感兴趣，或者想了解某套房子的具体情况，随时找老林聊聊。数据是冷的，但帮你看房这事儿，老林是认真的。