🏫房价跌了，但不是崩盘

🚩市场胶着，谁是背后推手？

🧑‍🎓现在入手房产，机会在哪里？

🇬🇧伦敦

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英国阳光家园

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6月的英国，属实有点魔幻。

23号是脱欧公投整整十年，民调说57%的英国人觉得当年投错了，年轻人里超过八成想重新加入欧盟。结果前一天，首相斯塔默宣布辞职——脱欧十年的第六位辞职首相，平均一年半换一个。再加上5月破纪录的热浪、伊朗局势的不确定性、央行把利率钉在3.75%不动——很多在英华人朋友都在问：英国房产这盘棋，现在到底怎么下？ 

Rightmove最新数据，6月新挂牌房屋要价环比跌0.6%，同比跌0.5%，是14年来6月份最大跌幅。

第一，这是"要价"不是"成交价"。卖家期望值下调，不等于实际成交崩盘。Zoopla的数据是5月平均售价27.19万英镑，同比还涨了1.5%。 

第二，热浪来袭，看房的人少了10%，大家要么去海边要么躲家里，传统淡季效应被放大了。等气温一降，需求马上回来。 

第三，Savills把全年预测从涨2%调成了跌2%，但人家后面还有半句——2026到2030年，全英房价预计累计涨23.1%。短期调整，长期看多。这是目前行业的基本共识。  

首先，英国房子长期供不应求，规划系统僵化，建房速度赶不上人口增长。供需基本面没改，房价就没道理长期跌。

其次，抵押贷款利率居高不下。央行6月维持基准利率3.75%，还有两位委员主张加息，说中东能源冲击可能推高通胀。两年期固定利率还在5%以上徘徊，买家还贷压力大，自然观望。

再加上近期英国政治的不确定性。斯塔默辞职，工党9月才选新领袖，政策方向不明朗，投资者天然谨慎。再加上脱欧十年经济疲软，OECD预测今年GDP增速只有0.9%。

还有个新变量：热浪。今年6月是英国史上最热的6月，已经开始影响购房决策了。中介说，现在买家问得越来越多的是：朝向怎么样？有没有遮阳？能不能装空调？临水、带花园、绿化好的房子明显更抢手。 

还有个实在问题：长期高温让黏土土壤收缩，导致地基下沉。去年热浪相关的房屋损坏索赔多了1.8万起，今年搞不好更多。这不是遥不可及的"气候变化"，是已经在影响房价的真问题。 

三个方向市场调整期，不是"不能买"，是"不能乱买"。 

伦敦和东南部基数高、负担能力差，短期涨不动，预计全年0到2%增长。但曼彻斯特、伯明翰、利物浦这些北方中心城市，预计5到7%的涨幅。逻辑很简单：基建红利在释放，北部振兴计划在推进。更重要的是门槛低，年轻人买得起，租赁需求旺。预算有限的投资者，北方城市租金回报率普遍比伦敦高两三个百分点，现金流更健康。 

房价涨不动的时候，租金往往还在涨。买不起房的人继续租，房东持有成本上升也会转嫁给租客。现在英国租赁市场还是供不应求，尤其是大城市优质房源。长线持有、靠租金回报的投资者，目前这个阶段其实不差——房价回调意味着入场成本更低，租金收益还能覆盖大部分持有成本。 

伦敦短期跑输大盘，但国际资本眼光很长远。脱欧吵了十年，伦敦还是欧洲最大的金融中心，还是全球富豪配置资产的必选项。核心区优质物业抗跌性极强。每次调整都是先跌外围、再跌近郊，核心区往往最后动、最先恢复。资金量够、打算拿五年以上的，伦敦核心区依然是压舱石选择。 

现在这个时间点，没必要恐慌，也别贪心。碰到价格合适、自己喜欢的，该买就买。不用等所谓的"最低点"——普通人谁也抄不到底，能买到适合自己的就赢了。 

投资客别盯着短期涨跌，算清楚租金回报率、持有成本、未来五年现金流，数字说得过去就可以考虑。区域上多看看北方城市和伦敦通勤带，性价比更高。

还在观望的可以再等两三个月，等工党新领袖选出来、政策方向明朗一些，再做决定也不迟。 

脱欧十年，英国换了六个首相，经历了疫情、能源危机、通胀飙升，房价跌过也涨过，最后还是沿着长期趋势往上走。政治会换班，天气会变热，但房子还是那个房子——有人要住，就有价值。