北京二手房逆天了

2026年上半年北京楼市结构性回暖的背景，北京二手房市场确实呈现出远超往年同期的活跃态势，并非全域普涨，而是“量升价稳、分化加剧”的特征十分突出。

一、成交数据表现亮眼

月度成交持续高位?：2026年3月北京二手房网签量达到?19886套?的近年峰值，4月网签约17893套，5月网签15974套，连续三个月站稳1.5万套以上的高位，5月成交量创下近5年同期新高，同比2025年5月增长约12%。

6月热度延续?：截至6月25日左右，北京二手房累计网签量已达1.2万-1.3万套区间，全月最终数据虽未完全出炉，但整体活跃度仍高于2025年同期水平。

库存持续收缩?：当前北京二手房挂牌总量降至11.83万套，较2025年9月14.32万套的历史峰值减少约2.49万套，降幅接近17.4%，连续5个月下行，刷新近8个月库存新低，供需关系逐步走向再平衡。

二、市场分化特征显著

价格结构性分化?：二手房价格指数已连续4个月环比回升，核心城区优质次新、地铁沿线房源价格韧性较强，部分热门小区挂牌价小幅上调；但老旧房源回调幅度较大，部分西城学区房总价较2021年高点回调超50%，丰台部分老小区单价从高峰期7万多回落至4.7万左右，总价回调超170万。

成交结构分化?：总价500-1000万的核心区改善房源去化速度明显加快，部分优质房源出现多组客户竞价的情况；远郊刚需板块的老旧房源去化周期仍在拉长，即便降价也很难快速成交，市场呈现“优质房抢着买、刚需房难出手”的两极格局。

顶豪市场逆势火爆?：2026年前5月，北京总价3000万元以上的顶豪成交放量至266套，达到2025年全年成交量的57%，成交均价大幅上涨至12.9万元/㎡，创下历史新高，高端改善需求释放十分突出。

三、市场运行底层逻辑

本轮二手房热度并非短期炒作，而是2025年末北京楼市优化新政持续释放效能的结果：非京籍购房社保年限下调、多子女家庭新增购房名额、换房退税延期等政策，大幅降低了刚需入市门槛和改善置换成本，此前积压的置换需求集中兑现，带动市场回归理性的良性成交逻辑。