常德6月二手房市场跌幅持续放大
常德的二手房市场,很多人盯着月度数据在看,但其实数字背后藏着一个更底层的东西,那就是这个城市的购房预期已经从＂等一等＂变成了＂不着急＂,这不是简单的观望情绪,而是整个市场定价权在发生转移,从卖方转到了买方手里,而这种转移一旦开始,就很难短期内逆转回去。
6月的跌幅数据拿出来看,确实比5月更大,但这个＂更大＂不是突然发生的,是前面几个月累积下来的结果,因为二手房这个东西,它的价格调整有个特点,就是跌起来不是一口气跌到位,而是一级一级往下试探,每一级都是卖家在跟市场博弈,看看这个价格能不能成交,不能成交就再往下调一点,所以你看到的跌幅扩大,其实是这种试探到了新的台阶。
现在常德二手房市场最核心的矛盾,不是房子质量不好,也不是位置不行,而是卖家心里那个价格和买家心里那个价格,中间隔着一道越来越宽的鸿沟,卖家想的是＂我这房子当年买的时候多少钱,装修花了多少,怎么也不能亏太多＂,但买家想的是＂现在新房都在降价促销,我凭什么要接你的二手房＂,这两种逻辑都没错,但放在一起就是谈不拢。
这种谈不拢的结果就是成交量先掉下去,然后价格再跟着往下走,因为房子这个东西,它不像其他商品可以放着慢慢卖,每个月的月供、物业费、空置的机会成本都在那摆着,扛得住的可以继续等,扛不住的就只能降价成交,而一旦有人开始降价成交,整个小区的价格锚点就会被拉下来,其他想卖的人就得跟着调整预期。
常德这个市场还有个特点,就是刚需和改善型买家的选择逻辑完全不一样,刚需看的是总价和月供能不能承受,只要新房和二手房价格差不多,他们大概率会选新房,因为新房不用考虑装修、不用担心隐蔽工程,省心省力,而改善型买家看的是地段和配套的成熟度,他们愿意为好位置的二手房付溢价,但前提是这个溢价得合理。
现在的问题是,新房在用价格优势抢刚需,二手房的改善溢价又在被市场情绪压缩,两头都不讨好,所以你会看到一个现象,就是真正好地段、好配套的二手房,只要价格调整到位,其实还是能成交的,但那些位置一般、配套一般的房子,就只能在那干耗着,因为它既没有新房的价格优势,也没有核心区域的稀缺性。
很多人问这个跌幅什么时候能停下来,但其实这个问题问错了方向,因为市场调整从来不是跌到某个点位就自动停住,而是要等到买卖双方的预期重新对齐,这个对齐的过程,快的话几个月,慢的话可能要一两年,取决于这个城市的人口流入、产业支撑、以及购房者的信心什么时候能稳住。
常德现在的情况是,6月的跌幅扩大说明这个对齐过程还没完成,市场还在寻找新的平衡点,这个时候如果是真有换房需求的,反而是个机会,因为你买和卖都是在同一个市场环境里,相对价格其实没变,但如果只是想抄底投资,那就得想清楚,这个城市未来的人口和产业能不能支撑起你预期的那个价格。
小贴士：关注常德二手房市场的朋友,现在不用盯着每个月的跌幅数字焦虑,真正要看的是成交量什么时候开始回升,挂牌周期什么时候开始缩短,这两个指标比价格本身更能反映市场的真实状态,另外如果有刚需购房计划,可以多看看那些业主急售、价格已经调整到位的房源,这种房子往往比新房性价比更高,但记得找靠谱的中介把产权和抵押情况查清楚,别为了省几万块钱最后给自己找麻烦。
