5月济南二手房网签5815套,同比上涨13%/省实验东校挂牌,秋季开学/高新区贤达学校/环山姆项目会盟大决战/瑞马盛福项目启动

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1、5月济南二手房网签5815套，成交量同比上涨13%

济南5月二手房数据发布，住宅网签5815套，持续保持高热度，虽然环比4月是下降的，但是同比去年无论面积还是套数都是上涨了13%多，二手房市场依然保持高热度，接近超过新房的两倍。

破千套的只有一个，历城区，1220套，市中947，市中这个春天一直很强，主要是学区房群体，历下844套，天桥638套，槐荫720套。

市区排行榜中，领跑了一个春天的领秀城，72套继续夺冠，不过没有三四月两三百那么猛了，育秀在济南人民中的地位可见一斑了，万象42套啊，便宜啊，腊山南苑41套，中新国际城37套，雪山成熟项目，常年历城顶流，翡翠郡35套，天桥教育top1，文旅城34套，八九千块钱便宜啊，绿地城32套 ，便宜啊，济钢新村27套，相当便宜了，长清湖25套。

看了榜单，大家明白了吗，得特刚需得天下，榜单前十都是要么你学区知名，要么你是性价比超高，又便宜房龄又新，什么大高层什么老破小通通不在乎的，没有卖不出去的二手房，只有卖不出去的价格。

各区排行榜，历下区第一是银丰玖玺城15套，片区成熟度好，燕山分校，区位认可度高。名士豪庭15套，位置确实好，燕子山小区14套，学区房群体吧。

市中  领秀城72，原山首府18，伟东新都16套。

槐荫腊山南苑，绿地香榭新里，阳光100

天桥 翡翠郡 绿地新里璞园，鑫苑名家

历城区万象新天，国际城，文旅城

高新区，龙奥北路1118号是什么，新生活，中铁汇苑

看完这些卖二手房有什么感想呢，卖二手房只有一个办法哐哐哐的降价啊。。。。。

2、省实验东校挂牌，秋季开学

省实验东校区正式挂牌了，盛福片区以后周五周日下午热闹了，校舍有了很大的提升，比原来郭店那边是强多了，地铁口还不远，通勤便利，济南唯二头部高中都在二号线地铁沿线了。

省实验东校区迁到盛福片区的利好呢，首先高中时要考的，省实验高中跟周边小区没有任何的升学关系，按照去年的统招分数来看，591全市位次1555才能考上（去年七万八考生），超级难。

带动周边的话，个人感觉是陪读租赁需求，而且是高端租赁，距离近装修好，过去几年朋友当时在郭店时，就是在校园里租房，价格很高，另外还可以参考当年二中稼轩对翡翠山语房租的刺激带动。

教育其实也是一种产业形式，今年省实验东校区到盛福，长岭山那边历山双语学校搬迁，还有在建的民办高中，两个片区都有了教育产业增长点。

3、高新区贤达学校

今年高新区学区范围迟迟没公布，虾米个人感觉呢大多数学校学区范围很固定了，没啥悬念，大概率是两所新小学的问题，比如天辰小学，可能会存在弹性学区的小区，这个倒是没啥争议，还有一所学校就是过去规划称谓 工业南路小学，现在正式命名的高新区贤达学校，位置就在徐家庄对面，山姆对面。

这所学校今年大概率要启用，按照地缘位置，原来感觉应该是高新第一实验的第四个校区，但是命名上又感觉不太像，等官方揭晓吧。

4、环山姆项目会盟大决战

今天要写的楼盘是济南竞争最激烈的一条竞争带，之前一直琢磨怎么形容，是凤凰路沿线，花园路沿线，这里的楼盘有历城有高新有历下，十几个楼盘竞争，预算段从200来万到五六百万都有，宛如春秋时期的中原，天天打来打去，虾米定义这个区域为济南楼市的中原战场，环山姆区域，不是山姆多好，只是用来做地标。

