石景山楼市洗牌!龙樾璟序入市,老二手房彻底不香了?

京西石景山刚需买房，近期最大变数，当属北京城建·龙樾璟序。这个紧邻远洋山水的纯新盘，凭借价格和产品优势，直接冲击片区二手楼市，堪称今年石景山新房最强“搅局者”。

从购房者最关心的核心维度来看，项目区位优势十分能打。

楼盘地处海淀、石景山、丰台三区交界，西四环外的区位，比片区多数新盘更贴近主城，完美适配海淀外溢上班族。周边配套成熟，景山学校远洋分校、石景山万达、301医院等资源齐备，生活、教育、医疗无需等待。目前距1号线八宝山站稍远，需骑行通勤，未来11号线二期吴家村站（约550米）落地后，交通短板将补齐。

专业视角来看，项目最大亮点是高得房率+低上车门槛。

整体容积率2.15，主打洋房、小高层，绿化率30%，精装交付，户型建面68-118㎡，刚需、刚改全覆盖。

得益于1.8米南向阳台、设备平台等多重赠送，项目得房率普遍95%以上，部分户型近乎100%，空间利用率远超周边老二手房。

1、68平米全南两居

客厅+两个卧室都是朝南的，全南格局，客厅面宽3.9米，主卧面宽3.2米，次卧面宽2.6米。

2、78平米南北三居

客厅和主卧室朝南，两个次卧朝北，客厅面宽3.8米，主卧面宽3.2米，客厅是270度转角窗设计。

3、88平米南北三居

南向三面宽，客厅+两个次卧朝南，另一间次卧朝北，客厅四米面宽，还赠送了小花池。

4、98平米三居室

南向三面宽，客厅在中间，两个卧室分在两侧，互不影响，入户有家政收纳空间。

5、115平米

这是个三居，可做四居，南向也是三面宽，客厅面宽有4.3米。

6、118平米四居

南向也是三面宽，客厅面宽有4.3米，两个朝南卧室，两个朝北卧室。

值得一提的是，项目最新完成规划微调，拆分塔连板楼栋、优化楼间距，实现楼栋产品平权，居住舒适度进一步提升，且全部调整合规无隐患。22亿底价成交、3.31万/㎡的楼面价，也让项目拥有充足价格优势，放风单价仅5.5-6万，性价比拉满。

买房必看短板也很清晰：小区北侧紧邻双铁路与莲石东路，车流、铁路频次高，噪音问题突出，1-2-3号楼北侧小户型受影响最大，刚需选房务必避开。

再北边就是一条河，河水清澈：

过了河就是一条马路，是一条大路，莲石东路，马路对面就是远洋山水：

南边有养老院，东侧和西侧都是小路。

对比片区二手房，项目优势碾压20年楼龄的远洋山水，同总价能从老旧两居换新精装三居；对比单价6.9万的远洋沁山水，新房价格倒挂优势明显。

专家总结：预算有限、侧重海淀通勤和成熟配套，优选98㎡以上居中楼栋户型，兼顾品质与保值；刚需极致性价比，可避开北排楼栋入手小户型，是当下京西主城难得的刚需红利盘。