东京核心区二手房涨势停滞,市场会迎来下跌吗?

东京市中心二手房此前一路走高的行情已然按下暂停键，近半年房源均价始终卡在 1.80 亿 —1.89 亿日元（折合人民币约 754.7 万 —792.5 万元）区间震荡，挂牌房源中近半数都出现降价调价。业内普遍认为，此前支撑楼市上行的投资需求正在持续退潮。

日本房产调研机构东京 KANTEI（总部位于东京品川区）最新数据显示，5 月东京六大核心区（千代田、中央、港、新宿、文京、涩谷）70㎡住宅二手房平均挂牌价达 1.8748 亿日元，环比小幅下跌 0.4%。本次统计范围为专有面积 30㎡以上自住住宅，写字楼、商铺等商用物业未纳入测算。

从走势来看，该片区房价已连续六个月在 1.80 亿 —1.89 亿日元区间窄幅波动。对比此前行情，过去市场平均每 4 个月房价就能上涨 1000 万日元，如今虽价格基数仍处在历史高位，但上涨动力已明显触顶。

一、投资需求降温，两大核心诱因显现

市场热度回落，首要原因是房产投资吸引力大幅下滑。东京 KANTEI 高级主任研究员高桥雅之分析：一方面市场利率上行，依靠贷款购房出租的投资收益被持续压缩；另一方面房价涨幅放缓，短期倒卖房产赚取差价的套利模式难以为继，投资者入场意愿大幅降低。

前几年大量资金押注东京核心区豪宅升值，新房、二手房短期转手炒作现象泛滥。为此千代田区在 2025 年出台管控政策，限制新房短期频繁交易，这一举措也直接给二手市场的投机热潮降温。

房产投资平台 “乐待（RAKUMACHI）” 的数据印证了投资价值缩水的现状：以分户式公寓租金回报率（租金收入 ÷ 房屋购入价）为参考，2025 年度千代田区租金回报率仅 4.1%，较 2024 年下滑 0.5 个百分点。核心症结在于房价上涨速度远超租金涨幅，中央、港、文京、涩谷等其余核心城区回报率同步走低。

二、自住刚需购买力触顶，业主被迫降价卖房

除去投资客离场，本地自住买家的购买力也已接近天花板。日本主流住房贷款审批标准为家庭年收入的 5—7 倍，以此测算，购入一套 1.8 亿日元的房产，家庭年收入至少需要 2500 万 —3600 万日元（折合人民币约 104.9 万 —151 万元），即便高收入双职工家庭，购房压力也十分巨大。

刚需承接乏力，房源成交周期拉长，倒逼房主下调售价。东京 KANTEI 统计显示，近三个月东京六大核心区二手房降价房源占比达 48.5%，市场上挂牌出售的房源几乎每两套就有一套降价让利。

与此同时，市场待售房源库存持续走高：3 月流通房源 4450 套，4 月增至 4682 套，5 月进一步攀升至 4871 套。据 Mansion Research（千代田区房产研究机构）介绍，库存增量主要集中在港区、中央区滨海片区，该区域此前是海外买家与投资客的重点购入板块。

三、大阪同步遇冷，市场预判：短期大幅下跌概率低

东京核心区行情走弱并非个例，大阪市中心楼市也出现相似涨势停滞现象。东京 KANTEI 数据显示，大阪六大核心区 5 月二手房平均挂牌价环比下跌 0.3%，降至 9292 万日元（折合人民币约 389.7 万元），时隔 29 个月首次出现环比回落，降价房源增多、待售库存走高的趋势同步显现。

综合各方机构观点，东京核心区二手房短期内大概率维持高位横盘，很难出现深度下跌。当前建筑成本居高不下，新房供给持续收紧，二手房依旧存在稳定刚需支撑。Mansion Research 研究员福岛真司表示：现阶段房主普遍处于观望状态，持续小幅降价试探市场，等待购房需求回暖。

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