行业研究 | 收购存量二手房作保租房,上海做对了什么?

今年2月，上海正式启动收购存量二手房用作保障性租赁住房（以下简称“保租房”）试点工作，浦东、徐汇、静安三区先行先试。截至5月底，三区已累计完成房源收购523套。在第一批试点的基础上，二季度以来，上海黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦等中心城区也已启动收购二手住房用于保租房工作。

这类保租房，是指由国资成立专门的企业，以合理的价格收购市场上的存量二手房，经过装修和家具家电配置以后，以低于市场水平的租金向新市民、青年人、产业人才等重点群体出租。

这一模式的积极意义体现在多个方面。比如，有利于加速存量二手房的流通。近年上海二手房挂牌量持续高位运行，部分房源销售周期拉长。而国企以免中介费的方式入场收购，既为业主提供了确定性更强的交易渠道，也降低了交易成本，有利于促进二手房市场的流通。

同时，这部分被收购来的房源通过适当改造装修后，以保租房形式重新进入租房市场，可在较快时间内提升保租房的供应量，且相比普通散租房源，在居住环境和运营管理上都更有品质保障。

此外，这些收购多是以房屋置换为前提，也即是向出售旧房的业主发放“房票”，部分区域（如徐汇）还明确“房票”有效期1年，可“全市通用，一二手通用”。如此就缩短了“卖旧买新”的周期，也给新房市场注入了新的流动性。

总的来看，这一模式是顺应当前房地产发展新阶段，基于上海房地产市场现状及保租房需求所作出的积极探索，可算得上是对房地产存量市场的一种结构性优化尝试。

前不久发布的《国务院关于推行常住地提供基本公共服务的实施意见》明确提出“扩大公租房保障范围”。其中就要求，推动更多城市将稳定就业居住的未落户常住人口家庭纳入公租房保障范围，并加强公租房与保障性租赁住房政策衔接。而对于上海这样的常住人口规模大、住房需求旺盛的超大城市来说，保租房的需求也更为突出。

在这种背景下，通过收购存量二手房用作保租房，不啻为一种因地制宜提升保租房量与质的新探索，为完善常住人口公共服务提供有益支撑。

比如，这种模式相较于新建项目，不仅成本相对更低、周期更短，在需求的匹配上也更精准、更灵活。像上海第一批收购房源就注重房型匹配、布局合理、配套成熟、交通便捷等特点，尽量精准匹配各领域人才“职住平衡”需求。而中心城区也是就业核心区，正是年轻人和新市民租赁需求最旺盛的区域。

当然，就目前来看，这些收购房源总量相对于总需求而言，还比较有限，且主要聚焦于建筑面积70平方米以下、总价低于400万元的二手房。但是作为一种新的探索，置于当前房地产市场发展阶段来看，还是有着非常重要的现实意义。

事实上，上海在中国房地产市场改革方面，一直扮演着探路者角色，诞生了诸多的“全国首创”。如住房公积金制度，就是在上世纪90年代初由上海率先试点，逐步推行到全国的；2000年，上海又在全国率先建立了廉租住房的相关制度；2011年起，上海和重庆又率先开展了个人住房房产税改革试点……这一次收购存量二手房用作保租房的尝试，在房地产发展新形势下同样具备一定的示范探索价值。

从全国来看，目前已有多个城市提出开展相关收购工作。但在推进速度和覆盖范围上，上海走在了前列。而随着试点的扩大和深入，上海也有望为其他城市提供更多具有参考借鉴意义的经验，为超大城市住房保障体系的多元化建设及房地产市场的健康发展贡献更多“上海智慧”。