这个区域的开发商亮相，中建，手里星光两块地，济高手里三块地后续还有两块，合作开发方保利，金茂，也有自己独立开发的，海通王舍人，海通瑞马盛福，地级市开发商闯省城，中海一大块，球墨那边雍泉府还有中电建的大户型尾盘，银丰本地开发商霸主，刘智远区域缔造者，手里还有七期，这些开发商在地缘上争夺济南购房群体，做的产品都是好产品，不利因素都有，确实都很用心，项目之间有争斗，有矛盾在 矛盾斗争中把做更好的房子。

今天我们分析一下这些项目。

2、瑞马盛福项目启动

盛福海通瑞马项目要启动了，临售已经开始准备了，瑞马操盘，故意规避开了跟海通芳华悦府的竞争，其实这就是自己跟自己竞争，这两个项目的购房群体绝对有交叉。

虾米个人预估，这个项目的门槛值是170万群体，200万到250万群体都有合适选择，学校也是勤轩学校，之前低调了半年也是可以规避开竞争，这个位置虽然也有不利因素，但是总比和悦兰亭强多了吧，成熟度通勤距离，就是接送孩子也方便太多太多了。

对项目感兴趣欢迎加入瑞马盛福项目讨论群。

前情回顾

坐标盛福片区，祥泰新河湾北，海通去年土拍地块规划公示了，容积率仅有1.7,670户，洋房为主，12栋洋房，6栋小高，外立面铝板加真石漆，户均面积118平，虾米都怀疑自己算错了，计容建筑面积除以户数。

有消息说这个项目户型是小高110多，120多，洋房130,140户型。

这有点划时代的意义了，抛物线的感觉，市场终于又回归理性了，从盲目追求吹捧大户型，又回到核心区小户型，低总价了。

看似户型小了，但是有建筑新规啊，得房不一定少啊。

虽然这个位置属于历城区，但是盛福紧挨着，凤凰路地铁口，学校估计就是勤轩了，又有低容积率，又是铁路南，而且这个项目成本真的太低了，不到7000的楼面价，还有重要的一点，这个项目是毛坯，毛坯代表着想走量不想卖溢价，走快销模式了。

所以如果这个项目喊出一万四起买盛福小高层，虾米不会意外，靠近铁路差楼层如果一万四，正常楼层一万五多，有没有吸引力，就问可不可以？距离铁路还有100多米，而且是北向靠路？

洋房来个一万六七的价格，卷不卷？

当然这些价格都是虾米个人YY的，但是从营销市场策略来看，完全是行得通的。

济南楼市慢慢的也开始进入下一个阶段，就是建筑新规冲击，得房率高了，没必要建太大的户型也可以住的宽敞，够用，实用主义，另一个就是低地价地对片区老同事冲击，参考项目比如科技城的瑞马云峰，cbd的润百合，海通这个项目估计也会对盛福片区有一个不小的冲击，虽然说历下历城的区别，但是你说学校有啥差别呢，位置紧挨着，地铁口还近。

一切的一切你能明白为什么现在雍泉府拼命去化，星光年前就在冲，大华年后也在冲，一年前觉得180多万买盛福新规小高是开玩笑，现在感觉市场变化真太大了，自己成了见识浅薄的井底之蛙了。

有种看网上段子的感觉，刘邦比秦始皇小三岁，最近几年的建筑新规迭代，品质迭代，地价内卷实在太严重了。

对海通盛福项目感兴趣欢迎加群，200万预算的朋友们，别慌着买房，铁路南高新北历下东的项目等着你们呢，这个真的是高新北历下东了，因为紧贴着呢。

项目不利因素就是地块长条状，西侧污水处理厂，历城区 ，别的真想不出了，价格面前一切，洋房，小高的诱惑力还是很大的。

3、鲁投壹号院

上周全网怼鲁投，可是人家反而卖的更好了，涨价20多万后销售更好了，背后的阳谋是，拿着一号楼的高价去帮助六号楼的高价位段去化。

鲁投是麻雀虽小五脏俱全，改善那些元素都具备了，2梯2户，独立电梯厅，容积率2.0小高洋房，项目展现做的没有中海好，但是很多人还是比较喜欢三面宽四面宽这种格局，另外呢不少人有端厅梦想啊，端厅虽然后期住上好晒，但是亲戚朋友来有面啊，拍视频也好看，满足小小的虚荣心。

