厦门现房二手房均在售的三个代表性项目

厦门楼市现在有一类楼盘，已经批量交付了，新房还没卖完。这些项目都是市场热度较高的时候拿的地，基本都是大体量社区。现在小区里的次新房都还没满两年，业主卖房大多自己承担增值税，买家的交易成本降了不少。这里选了三个代表性项目来分析，分别是岛外七星湾TOD璞盛三期、岛内招商湾湖臻境、中海峯汇里，简单聊聊这几个项目。

这三个项目的新房和二手房价格差距很小，市场逻辑很明确：开发商手里压了库存，新房售价不敢比二手行情高太多，定高了就卖不动；而卖房的业主，也没法按当初买的高价挂牌，只能跟着当前行情降价卖，一二手房价互相牵制，形成了当前的平衡状态。

先看岛外七星湾TOD璞盛，这是环东海域的千套级TOD大盘，一期已经交付，目前已经有真实的二手房成交，主流成交价稳定在2.2万/㎡，有的甚至更低。三期新房在售均价也是2.2万/㎡，价格和二手基本持平。

现在小区二手挂牌量不多，但项目整体体量很大，后续交付的房源会陆续流入二手房市场，等未来挂牌量上来，新房价格大概率会持续承压。这个项目配套齐全，地铁、学校、商业都有，适合刚需自住，但投资保值空间有限，适合长期持有。

再看岛内五缘湾的招商湾湖臻境，项目在市场高点拿地，楼面价突破5万➕，今年3月完成整体交房。项目最高峰售价超过5.6万/㎡，现在新房均价只有4万出头，相当于高点售价打7折。

目前小区已经有二手房挂牌流通，行业内普遍担心，后续大批量次新房集中入市，二手成交价有跌破4万的可能。作为五缘湾的刚需学区盘，自住配套完善，但高地价已经压缩了开发商的让利空间，二手流通的竞争压力会长期存在。

会展板块的中海峯汇里，是今年上半年岛内成交套数冠军，部分楼栋去年年底已经交付。项目巅峰售价在5.3万/㎡以上，现在在售新房单价4.2-4.8万/㎡。

卖得好核心是会展片区短时间内没有新盘竞品，加上项目划片一双外分校、紧邻地铁，还有中海的精装品质，得到刚需群体的认可。但两个问题不能忽略：片区内海峡国际社区部分小户型二手单价已经跌破4万，未来这个小区大量次新房挂牌后，当前新房的价格优势会快速消失；另外国贸洪文新地块即将入市，产品和得房率更有优势，会直接分走会展片区的改善购房需求。

整体来看，这三个楼盘都是市场高点拿地的存量大盘，一二手价格接近，业主承担税费，自住入手门槛不高。但投资者需要警惕两个风险：大体量社区会持续有二手房源进入市场，价格竞争很难避免；岛内新地块陆续入市，会持续分流购房需求。刚需自住可以按需选择，需要谨慎入手，如果入手优先选学区、地铁都有的小户型，降低后期转手的难度。当然还有一些交房的现房竞配建在卖的，或者是岛内一些改善楼盘像国贸天琴，量剩的不多。都可以多对比一下二手房成交价格。