满五唯一 vs 不满二:出售房产税负对比

📌 **结论先行：两个时间门槛，决定卖方税负**

出售自有住房，须同时看**满2年**（增值税）与**满五唯一**（个税）两条线；缺任一条件，税负显著上升。

政策文号：2025年第17号公告、国税发〔2007〕33号

❌ **误区：满五唯一=所有税费全免**

满五唯一仅免征**个人所得税**；增值税须单独满足**满2年**条件。

政策文号：2025年第17号公告 第一条

📌 **门槛一：满2年 → 增值税**

【不满2年】转让收入 × **3%** 征收率全额计征

公式：增值税 = 500万 × 3% = **15万**

政策文号：2025年第17号公告 第一条

【满2年及以上】**免征**增值税（全国统一，含北上广深）

政策文号：2025年第17号公告 第一条

📌 **门槛二：满五唯一 → 个人所得税**

须同时满足：

1. 购房至转让时间满 **5年**（产权证与契税票日期**孰先**）

2. 同一省/自治区/直辖市内，夫妻双方及未成年子女**仅一套**住房

【满五唯一】**免征**个税

政策文号：国税发〔2007〕33号 第三条

【不满足】转让收入 × **1%** 核定，或（转让收入 − 原值 − 合理费用）× **20%** 据实

政策文号：国税发〔2007〕33号 第三条

📌 **500万住房 · 三种情形对比**

【情形A：满五唯一 + 满2年】

增值税 **0** + 个税 **0** = **0**

【情形B：满2年、不满五唯一】

增值税 **0** + 个税 500万 × 1% = **5万**

【情形C：不满2年、不满五唯一】

增值税 500万 × 3% = **15万** + 个税 500万 × 1% = **5万** = **20万**

👉 情形A比情形C少缴 **20万**；比情形B少缴 **5万**

📌 **换购退税：2026—2027年补充路径**

出售后1年内在同城重新购房，可按比例退还已缴个税；新购金额≥转让金额则**全额**退税。

政策文号：2026年第3号公告 第一条

📌 **虚假满五唯一：补税 + 0.5～5倍罚款**

伪造婚姻状况或虚假承诺唯一住房骗取免税，追缴税款及滞纳金，并处未缴或少缴税款 **50% 以上 5 倍以下** 罚款。

政策文号：税收征管法 第六十三条

💡 **实务提示**

出售前须核查购房日期（孰先原则）、家庭名下套数（含未成年子女），再按情形测算增值税与个税。

卖房前不确定是否满五唯一，发信息初步评估税负差异。