鲁投在270 280这个预算段位还是很有竞争力的，之所以鲁投写的这么多，是因为最近半年每三套鲁投就有一套是济南第一改善团队的，这个月佣金又跳点到最高级别了，虾米酸了酸了，我也要开始学鲁投，鲁投好鲁投秒啊鲁投得学啊。。。

4、中建星光城市

星光是不论你们互联网上怎么说我，我就是报备量带看量济南第一啊，拿捏180万，250万，280万的群体，我是现房啊，甸柳教育集团学校，只要甸柳老校有啥好消息，我都能擦个边，历下区现房，在老规则里星光这个户型已经是完美的了。。。。

星光主打一个在历下平原区域门槛相对低，主打性价比现房。

历下，小高，便宜，地铁，甸柳学校，现房，户型跟形势，这几个元素是星光的主要属性吧。

对星光项目感兴趣欢迎加群。

5、金茂小鸭A3

得300多万群体得天下，单价贵还不能做的面积小点吗？

前情回顾

鸭第三块地最近流传的消息是金茂济高联合开发，户型段为120多，140多，160多(小高)，190（洋房）。

整体设计思路来看，开发商是下沉迎合更多预算购房者，降总价不降单价的逻辑，现在市面上虽然喊300的很多，大多数属于钓鱼，项目建筑新规得房提升送露台送设备平台飘窗，提升得房率，这样就可以讲故事，120多相当于过去140多，140多相当于160,等等，保证单价维持高位，所以个人感觉300根本是不够的，个人预测120多平怎么也得在330多万均价，差楼层好楼层都有震荡的空间，140多平的应该会在380到400这种震荡区间。

2.0容积率，高新教育，金茂五恒科技，100%得房率建筑新规四代宅，这几张牌打好了，应该会收到不错的效果。

对该项目感兴趣，欢迎加入金茂小鸭A3项目讨论群。

最近小鸭区域的进入开发承上启下期，云上璟誉两个地块已经进入准现房状态，九年一贯制学校启动建设，宏宇路打通，就在本周第三个地块挂牌，容积率2.0，A3地块占地接近70亩，这块地建设完成后，小鸭区域面貌焕然一新，根据地连成一片，剩余两个地块就是全面成熟期的收割，A3确实是很重要的一个盘。

6、保利云上璟誉

现房云上璟誉，这个产品真的已经做到极致好了，每次去都是很喜欢。

高新准现房，高端改善，大楼间距，铝板外立面大玻璃，会所下沉庭院，各种功能室会所，海川教育集团学校，六号线地铁口，山姆超市不远处，152户型已经售罄，现在176户型的价格还是比较何时的，500万左右的朋友可以考虑看这个项目。

8、中海时光之境

历下260万到400万群体的收割机，位置不错，四代宅，精装修坐到了极致了，各个区域都是用心打造，展示面好最重要是交房早啊。

中海自身产品做的好施工快之外，还有一个强大的营销团队，在不同的时期出牌，见缝插针，很像排球里的短平快，合适的产品在合适的时间段推出，143户型接近清盘，152户型销售过半，155户型卖的也很好，252户型凭着产品唯一性也去化很好，210户型确实需要加把劲。

这个月济南新房市场这么差，人家又网签35套了，你说牛不牛，开盘11个月，网签385套。。。。。。是真厉害。

9、凤凰路壹号院

凤凰路壹号院算是在这个区域位置 最好品质 最好的项目，各方面可以说都很全面，也没有明显不利因素，前期销售火爆，后面遇到去化难，个人感觉主要原因是经济环境变差，高总价群体减少的事，也就是所谓的消费降级，另外后面的几个顶豪项目分流，最重要的原因高家大院消耗了太多购房者了，其实他们也是壹号院的潜在购房者。

