【不动产普法】单独所有的房产为何不能自行出售?

【不动产普法】单独所有的房产为何不能自行出售？

来源：沁阳司法行政 

原标题：【公证员普法】单独所有的房产为何不能自行出售？

刘某拟将其名下的一套房产出售给张女士，为使双方更好地履行协议，刘某与张女士向公证处申请办理房屋买卖协议公证。刘某向公证员提供了身份证、户口本、离婚证、离婚协议、不动产权证书。

经公证员审查：刘某于2021年2月5日离婚，2022年3月15日取得的不动产权证书登记为刘某单独所有。该房产的档案资料显示，该房产系2019年2月1日购买，2022年3月15日取得了不动产权证书。刘某与妻子陈某2015年结婚，2021年2月5日离婚，离婚协议中约定双方婚姻关系存续期间无共同财产。

公证员告知刘某，要处分该房产，需要前妻陈某出面对该房产的权属进行确认。该房产是2019年2月1日购买取得，此时还在婚姻关系存续期间，该财产应视为夫妻共同财产。

刘某表示：该房产登记为单独所有，我怎么就不能自行处置呢？而且我们在离婚协议中明确约定无夫妻共同财产，而且我前妻都已经再婚了，怎么能让她出面？

公证员将可能存在的风险告知了张女士，该房产虽登记为刘某单独所有，但实际上属于夫妻共同财产，一方未经另一方同意擅自处置，这就涉及无权处分。如果第三人是善意购买，支付合理对价并办理产权登记手续，第三人可依据善意取得制度取得该房产所有权，另一方只能要求擅自处分方赔偿损失。若第三人不符合善意取得条件，另一方有权追回该房产。

经过公证员耐心的讲解沟通，最终刘某联系了前妻陈某，陈某在公证处作出了书面声明，对房屋权属进行了确认，认可该房产为刘某个人单独所有，陈某对该房产不主张任何权利。公证员为刘某与张女士办理了房屋买卖协议公证。

公证员普法

一、《民法典》第二百四十条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”

二、《民法典》第一千零六十二条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：工资、奖金、劳务报酬；生产、经营、投资的收益；知识产权的收益；继承或者受赠的财产，但本法第一千零六十三条第三项规定的除外；其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权。”

由此可见，婚姻关系存续期间购买的房产，即使登记在一方名下，也属于共同财产，除非有特别约定。刘某的房产是2019年买的，当时他和前妻是夫妻，所以即使后来不动产权证书登记为单独所有，原始购买时间是在婚姻关系存续期间，所以还是共同财产。另外，需要考虑物权登记的效力。虽然不动产权证书是单独所有，但根据《民法典》第二百零九条，不动产物权的设立以登记为准，但婚姻法规定婚姻关系存续期间的财产推定为共同所有。所以，即使登记为单独所有，如果购买于婚姻关系存续期间，仍需确认是否属于共同财产。

三、离婚协议中写的是“无共同财产”，但实际存在有共同财产，这可能存在隐瞒财产的情况。根据《民法典》第一千零九十二条，如果一方隐藏夫妻共同财产，另一方可以请求重新分割。所以，即使离婚协议里没提及，前妻可能仍有权利主张权益。

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