6月二手房数据:核心城市的热闹,盖不住全国的冷

6月百城二手房成绩单落地，没有惊喜，只有寒意的进一步蔓延。少数核心城市的成交喧嚣，终究盖不住全国市场大面积退潮的真相。分化还在加剧，底部远未到来。

先看价格端最冰冷的现实。中指研究院数据显示，6月百城二手住宅均价12639元/平方米，环比下跌0.42%，跌幅较5月扩大0.1个百分点；同比下跌7.68%，上半年累计跌幅已达2.9%。涨跌城市数量比12:88—— 每100座城市里，仅有12座勉强撑住价格盘面，剩下88座全部在下行通道里持续探底。

拆分城市梯队看，真相更刺骨：一线城市环比跌0.16%，二线城市跌0.46%，三四线城市跌0.48%。城市能级越低，下跌的惯性就越强。即便被称作 “市场压舱石” 的一线城市，同比跌幅也全数跨过5% 关口，深圳以5.27% 的同比跌幅成为其中最 “抗跌” 的一个；南京、武汉等强二线城市，同比跌幅更是双双突破10%。所谓的 “价格底” 至今仍是幻影，不同城市之间，只有跌得快和跌得慢的区别。

再看近期被反复渲染的 “成交量回暖”，更像是一场结构性幻觉。6月20个重点城市二手住宅成交13.3万套，同比增长12.6%；上半年累计成交76.1万套，同比增长5.6%。北京网签量创下近五年同期新高，上海连续4个月稳定在2.5万套以上，深圳成交规模也站上2021年以来同期高位。

但这份热度的底色，是价格持续让步换来的流动性。核心城市房价经过两三年的深度回调，刚需入场门槛大幅下探，叠加学区置换、卖旧买新的刚性需求集中释放，才撑起了交易规模。8个重点城市半年内挂牌量减少9万套、降幅7%的背后，不是需求吃光了供给，而是高位挂牌的房源陆续止损撤牌、低价房源率先成交的结构出清。供需逆转的信号从未出现，只是卖方在主动下调预期，适配当下的买方市场。

最沉默也最残酷的真相，藏在绝大多数三四线城市里。这里没有成交放量的新闻，没有政策托底的热议，只有日复一日的阴跌。没有持续流入的人口托底，没有稀缺教育医疗资源加持，二手房的金融属性正在持续褪散，只剩下居住功能的房子，正在慢慢失去接盘者。它们的下跌无声无息，也无人在意。

更值得警惕的是跌幅重新扩大的信号。5月百城环比跌幅刚出现收窄迹象，6月便再度走阔，印证了二季度以来的各类刺激政策，对价格的托举效力正在快速衰减。政策可以放缓下跌的节奏，却改不了供过于求的基本面，更拉不回已经转向的市场预期。

6月的数据，从来不是什么回暖的起点，只是分化时代的又一次注脚。核心城市的优质房源，尚且能靠降价换取流动性；非核心城市的大量房产，正在加速沦为难以变现的纸面资产。

房地产的普涨时代早已落幕，再用 “全国楼市” 的思维做决策，只会被时代甩在身后。城市与城市、板块与板块、房源与房源之间的价值鸿沟，只会越撕越大。这个结论很残酷，却足够真实：大多数二手房，正在慢慢变得卖不掉，也不值钱。