同一个北京，两种温度。

6月二手网签16618套，上半年9.36万套，近五年同期最高。

同月新房成交面积环比微涨，同比还是跌2.9%。

一边靠降价换出9万套的量，一边靠产品力撑起55亿的销冠。

上半年北京楼市这两份成绩单，看着就不像同一个城市。

二手房：卖得好，不是因为涨了，是因为跌够了

9.36万套，同比涨5.7%，近五年同期最高。光6月就16618套，同比增9.8%。

数字好看，但得看怎么来的。

成交均价同比降了近8%。量是价换的。

6月均价环比小幅上涨，也别误会——西城、东城、海淀、朝阳这些核心区成交占比上来了，把全市均价结构性地拉高了一截。多数城区实际价格还在小范围波动，没真正涨。

供应端也有变化。上半年新增挂牌量降了近六成，市场主要在消化存量房源。

不是突然冒出来一堆买家，是价格跌到位置了，有人愿意接手。这个区别很重要——说明需求底子一直在，只是之前价格没谈拢。

6月下旬开始，头部中介带看量和新增客源都在回升。需求一直都在，就等一个信号。

新房：不是没卖，是卖得好的和卖不动的差距在拉大

6月环比微涨4%，同比还是跌2.9%。整体温吞。

但拆开TOP10看，完全不是一回事。

顺义北京润园55.8亿拿冠军，235套别墅，套均2393万，不走量，靠单价。

西城中海京华玖序88套贡献31.1亿，单价17.64万，上半年北京最贵的盘，套均超3500万。

这种项目不靠流量，靠的是产品做到了别人做不了的稀缺程度。

另一头是走量的。

昌平龍樾海序668套，均价5.44万，成交34.9亿，上半年卖得最多的项目。

通州俩盘也一样：中建运河玖院435套36.8亿，中海九树满和537套25.6亿。

套均总价400到850万之间，门槛降一档，量就上来一截。

北京不是没有购买力，是大部分购买力就卡在这个区间。

变化最大的是顶豪退潮。去年上半年10万+项目在TOP10占6席，今年就剩3个，其中俩还是去年入市卖到现在。5到7万的刚改产品占了4席，成了真正的主力。

海淀落差最明显。去年功德寺双盘开盘首日152亿，全北京都在聊抢房。今年俩盘半年合计约56亿。

外围刚改盘靠规模改写规则，内城核心反倒断档了。

说到底是一回事

二手房和新房，看着俩市场，其实一个逻辑：购买力一直在，就看价格合不合理。

9.36万套说明北京不是没买家，是价格得到位。卖家在竞争里把价格调到买家能接受的范围，量就出来了。

新房那边，北京润园靠别墅稀缺性，中海京华玖序靠地段稀缺性，都成立。但没稀缺地段也没产品突破的，就卖不动。

土拍也一样诚实。上半年21宗地，出让金340亿，同比降66%。三分之二底价成交，底价地块全在昌平、顺义、大兴、怀柔这些外围。

开发商拿钱投票——核心区肯抢，外围懒得动。跟二手房买家想的一模一样。

下半年看2件事

二手房能热多久？带看量和新增客源6月以来在回升，以价换量大概率延续。

但有个信号得盯：如果核心城区成交占比持续走高，均价的结构性上涨会慢慢变成真涨，那就是市场情绪的拐点了。到那会儿，以价换量的逻辑就不成立了。

新房供应够不够？上半年土拍成交面积同比降48%，新增供应收缩是确定的。

酒仙桥地块37.2亿起拍、楼面价6.44万，下半年第一场大考。溢价率高低直接决定市场信心。开发商肯不肯抢，比卖多少地更重要。

上半年这份报告，说白了就一句话：降价了就有人买，东西好就不愁卖。但买房这事从来没有标准答案，适不适合你，只有你自己知道。

北京购房交流群，扫码获北京新盘内部资料

往期 新盘 测评
丰台 | 新宫京投发展·森与天成 | 中建·方程国贤府 | 花乡嘉棠雅序｜西二环太平桥地块
昌平 | 北京城建·龙樾海序 | 星寰时代
朝阳 | 东坝森屿文华 | 松榆里懋源·騴橒臺
海淀 | 海宸元境 | 建发海晏 | 保利熙瑞 ｜海开上地0702
石景山 |首钢·璟瑞长安 | 首钢·璟悦长安
通州 | 中海·九树满和 ｜宋庄 国誉颂 ｜宋庄北投和璟
大兴 | 颐和公馆 | 西红门万象茗筑 ｜中建壹品6038
顺义 | 住总芳华里 | 青雲国樾 | 裕龙湾｜住总6037项目
北京房价：2026.4统计局：北京二手房价环比上涨0.6%，小户型涨幅最高！
预算选房：500万项目热盘 | 500-800万项目