方案一：房东去税务局代开「转售水电」发票（推荐）

一、适用场景

房东愿意配合，且企业希望取得以本公司为抬头的正规发票入账。

二、所需材料（房东携带）

1. 房东身份证原件
2. 房屋租赁合同（写明水电由承租方承担）
3. 水电公司开具的房东个人抬头发票原件 / 缴费记录
4. 填写《代开增值税发票申报单》

三、办理渠道

1. 线下：不动产所在地办税服务厅
2. 线上：当地电子税务局 APP / 网页自然人代开模块

四、关键要点

1. 自然人只能代开增值税普通发票，不能代开专票，无法抵扣进项税；开票品名：自来水 / 电力（转售水电）；
2. 税费：增值税现行征收率 1%，附加税减半；个税按经营所得核定；
3. 入账扣除：凭这张公司抬头发票单独做账。

方案二：水电分割单配套资料（房东不愿代开票时用）

一、适用场景

仅企业所得税税前扣除，无法抵扣增值税进项；房屋只有一块总表、无独立分表。

二、必备完整证据链（缺一不可，否则汇算需调增）

1. 房屋租赁合同：合同中必须明确约定「水电费用由承租方企业承担」，地址一致；
2. 房东个人抬头水电费发票复印件：房东签字确认与原件一致；
3. 双方签字《水电费用分割单》原件（核心凭证）；
4. 对公付款流水：公司公户转给房东，不建议现金；
5. 辅助备查：每月水电抄表读数、拍照留存。

重要税务风险提醒

1. 禁止仅拿房东个人抬头发票单独入账：无分割单、无合同、无付款流水，税务局不认可扣除，汇算全额调增应纳税所得额；
2. 若房东加价收取水电，不能只用分割单，必须让房东代开转售水电发票，否则房东存在隐匿收入风险；
3. 若企业是一般纳税人，两种方式均无法抵扣进项；想抵扣只能把水电户头过户至公司名下，直接水电局开公司抬头发票；
4. 全部凭证、合同、流水需留存 10 年备查。

简化实操流程建议

1. 优先协商房东线上代开转售水电普票，财务入账最简单；
2. 房东拒绝开票时，每月打印水电总票复印件，自制分割单双方签字，对公转账，统一装订归档；
3. 租赁合同补充条款：明确水电承担、抄表、分割 / 开票方式，规避稽查争议。