买了套二手房,过户后才知道“死过人”:这算凶宅吗?法院判了

一、104万买的房，过户后才听说“死过人”

2023年10月，合肥的李越通过中介看中了一套二手房，总价104万余元。

看房、签合同、付款、办手续，一切都很顺利。到了2024年3月，房屋过户也完成了。

可就在这之后，李越从别处听说了一件事：

2015年，卖家刘源的母亲曾在这套房子里因病去世，家属还在屋内办过丧事、设过灵堂。

李越越想越不对。

他翻出购房合同，发现第6条第2款写着：

出售方确认，该房屋在持有期间，在房屋本体结构内没有发生过非正常死亡事件，包括但不限于自杀、他杀、从该房屋内坠出死亡、意外死亡等。

李越认为，既然有人在房子里去世，卖家就应该提前告知。卖家没有主动说明，就是隐瞒重大事实，构成欺诈。

于是，他起诉到合肥市肥西县人民法院，要求刘源夫妇赔偿损失20万元。

二、法院三点说清：这不算合同里的“非正常死亡”

法院审理后，给出了非常清晰的判断。

第一，合同约定的是“非正常死亡”，不是所有死亡

合同里写得很明确：房屋内没有发生过“非正常死亡事件”。

而合同列举的情形，是自杀、他杀、坠亡、意外死亡等。这些死亡具有突发性、非自然性，明显不同于因病去世、年老离世。

刘源母亲是在家中因病去世，属于自然死亡，并不在合同约定的“非正常死亡”范围内。

更重要的是，李越没有证据证明双方曾经特别约定过：只要房屋内发生过正常死亡，买家就可以解除合同或要求赔偿。

没有合同依据，法院自然不能支持。

第二，老人自然离世，不是房屋质量问题

法院还指出，卖家母亲因病在家中离世，是“生命规律的自然呈现”。

这件事并不会影响房屋结构，也不会降低房屋的居住功能，更不构成法律意义上的质量瑕疵或权利缺陷。

换句话说，房子本身没有问题。

卖家已经按照合同完成了交付和过户，不能因为家中曾有老人自然去世，就认定房屋存在瑕疵。

第三，在家办丧事，是人伦常情，不应被污名化

判决中有一段话很值得注意。

法院认为，生老病死是每个人、每个家庭都要面对的事。在家中办理丧事，也是履行基本人伦孝道的表现。

如果仅仅因为家里办过丧事，就认定房屋价值减损、交易困难，甚至把房屋贴上“凶宅”标签，这并不符合多数人的一般认知，也不利于善良风俗的构建。

最终，肥西法院驳回了李越的全部诉讼请求。

双方均未上诉，判决已经生效。

三、这不是个案：类似索赔也被驳回

值得注意的是，肥西法院近期还审结了另一起几乎相同的案件。

陈某购买汪某的房屋后，得知汪某母亲曾在房内正常离世，便同样以“卖家隐瞒事实、构成欺诈”为由起诉，要求赔偿20万元。

法院同样没有支持。

理由也基本一致：

正常死亡不属于合同中的“非正常死亡”；

不构成房屋质量瑕疵；

不构成欺诈；

买家要求赔偿，没有法律依据。

两个案件来自同一法院，裁判思路非常明确：不能把“自然死亡”简单等同于“凶宅”。

四、到底什么才算法律意义上的“凶宅”？

严格来说，“凶宅”并不是一个明确的法律概念。

但在司法实践中，法院通常会区分两类情况。

一类是非正常死亡。

比如自杀、他杀、意外死亡、坠亡等。这类事件超出正常生命规律，往往具有突发性、异常性，也确实可能影响买受人的心理接受程度和房屋交易价值。

另一类是正常死亡。

比如老人因病在家中离世，或者年老寿终正寝。这属于生命自然过程，是社会生活中普遍存在的现象。

如果把所有“有人去世过”的房子都认定为“凶宅”，那大量老房子都可能陷入交易困境。

法院真正维护的，不只是某一方的利益，而是一个基本的交易秩序：

买房人当然有合理知情权，但这种知情权不能无限扩大。卖家应当披露影响交易的重要事实，但自然死亡通常不属于必须主动披露的范围。

五、给买家、卖家和中介的三点提醒

对买家来说，合同里的“非正常死亡”条款不是万能保护伞。

如果你特别介意房屋居住历史，哪怕是自然死亡，也不要只依赖格式条款。最稳妥的做法，是签约前主动询问，并把自己的特殊要求写进合同。

比如明确约定：房屋内是否发生过任何死亡事件，包括自然死亡；如有隐瞒，买方有权解除合同或要求赔偿。

口头问一问不够，写下来才稳。

对卖家来说，自然死亡一般不属于必须主动披露的事项。

但如果买家明确询问，建议如实回答。法律上未必一定构成欺诈，但一旦事后产生纠纷，应诉的时间、精力和心理成本都不低。

对中介来说，更应该把这类敏感问题前置处理。

在居间服务中，可以引导买卖双方对房屋内是否发生过死亡事件作出书面确认，并区分“非正常死亡”和“自然死亡”。

很多纠纷，并不是不能解决，而是当初没有说清楚。

结语

这起案件真正提醒我们的，不是“房子里老人病逝算不算凶宅”这么简单。

它背后涉及的是一个更现实的问题：

买房人的心理感受，能不能转化成法律上的赔偿请求？

法院给出的答案是：可以理解，但不能无限放大。

自然死亡，是生命规律；

房屋交易，讲的是合同和证据；

真正能保护自己的，永远是清楚的约定和审慎的签字。

案件索引：

主案：安徽省合肥市肥西县人民法院相关案件，当事人均为化名

关联案：肥西法院，原告陈某诉被告汪某相关案件

来源：法治日报、光明网、安徽日报党媒云·法治融

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