房产成为越来越多受贿案件的载体。与传统的现金受贿、低价购房不同，有一种更为隐蔽的手法：国家工作人员支付少量定金，"锁定"请托人开发的房产，待房价上涨后出售获利，增值收益尽入囊中。
这种行为如何定性？受贿数额如何计算？最高人民检察院发布的第六十一批指导性案例之三——蔡某某受贿、洗钱案，对此作出了明确的规则指引。
一、基本案情
蔡某某系厦门某建设有限公司原总经理，属国有公司工作人员。2010年，某集团有限公司与厦门某投资有限公司联合开发某公馆商品房项目。蔡某某利用职务便利，为两家公司向某建设公司借款1.5亿元提供帮助。
2012年2月，经请托方推荐，蔡某某在没有任何购房能力的情况下，认购总价约2000万元的两套房产，仅支付定金20万元。此后一年多时间里，蔡某某未签订认购合同、未支付购房款，开发商也未催交。
2013年5月、7月，房价大幅上涨。蔡某某授意请托方通过"一手更名"方式以市场价出售两套房产，同时请托方决定在蔡某某认购价基础上再给予每平方米3000元的优惠。经结算，蔡某某实际获利504.2万元。
一审法院认定蔡某某犯受贿罪，判处有期徒刑十四年，并处罚金五百万元；犯洗钱罪，判处有期徒刑四年，并处罚金五十万元，数罪并罚，决定执行有期徒刑十六年。
二、"以房敛财"的实质：披着交易外衣的权钱交易
本案最核心的辩护议题，也是控辩双方争议的焦点问题之一，在于蔡某某的行为是否构成受贿罪，以及其行为的实质如何认定。
蔡某某的行为表面上具有房产交易的外观：支付了定金，形式上认购了房产，事后出售也走了"一手更名"的市场化流程。但检察机关的指控逻辑直击本质：
第一，蔡某某从未打算真实购房。支付定金后一年多不签合同、不付房款，既不担心被没收定金，也不担心被取消认购资格，这完全不符合正常购房者的行为逻辑。实际上，蔡某某的真实目的是借助职务便利"锁定"房源，待房价上涨后变现获利。
第二，蔡某某规避了真实购房应当承担的市场风险。真实的市场交易中，购房者支付房款、承担产权登记义务，同时承受房价下跌的风险。而蔡某某仅支付定金，既不取得产权，也不承担价格波动风险，最终却能获取全部增值收益。这种"零风险、零本金、高收益"的模式，本质上是对真实购房交易的架空。
第三，房产增值收益并非来源于市场，而是来源于请托方的让渡。请托方之所以愿意配合蔡某某的操作，是因为蔡某某此前为公司借款提供了帮助，陈某某、许某某的证言与蔡某某的供述相互印证，"感谢"的指向非常明确。
基于上述分析，检察机关认定：蔡某某的行为并非正常、真实的市场交易，其获得的504.2万元本质上是请托人对本属于自己的售房收益的让渡，系为感谢蔡某某职务行为而给予的好处，构成受贿罪。
三、受贿数额：实际获利还是优惠总额
本案另一个值得深入分析的议题是受贿数额的认定。
涉案房产涉及两重"优惠"：一是蔡某某以明显低于市场价的内部认购价格锁定房产；二是请托方在认购价基础上额外给予每平方米3000元的优惠。经结算，两套房产售出后，蔡某某应付房款与实际售出价格的差额为524.2万元。
一种观点认为，受贿数额应以524.2万元认定，理由是这是请托方给予蔡某某的全部优惠。
但检察机关最终以504.2万元认定受贿数额。这一认定包含了两层判断：
其一，双方合意的行受贿对象是房产增值收益，而非房产本身。蔡某某的真实目的不是购房，而是通过这一安排获取增值收益。请托方要输送的贿赂也是增值收益，而非帮蔡某某"买"到一套房。以优惠总额认定，实际上等于承认了蔡某某购房行为的正当性，与双方的主观意图相悖。
其二，蔡某某支付的20万元定金不计入受贿数额，但其也不应从受贿数额中扣减。20万元定金是蔡某某为使整个过程具有交易外观而进行的"掩饰行为"，请托方收款后并未退还，最终也计入了实际获利。但从定性上看，这20万元是蔡某某为完成犯罪所支出的"成本"，不影响受贿数额的认定。
最终，法院采纳了检察机关的意见，以504.2万元认定受贿数额。
四、辩护视角的三个启示
从辩护工作出发，本案至少可以提供以下参考：
其一，区分受贿行为与正常市场交易，关键在于还原真实意思表示。"以房敛财"型受贿的辩护要点，往往不在于行为是否具有交易外观，而在于还原行为人与请托人之间的真实合意。如果能够证明行为人确有购房的真实意图、支付了对价、承担了市场风险，则可能影响定性。
其二，数额认定存在辩护空间。对于涉及多重优惠、多次交易的案件，辩护律师应当仔细审查控方指控的数额计算方式，分析是否存在计算错误或重复计算。本案明确了"实际获利数额"的认定标准，意味着控方需要提供充分的证据证明实际获利的具体金额。
其三，新型受贿案件的辩护，需要穿透形式看实质。无论是以股权、房产、数字货币还是其他形式实施的利益输送，辩护的核心逻辑始终是还原行为人的主观意图和客观行为，判断是否存在真实的交易基础。如果"交易"只是权钱交易的遮羞布，则穿透认定在所难免；但如果确实存在真实的交易关系，则辩护的空间相应增大。
五、写在最后
蔡某某案的裁判规则，进一步丰富了"以房敛财"类受贿案件的认定标准。从辩护的角度看，这既是一个挑战——控方的指控体系更加精细化——也是一种机遇：裁判规则越清晰，辩护的边界就越明确。
*作者简介：梁建学，某基层人民法院14年法官，曾从事刑事审判8年、执行实施3年，现为上海执业律师、上海大学法学院职业导师。擅长办理刑事辩护、企业合规与风险防范、刑事申诉控告、刑事案件执行、跨境家事、跨境执行等案件。电话：17821110630，微信同号。
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