壹号院个人感觉应该会在接近交房期还会来一波反弹销售，准现房期的品质展示面，个人预估是在今年9月到10月。

项目介绍

凤凰路壹号院，目前仍然是东部改善市场的塔尖产品，高新核心区域，容积率低加高新教育加高端改善，6号线地铁口，河景公园，干挂石材幕墙，大院子，大面宽，会所绿化做的都很好，今年也到了交付年。

前几天路过新泺大街，看到了银丰天地商场，对面那记得是个大学吧，回头又看到了壹号院。

对凤凰路壹号院感兴趣，欢迎加群，门槛值550万。

10、银丰珑和院

银丰这一波调价收获颇丰，终于找回久违的自信了，当然也是消费降级的体现，149户型到330万代表着两梯两户大高层的跌价板块轮动，最后一块多米诺，173户型到420万，预算群体塌陷。

珑和院上个月单月认购30多套，真厉害，确实是开始逆转了，上周晚上过去溜达看了一下，实体展示区做的确实很不错，其实过去一年多银丰卖的不好的根源在没有实景展示，这个展示区做了一年，四代宅摸着石头过河，容积率高，这些东西都需要现实的展示来对冲的，类似当年铂悦府，君和包括尊御府，实景展示出来就有能接受的了，当然最重要的因素是价格偏贵，通过这一轮价格调整，交付也日益临近，所以成交量来了一波大释放，还有一个客观因素，竞品的产品切换窗口期，天时地利人和在一块了，写了这么多何时来一个珑和院的客户，330万149户型，420万173户型，虾米额外团购优惠。

热销户型是149户型，173户型，风水轮流转，终于熬出头了，全部封顶，大门会所展示面好很多,区位优势成熟度还是非常明显的，配套教育商业都非常成熟了，还有一点，项目目前处于一个项目竞品的间歇空窗期，君安143，179户型断档，小鸭149户型清盘，300多万群体出现了一个项目迷茫期，此时珑和院330万左右呈现在你面前，很多人还是会下手的，173户型也调整的价位到 430到450这一块后，明显就非常有竞争力了，再一个春夏天没有采光焦虑，这个空窗期确实是难得，对银丰珑和院感兴趣欢迎加群，团购优惠。

11、雍泉府

建发雍泉府交房了，这收房仪式感真的没见过，做的太好了，大门好 绿化好品质好，真好，刷到太多短视频了，真是羡慕，之前大家介意的不利因素，你看沙盘想象跟实际交房后的感受确实明显不同，想象是无限大，实体感受是有限量。

雍泉府现在给人的感觉是身残志坚 努力考上985的感觉了，现在项目主要是176户型了，330万群体可以考虑一下。

前情回顾

雍泉府，其实虾米对这个项目还是一直有很深的偏见的，转了一圈，确实很震撼，这园林绿化在济南也是独树一帜吧，非下沉庭院系列里做的最好的之一了吧，整的真好，比济南的公园建的都好，整天在小区里走走还去啥公园，下去之前去176,143精装房多，这次去的毛坯楼栋，说实话品质真好，公区做的很高档，防火门，消防水电表门都挂上了瓷砖的感觉，这种细节高端改善才会有，真挺好。

整个项目销售期带看也就是一两个吧，从没卖过这个项目，但是现房期不得不佩服一下，建发再在济南拍几块地吧，济南真需要优质开发商。

12、国誉凤启

13、海通和悦兰庭

如果不是去这个篮球馆，虾米还真是不会来这个区域，原来这里还有旧货市场，批发市场呢。。。。

海通的集中网签还没结束，已经网签55套了，首开还是不错的，建筑新规非四代宅，各种标准已经达到22年改善项目了，这算是刚需的配置 提升实验。

签约勤轩估计是跟盛福项目一块谈的吧，说实话看起来有点懵啊，虾米最近骑了几次电动车，两公里过铁路桥对老人来说确实很不友好，当然了其实现在年轻人也无所谓学校了，孩子上学还是很遥远的事，房子看对眼且买得起就行。

这景观效果