【年度案例】买受人以拍卖公告未披露拍卖房产系“凶宅”为由申请撤销拍卖能否支持
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1.裁判书字号：北京市顺义区人民法院(2023)京0113执异773号执行裁定书
3.当事人：异议人：赵某某；申请执行人：张某；被申请执行人：权某甲、权某乙权某甲、权某乙为姐弟关系，张某与权某甲、权某乙民间借贷纠纷一案，张某依据(2020)京0113民初11423号民事判决向北京市顺义区人民法院申请强制执行。2023年5月16日10时起至2023年5月17日10时止，北京市顺义区人民法院在网络司法拍卖平台上对查封的权某甲名下位于北京市通州区的一套房屋进行了公开拍卖。北京市顺义区人民法院于2023年4月10日发布案涉房屋第一次拍卖公告。拍卖公告第五条“咨询、展示看样的时间与方式”，其中载明“标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵”。最终赵某某以最高价346万元竞拍成功，拍卖款全部缴纳至北京市顺义区人民法院指定账户。拍卖成交裁定及成交确认书均已向买受人赵某某送达。但赵某某在办理房屋交付过程中，得知案涉房屋为“凶宅”，曾发生过跳楼事件，故始终未办理房屋所有权过户手续，并向北京市顺义区人民法院提起执行异议。异议人赵某某称，北京市顺义区人民法院在拍卖案涉房屋时，没有披露案涉房屋是“凶宅”的这一重大瑕疵，购买案涉房屋是准备作为婚房使用，从心理和社会情理上，无论如何都不能居住。故请求撤销关于案涉房屋的拍卖成交执行裁定书及司法拍卖成交确认书，退还其缴纳的拍卖款346万元。审查过程中，被执行人权某甲、权某乙均承认，二人之姐权某曾偶尔到案涉房屋陪同被执行人父母居住，因权某患有抑郁症，在2014年10月的一天下午，权某疾病发作，从案涉房屋南向卧室跳楼，当场死亡。权某甲、权某乙并未在拍卖前向法院说明上述情况。买受人以案涉房产系“凶宅”为由请求撤销拍卖，能否支持。
北京市顺义区人民法院认为：当事人，利害关系人认为执行法院的执行行为违反法律或司法解释规定的，可以向执行法院提出书面异议。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十二条规定：“网络司法拍卖应当先期公告......拍卖公告应当包括拍卖财产、价格、保证金、竞买人条件、拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务、法律责任、拍卖时间、网络平台和拍卖法院等信息。”第三十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：(一)由于拍卖财产文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外......(六)其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”本案中，二被执行人承认案涉房屋曾发生跳楼死亡事件，该情形足以影响到购房者的心理感受，进而影响到购房者的直实意思表示，竞买人如在拍卖前能得知该不利因素，必将对其作出是否竞买及以何种价格竞买的决定产生重大影响，因此，该情形构成案涉房屋的重大瑕疵。另外，并非所有重大瑕疵通过法院通常的财产调查工作即能够查明，竞买人更不可能通过现场看样即可当然知晓，此类瑕疵包括财产内部难以通过外部观察辨别出的瑕疵，影响竞买人作出决定的特殊情况，比如本案中的非正常死亡事件等，此种情形下，竞买风险一概转移至竞买人亦不公平。本案二被执行人未将案涉房屋已知瑕疵告知法院，致使拍卖公告未能披露重大瑕疵，竞买人产生重大误解，购买目的无法实现，损害了竞买人的利益。综上，赵某某所提异议请求于法有据，北京市顺义区人民法院予以支持。北京市顺义区人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项，《最高人民法院关于人民民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十二条第二款，第三十一条之规定，裁定如下：撤销(2022)京0113执6459号案件对北京市通州区某房产的网络司法拍卖行为，将拍卖款346万元返还赵某某。司法拍卖作为公法拍卖行为，重要目标是实现申请执行人的胜诉权益。而网络司法拍卖作为受众面广、竞价变现迅捷、社会成本较低的财产处置方式，正日益成为司法处置财产的主流选择。但在此过程中，竞买人信息来源途径较窄，往往只有拍卖公告和拍卖标的物展示环节。而当拍卖标的物为房产等价值较高的物品时，重要信息披露的缺失往往会造成拍卖成交价格同社会公允价格偏离较大。因此就需要给予处于弱势地位的买受人以执行救济机制来维护自身权利，制衡执行拍卖公法行为的强制性，赋予相关买受人申请撤销网络司法拍卖行为的权利。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》(以下简称《网拍规定》)第十二条规定：“网络司法拍卖应当先期公告......拍卖公告应当包括拍卖财产、价格、保证金、竞买人条件、拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务、法律责任、拍卖时间、网络平台和拍卖法院等信息。”这就要求人民法院在处置财产时，应在职权范围内对被处置财产进行较为全面的调查，并在拍卖公告中详细公示拍卖财产已知瑕疵等重要信息。《网拍规定》第三十一条第一项将信息披露“严重失实”列为网络司法拍卖可以被撤销的情形，目的是在买受人权益受损的情况下，赋予其充分的救济权利，体现司法权威，提升司法公信力，切实维护社会公平正义。在买受人行使撤销申请权的审查过程中，应把握以下几个标准，现结合本案情况详细说明。第一，拍卖公告信息披露的瑕疵达到“严重失实”的程度，错误披露或者重大瑕疵未披露，导致拍卖成交价格与社会公允价格差异较大。而“凶宅”指房产中发生非正常死亡的情况，在经济活动中会导致成交价格低于市场价，也会导致很多潜在购买者慎重决定是否购买。本案在拍卖公告中未披露被拍卖房产为“凶宅”这一特殊情况，而在社会经济买卖中，这一重要信息未披露直接导致成交价格高于公允价格成交，也致使心理上不能接受“凶宅”的竞买者参与竞价，达到了“严重失实"”的程度。第二，信息严重失实与买受人产生重大误解存在因果关系。买受人应基于对拍卖财产的全面了解，而作出是否参与拍卖以及以何种价格买受的决定。赵某某基于失实的信息而以较高的价格竞得“凶宅”，其产生的重大误解与拍卖公告的信息严重失实存在明显因果关系。第三，必须达到购买目的无法实现的程度，竞买人参与司法拍卖是为了获得拍卖标的物的物上排他性权益及其他经济价值。如果拍卖公告中虽存在瑕疵但不对竞买人的购买目的产生实质影响，则不能产生撤销司法拍卖的效果。本案中赵某某自述购买拍卖房产是为了做婚房，而拍卖房产发生过非正常死亡的情况，使其难以从心理上、感情上接受该房产作为婚房使用，已经达到了购目的无法实现的程度。在司法实践中保障买受人拍卖撤销申请权，有助于维护司法权威，提升司法公信力，促进执行规范化的建设，切实维护社会公平正义。文稿来源：《中国法院2025年度案例》23（执行案例）
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