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N53 对房产价值数学公式计量的再讨论

  • 2026-10-26 00:21:32
N53 对房产价值数学公式计量的再讨论
L关联前文：N52 赵燕菁关于城市更新论述的阅读笔记（4）—房产价值“两分法”没有数学公式
在N52中，我们提出，由于一个房产的价值很难区分出房屋价值和区位价值的精确表达式，所以无论是征收房产税还是赵燕菁教授提出的城市更新收益分成，对存在难度。
对于这个结论，有读者在后台提出希望能够说更多内容，于是我们这篇文章从纯理论的角度来继续讨论，欢迎各位读者留言。
第一，房产价值可能基本上都是“区位价值”。
我们不考虑豪宅，只说普通居民能够触摸到的房产，开发商在修建的时候，可能摊下来的成本约3000元/平方米，即使是个体在农村自建房，成本不超过5000元/平方米（刻意奢靡的就不说了），建设出来的房屋非常漂亮美观。
参考→有必要花50万在金华农村老家盖别墅吗？
关键在于，如果你不是老家在这里，比如你是杭漂、深漂之类的，让你花60-100万，你愿意在这种浙江农村安家吗？显然，答案是：不会的，除非是不差钱。
上面这种房屋，以质量和美观来说，没有任何可以挑剔之处。但关键是，它坐落在农村，如果你不是从事这个农村的产业相关工作，这个豪宅就是一个消费品，住一年，房屋就折旧一年。
别看网上一堆人羡慕来羡慕去的，流动性强的还是城市市区的房产。
这种农村的豪宅，房屋本身非常好，但如果区位不好，比如到就业中心、商业中心通勤时间很长，堵车严重等等，就是非常扣分的槽点，如果是一些经济不发达的地区，可能高质量的教育、医疗等公共服务集中在城市区域。
参看→想要地铁想疯了！黄埔居民恳请允许群众捐钱建地铁 （这里还是广州）
既然房屋本身“值钱”的因素不明显，房产值钱，就主要是在区位价值上的体现。
即：虽然V=V（H,L），但L明显属于非常重要的因素。
第二， “区位价值”非常难以衡量。
我们用反证法：如果L的公式可以求得，H又是一个非常容易衡量的数据，那么V（H,L）怎么都能求出来，或者模拟出一个大概。
但目前为止，还没有看到一个公认的V计算公式，说明至少在目前，L的公式也无法得出。我们能想到的困难就是：影响L的因素实在是太多了，根本无法精确定义。
同样是交通，地铁开通和公交站开通，影响力就完全不同，离地铁站200m和2000m又完全不同；修建公立医院，可能对医院周边的房产反而是负面影响，但对片区可能又是正面影响。
上面的硬件建设都勉强可以找到数学表达来区分和衡量，那么“营商环境”“法治水平”“城市创新创业活跃度”，你怎么去衡量，这完全就是感受。我们知道深圳、杭州的创新创业能力强，深圳优势在硬科技产品，杭州擅长在数字经济，这都是大家认同的“感觉”，也能“感觉到”在这方面的就业和创业机会多，也就是收入水平机会较好。
但你还是没有办法用数学来精准衡量。因为区位价值是一系列经济活动的“外部性”的空间反应，经济行为是无限的，外部性也无法衡量，影响的空间区域也难以精准找到，所以L是一个无法衡量的概念。
即使你看到的房产价格V是客观科学公允的，但只要L找不到，H就不知道该怎么表达。所以赵教授关于城市更新收益部分（基于H和L计算）给居民，真的就很难找到一个精准值，尤其是房产本来就是个非标品。
所以，财政非要从房产中获利，那么基于V计算的增值税和土地收入，相对来说更合理，因为V是市场交易出来的结果。
我们甚至可以说，如果房产价值V真的可以用数学公式精准衡量，那么这个世界就会失去很多乐趣——当你的未来已经确定，生命行为就不是“冒险”，而是“利益最大化”的执行。
没有感情波动的生命，只是行走的机器。

（图片来自网络，侵删）

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