[木居分享]抵押房产拍卖中附租约主张的真伪审查

    1. 针对抵押房产进行拍卖时，案外人以租赁合同主张房屋应当附租约拍卖并提供了相应证据的，人民法院应当首先审查租赁行为的真伪。对于以虚假租赁合同主张房屋附租约拍卖的，人民法院不予支持。

    2.对于租赁行为真伪的审查，具体可以从以下几方面进行：一是查明租赁合同签订的时间。对于在查封或者设置抵押权之前签订的合同，应结合其他证据判定其是否属于“倒签”行为。重点审查是否存在一次性签订超长租赁期限的情形。二是查明房屋的实际占有使用状况。占有是租赁权公示的一般表现形态，可以结合物业费、水电煤、装修协议等证据综合判定案外人是否实际占有使用房屋。三是查明租金支付情况。实际支付租金是判断租赁关系具有真实性的重要依据。对于大额租金的支付，应以银行转账凭证为据。对声称以现金结算，并一次性支付全部租金的主张，由于明显不符合日常交易习惯，一般不予采信。

（2021）沪02民终5769号