兰州6月二手房价格出现加速下滑

兰州这个地方的房价,很多人一直盯着看,但大部分人只看到了数字在跌,6月二手房价格环比下降1.2%,同比下降4.8%,这些数字确实在跌,但这不是重点,真正值得说的是,这个跌法里藏着一种东西,一种你在其他城市不太容易看清楚的东西,就是当一个城市的房地产市场从过去那种＂买了就能涨＂的预期彻底转向＂买了可能还得跌＂的时候,整个交易逻辑会发生什么样的变化。

很多人以为房价跌就是简单的供需关系,买的人少了价格自然往下掉,这个解释对,但只说对了表面,因为兰州这一轮跌的核心不在于买家少了,而在于卖家的心态已经从＂我再等等看能不能多卖点＂变成了＂我得赶紧出手别再跌了＂,这个心态一旦形成,市场上挂牌的房源就会越来越多,价格就会越来越松动,而买家这边呢,看到价格在跌,自然也不着急,再等等说不定还能更便宜,这一等一拖,整个市场就进入了一种＂卖家急买家不急＂的状态。

这种状态一旦形成,就不是简单的政策能托住的,你看兰州这几个月也出了不少政策,降首付、降利率、放松限购,该做的都做了,但市场该跌还是跌,为什么,因为真正起作用的不是政策本身,而是人们对未来的预期,当大家都觉得房价还会继续跌的时候,你就算把首付降到零,买家也不会着急进场,因为他们心里清楚,现在买就是给自己套上一个可能继续贬值的资产,这个账谁都会算。

所以你现在去兰州的二手房市场看,会看到一个很有意思的现象,挂牌量在持续增加,但成交量在持续下降,很多房子挂了好几个月都卖不出去,卖家开始一点一点往下调价,从最初的坚守心理价位,到后来的＂能出手就行＂,这个过程其实就是市场预期在一步步被修正的过程,而这个修正的速度,在6月明显加快了。

加快的原因也不复杂,一方面是前几个月积累的观望情绪到了一个临界点,大家发现等来等去也没等到止跌的信号,反而越等越跌,这时候一部分原本还想再等等的卖家开始坐不住了,觉得再不出手可能更被动,于是集中抛售,另一方面是兰州本身的经济基本面摆在那,人口流出、产业结构单一、年轻人就业机会有限,这些底层的东西决定了房价很难有什么支撑点,你要是指望炒房客来拉一波,那更不现实,因为现在的炒房客自己都在想办法出货,谁还会往火坑里跳。

这里面最关键的一个点是,兰州的房价下跌不是孤立事件,而是整个西北地区房地产市场调整的一个缩影,你去看银川、西宁、乌鲁木齐,情况都差不多,这些城市过去几年房价涨得也不算猛,但现在跌起来却很坚决,为什么,因为这些地方的购房需求本来就不是靠投资拉动的,主要还是自住和改善,当地居民的收入水平和消费能力有限,房价一旦涨到一定程度,需求自然就上不去了,而现在这个下跌的过程,其实就是市场在自我修正,把过去那些不合理的泡沫挤出去。

从买家的角度看,现在是不是就该抄底了,这个问题其实挺难回答的,因为所谓的＂底＂在哪,谁也不知道,你现在买了觉得捡了便宜,过两个月再跌一波你就傻眼了,所以理性的做法是,如果你是刚需,确实需要一个住的地方,那现在的价格相比之前确实便宜了不少,可以考虑入手,但如果你是想着买了等涨,那还是算了,因为在可预见的未来里,兰州的房价很难有什么像样的反弹。

卖家这边呢,心态已经很明确了,就是能出手就赶紧出手,别再指望价格能涨回来,这个心理预期的转变其实比价格下跌本身更重要,因为这意味着市场已经从过去的＂卖方市场＂彻底转向了＂买方市场＂,买家有了更多的选择权和议价权,而卖家只能被动接受这个现实,你要是还端着不肯降价,那房子就只能继续挂着,一天天看着周围的房子价格往下掉,自己心里也越来越没底。

这种博弈的结果就是,兰州的二手房价格在未来一段时间里还会继续保持下行趋势,速度可能会有所放缓,但方向不会改变,除非出现什么特别重大的政策变化或者经济基本面的根本性好转,否则这个下跌的过程还得持续一阵子,而对于普通人来说,最需要理解的就是,房价不是只涨不跌的,当一个城市的房价涨到脱离了本地居民的实际购买力,跌回去是迟早的事。

小贴士:如果你在兰州有购房或卖房的打算,建议多去实地看看市场的真实情况,不要只看网上的报价,很多房子的实际成交价比挂牌价要低不少,而且现在这个阶段买家的议价空间很大,可以多谈谈价格,另外要特别注意房子的地段和配套,因为在下行周期里,好地段的房子抗跌性会更强一些,将来如果要出手也相对容易,至于那些位置偏远、配套不完善的房子,现在就算价格再便宜也要谨慎,因为这类房子一旦买了,将来想卖可能会更难。