南通通州湾扩容,本地刚需看清新城房产流通性,转向长租的人群越来越多

通州湾这事儿,前两年我一个做中介的朋友老劝我关注,说那边要起来了。我那时没太当回事,就觉得又是一轮画饼。结果上周末回南通,在市区碰到他,聊起来才发现不对劲——不是房子盖得多快,而是卖不掉的那批房子,现在正在悄悄变成长租房。

他跟我说,有个楼盘原本主打刚需,单价七八千,位置偏但配套写得挺好。开盘时来的人不少,成交却冷清。开发商后来直接找了托管公司,整层整层地往外租。我问租得出去吗？他说租是租出去了,但租客大多是工地的、产业园临时过来的,住个一年半载就走,流动性大到你根本不觉得这是个＂新城＂,更像是工棚区的升级版。

我问他那些真买了的人呢？他顿了顿说,有一部分是本地拆迁户,置换过来的。还有一批是外地过来工作的,觉得南通房价比苏南便宜,想落个脚。但问题在于,通州湾的产业到底能不能留住人,现在谁也说不准。

有个细节他提到让我印象特别深。去年他带客户看房,客户问周边有没有学校、医院。他当时指着规划图说＂这里会有＂。结果今年那客户又来找他,说孩子要上学了,发现学校还在建,只能回市区租房陪读。房子就空在那儿,每个月还贷三千多,但根本不住,也租不出好价钱。

后来这个客户托他把房子挂到租赁平台上,月租一千五,比月供少一半多。我说那不是亏吗？他说可不是,但总比空关强,至少有人住着,物业费水电费有人分担,房子也不至于发霉。

通州湾那边现在有几个专门做长租托管的公司。模式很简单：业主把房子交给他们统一装修、统一出租,业主拿固定租金,他们赚差价和管理费。听起来挺好,但我那朋友说实际操作下来,给业主的租金往往只有市场价的七成,而且合同一签就是五年十年。

有个业主跟他抱怨过,说自己当初买房是想着以后升值,现在倒好,变成了固定收租的＂包租婆＂,但这租金还不够还贷款的。想卖？二手房市场更冷,挂了大半年都没人来看。最后只能认了,签了托管合同,反正每个月能少亏点。

我问他这种情况多吗？他说越来越多。尤其是那些买了两三套想投资的,现在基本都在往长租这条路上转。因为短租不好租——通州湾那边配套不成熟,来旅游的人少,来出差的也就住个把月。长租至少稳定,虽然收益低,但好歹是个现金流。

唉,说到底还是流通性的问题。一个地方如果人口流动性太大,产业留不住人,房子就很难真正成为资产,更像是个负担。

那天我们坐在路边喝茶,他突然问我:你说刚需到底该怎么选？我说你是专业的你问我？他笑了笑说,专业的也懵。

通州湾的房子便宜是真便宜,但便宜的代价是你得接受它可能十年八年都不涨。而且一旦你需要换房、卖房,会发现根本没人接盘。他见过太多这样的案例:买的时候觉得捡了便宜,住了两年想置换市区的学区房,结果自己的房子卖不掉,只能再贷款买第二套,两边一起还。

我问那为什么还有人买？他说有些人是真没办法,市区的房子动辄两万起,手里就那点钱,只能往外围走。还有些人是赌,赌通州湾真能起来,赌自己买的那套将来能翻倍。但现实是,等了这么多年,翻倍没等到,倒是等来了一堆长租公司的推销电话。

他跟我说,现在他劝客户,如果真是刚需,要么就老老实实买市区的老破小,要么就先租着别急着上车。通州湾这种地方,适合那种真的要在那边上班、而且短期内不打算换房的人。其他人,尤其是想着买了等升值的,还是算了吧。

我听完挺感慨的。前两年到处都在说＂抓住最后的上车机会＂,现在回头看,有些车可能根本就不该上。

小贴士:

如果你真打算在通州湾买房,建议先去那边实地住几天,看看周边的配套、人气、产业。别光听销售讲故事,多问问已经买了的业主,问问他们现在是住着还是租着,租金多少,好不好租。另外,算清楚月供和租金的差额,想清楚自己能不能承受长期倒挂。记不清是谁跟我说的了,买房这事儿,地段永远是第一位的,其他都是浮云。