很多人在买二手房时以为查档没问题，这房子就是地干净的，就可以按正规手续交款及办理过户。殊不知还有个大陷井，是卖房和中介公司不会主动告诉你的坑，万一踩中，辛辛苦苦积攒下的首付及房贷月供，全部打水漂，想维权都没可能。
常规的“查档证明”，是查哪些方面的信息？
1、查权属人，简单说就是谁的房子。查档证明与卖家身份是否属符合。如果权属是夫妻共有或其它共有人的，购房手续必须是夫妻双方共同签字办理，避免后续有人主张买卖无效。
2、抵押情况，是否抵押给银行或其它金融机构。
3、查封情况，是否被法院查封，限制交易。
4、查历史与性质，比如年代、土地性质（商品房或经济适用房）、是否满五唯一等。
这些是二手房买卖中普遍会查的，但是查档了并不完全等于这套房子就是干干净净交易无忧的。根据《民法典》第366条至第371条“居住权” 的相关说明，如果该房产设立了居住权，那你这房子就等于白买了。
居住权是什么意思？就是原房主可以在自己的房子给别人设一个权利，这个人可无偿的、长期住居的权利，一直到这个权利期限届满或者权利人死亡。它最可怕的地方是这个居住权一旦在房管局登了记，房子就算被你买走了，这个权利跟着房子走，不跟着老房主走。打个容易理解的比喻，卖房人将自己的儿子设为居住权人，且权利期限是直到居住权人死亡。如果你买二手房时没查到这个居住权问题直接买了这套房子，房产是归你的，但前任房东的儿子是有权一直居住在你这房子里的，直到死亡。你说你买的这套房子是不是白买了？父母和你俩口子辛辛苦苦积攒一辈子省下的买房钱，是不是打水漂了？
这个“居住权”这么牛？就是这么牛。这是《民法典》第368条的规定和司法解释。被设立居住权人他不是无赖，是人家的正当权利。
你买房的时候，如果不去不动产登记中心专门查这个档案，你根本看不到这套房子上有没有背着居住权。房产证上不会写，中介系统里查不到，房东更不会主动告诉你，常规查档证明里也不会有这一项的内容。
设有居住权对你买下的二手房有什么影响？就是人家有权住在你家里，且是合法合规的。按照登记的权力可以是有限期或无期直至死亡，那你能容忍家里住着这么一个不相干的人？你报警，警察说这是民事纠纷，不归他们管。你起诉到法院，法官告诉你他有居住权。你虽然有房产证，但在他去世之前，你不能让他走，也不能把他赶出去。你说摊上这么个大事，冤不冤？
2021年武汉就出过这样一个案子，一买房人买了一套二手房，过户后发现房子里住着前房主的岳母。这位岳母手里有一份和这套房子绑定的居住权协议，并且在房管局办了登记。买房人起诉要求腾退，法院驳回了诉讼请求，认定居住权合法有效，买受人虽然在法律上取得了所有权，但必须容忍居住权人的占有。判决书的核心意思是，你买的时候没查清楚，这个风险你自己担。
那如何规避这个居住权的问题？
首先是咱买卖合同上一定要加上这一条款，该房屋未设有居住权人及相关权利问题，如有设立的由卖方在房产交易过户前解除居住权登记，否则视为卖方违约，买受人有权……。这一条咱一定强硬要求加在合同里，你不主动、不提出诉求，中介公司和卖家是不会主动告知你的，且一般格式合同里也是没有这条款的。你若问起他们口头上答应你说没有，都是无效的。
同时为了在交定金或交首付前就能清楚知道这房子有没有居住权人，避免不必要的麻烦或纠纷或者决定要不要买，就要求卖家及中介公司除了查档证明之外，还要查一份居住权的档案证明。这个居住权的法定登记部门也是不动产登记机构，所以是在同一个单位查的。根据《民法典》规定，居住权自登记时设立，因此只有在不动产登记簿上有记载的居住权才具有法律效力。也就是说口头上设立是无效的行为。
居住权证明查询需要什么手续？
本人查询（业主、卖家）：需身份证原件。
利害关系人查询（买家、租赁方、中介方）：需要身份证原件、利害关系证明（如房屋买卖合同（需已签字）、租赁合同、或因纠纷提起诉讼的受理通知书等）、委托证明。
注意：仅凭口头说“我想买这房子”通常无法查询他人房产的居住权信息，必须有书面协议证明利害关系。
关键风险提示，未登记的居住权，仅通过口头约定或未在登记中心备案，系统里查不到，这个约定仅在当事人内部有效。因此，购房前务必在合同中要求卖方承诺“无居住权登记”并约定违约责任。另外，居住权登记查不到但有可能已经设立，在一些城市或地区属于信息滞后，即居住权刚设立，可能存在数据录入延迟，建议在签约前再次核实。怎么理解这个提示呢？其实也就是前面讲的，合同要注明无居住权设立的条款，同时要查居住权证明，两手做准备。
