赣州章贡区二手房库存递增,出手速度大幅放缓

很多人看房地产数据,喜欢盯着价格看,觉得价格跌了就是市场不行了,价格稳住了就还有希望,这个看法不能说错,但不够准,因为真正能反映市场状态的,从来不是价格本身,而是东西卖出去的速度,价格可以硬撑着,开发商可以不降价,房东可以挂着不急卖,但房子在市场上挂了多久,多少套房子没人接,这个数据骗不了人,章贡区现在就是这么个状况,库存在涨,出手速度在掉,这两个指标同时出现的时候,说明的不是某个楼盘卖不动,而是整个市场的购买意愿在系统性地往下走。

这里面有个很多人没想明白的事,就是二手房市场和新房市场不一样,新房你不买这个盘还能买那个盘,开发商之间还能竞争,还能搞促销搞优惠,但二手房不是这样,二手房的本质是存量博弈,是已经买了房的人想出手,和想进场的人在谈判,当库存开始堆积的时候,意味着卖方的议价权在丧失,这个过程一旦启动就很难逆转,因为每多一套挂出来的房子,就多一个竞争对手,每多拖一个月卖不出去,房东的心理预期就会再松动一点。

章贡区这个地方,在赣州算是核心区域,学区、配套、交通都不差,按理说这种区域的二手房应该是有底盘支撑的,就算涨不动,也不至于出现明显的滞销,但现在的情况是,不是房子不好,是买房的人真的少了,这个＂少＂不是说绝对数量少,而是有购买能力、有购买意愿、还愿意在这个时间点出手的人,这三个条件同时满足的人变少了。

很多人会觉得这是因为经济不好,收入预期下降,大家不敢买房了,这个解释对了一半,但还有另一半,就是这几年赣州本地的年轻人,特别是有消费能力的那批人,他们对买房这件事的态度在变,以前是觉得必须买,现在是觉得可以等等看,以前是担心不买就涨上去了,现在是觉得不着急反正也不涨,这种心态的转变,比收入下降更致命,因为收入可以恢复,但一旦形成了＂房子不着急买＂的集体预期,市场的活跃度就回不来了。

现在章贡区的房东分两种,一种是真着急卖的,可能是要换房、要用钱、要还贷,这批人已经开始主动降价了,但降价也没用,因为市场上观望的人太多,大家都在等更低的价格出现,另一种是不着急卖的,觉得自己的房子地段好、装修好、学区好,挂着慢慢等总能等到合适的买家,但他们没意识到的是,等待本身就是一种成本,每多等一个月,市场上就多出来几十套、几百套同类型的房子在竞争,自己房子的稀缺性就被稀释一点。

这种局面下,最难受的其实不是降价卖的那批人,而是那些既不想降价、又卖不出去的人,他们每个月要还贷款,要交物业费,房子空着也在折旧,但又不甘心按市场价出手,觉得自己亏了,这种心态可以理解,但问题是,市场不会因为你觉得亏就停下来等你,库存还在涨,出手速度还在降,拖得越久,最后能卖出的价格可能越低,因为房地产市场从来都是追涨杀跌的,上涨的时候大家抢着买,下行的时候大家都在等更低点。

很多人看不懂现在的市场,是因为他们还在用过去十几年的经验来判断,觉得房子总归是要涨的,跌了就是抄底的机会,但章贡区现在的情况告诉你,这套逻辑已经不灵了,不是说房价一定会继续跌,而是说这个市场已经不再按照过去的惯性运行了,过去是供不应求,现在是供大于求,过去是买到就是赚到,现在是买了可能要套好几年,这种根本性的变化,不是某个政策、某个利率调整能逆转的。

真正决定市场走向的,是购买力和购买意愿,章贡区的库存递增、出手速度放缓,本质上反映的就是这两个东西都在走弱,这不是某个季节性的波动,而是一个中长期的趋势,这个趋势一旦形成,就会自我强化,因为卖不出去的房子越多,房东就越着急,越着急价格就越松动,价格越松动,还没买房的人就越不着急,这个循环一旦启动,就很难靠喊口号、发政策打断。

小贴士：如果你现在在章贡区有房子想出手,最实际的做法是去中介那里看看最近三个月同类型房子的真实成交价,不是挂牌价,而是最后签合同的价格,然后按照这个价格往下再让5%到10%,这样才有可能在合理的时间内出手,如果你觉得这个价格接受不了,那就做好长期持有的准备,因为市场不会因为你的预期停下来,该降温的时候谁也拦不住。