扬州上半年卖了一万套二手房!黄师傅跟你说实话:现在该不该买?

我是黄师傅，在扬州做房产十来年了。

今天不跟你整那些虚的，直接上干货。扬州房地产信息网刚出了半年报，我仔细扒了一遍，有些东西值得拿出来唠唠。

先说结论：上半年扬州二手住宅卖了 11167 套，比去年多了两成多，稳中有升。

但这个"升"，不是那种疯涨——你看看月度走势就明白了：

2 月过年，大家都歇着了，成交掉到半年最低；3、4 月一开春，学区房集中过户、刚需改善扎堆进场，市场一下子热起来，形成上半年的第一波旺季；到了 5、6 月呢？前面那波需求释放差不多了，后劲开始不足，成交逐月往下走。

所以别听外面喊什么"楼市又疯了"。真实情况是：有热度，但不是无脑热。 该冷静的时候得冷静。

各区谁最抢手？

这张图一看就懂：

西区一家独大——占了整个市区成交面积的 43%，卖了 4330 套。西区这几年配套越来越成熟，万达、京华城那一圈，住着确实方便。改善型客户首选这里，流动性好，以后想转手也容易。

老城区排第三但势头猛——面积占比 15.8%，套数 2471 套。为什么我说它"势头猛"？因为这两年老城区的比重一直在涨，主要就是学区房带动。3、4 月份优质学校周边集中过户，把数据拉上去不少。你看过户榜第一名玉器街，203 套，全是冲着梅岭去的。学区这个东西，硬通货，没话说。

东区性价比高——21.7% 的占比，2331 套，总价友好。预算有限又想住得体面的朋友，东区可以重点看。

北区和南区相对温和，南区目前是价格洼地，适合不急的朋友慢慢淘。

多大的房子最好卖？

这个数据特别实在：

90—144 平米的房子，占了半壁江山（50.3%）。5615 套，超过一万套的一半。

为什么？因为这个区间刚好卡在一个"甜点"上——三房或小三房，自住够用，以后转手受众也最多。

90 平及以下的小户型也不差，44.6%，将近一半。年轻人上车、老人养老过渡，都选这个区间。

144 平以上只有 5.1%，574 套。不是说不能买，而是你要清楚：大户型流动性弱，出手慢。除非你是真改善自住，否则投资的话要慎重。

现在买房，政策有多香？

说实话，今年上半年扬州出的政策，是我干这行以来看到力度最大的一批。

简单给你捋几条硬货：

公积金更值钱了——贷款额度上调了，提取范围也扩大了。以前只能用来买房，现在危旧住房更新、适老化改造都能用公积金。相当于把你账户里的钱盘活了。

以旧换新还在继续——你有旧房子想置换，政府给补贴。这个政策延续执行了，对改善型家庭非常关键。

二孩三孩有专项补贴——生娃多的家庭买房，额外给钱，叠加其他补贴能省不少。

人才安家券扩范围了——以前覆盖面窄，现在更多人能领。如果你是本科以上学历或者符合条件的人才，一定要去查一下自己能不能领，很多人不知道自己其实符合资格。

还有个大利好：房贷利率。5 年期 LPR 现在 3.5%，连续 13 个月没动。扬州各大银行商贷利率已经降到 3.05% 了。什么概念？前几年买房利率动不动就 5 点多、6 点多，现在等于打了对折还拐弯。利息这一块，你能省出一辆车的钱。

官方整理了一份《居民购房惠民政策汇编》，27 条政策礼包，面向购房者端。感兴趣的可以去搜一下原文看细则。

黄师傅掏心窝子的建议

说了这么多数据，最后落到一个问题上：你现在该不该买？

我不玩虚的，分三种人讲：

第一类：刚需自住

你结婚要买房、孩子上学要买房、老人养老要买房——这种需求，别等。

理由很简单：利率低、政策补贴多、市场不是疯牛行情意味着你不用追高。90 平以下的小户型选择多、总价低，东区和北区有不少性价比高的次新房可以挑。别为了等一个"更低点"把日子耽误了。利率红利比短期价格波动更值钱。

第二类：改善置换

你有旧房想换大的——这是今年最好的窗口之一。

走"以旧换新"通道拿补贴，公积金贷款额度也上调了，90—144 平米又是成交主力说明这个区间流通性好。西区配套成熟的品质小区优先看，老城区如果有优质学区的也可以考虑。关键是把旧房处理和补贴政策衔接好，整体成本压到最低。

第三类：人才或多子女家庭

先查自己能领多少补贴再决定节奏。 人才安家券 + 二孩三孩补贴 + 公积金优惠，这几项叠加上去可能省下好几万甚至十几万。很多人根本不知道自己符合条件，白白浪费了。建议你花半小时去政务大厅或住建局官网核实一下。

区域一句话选筹

要成熟保值 → 西区

要学区硬核 → 老城区核心

要性价比和成长空间 → 东区、南区

最后说两句掏心话

好窗口 ≠ 闭眼买。

三个坑提醒一下：

• 市场 5—6 月已经在降温了，砍价空间可能会逐步出来，不必恐慌性追高；
• 144 平以上的大户型只占 5%，流动性偏弱，非必要别碰投资型大户型；
• 政策都有有效期，人才券、以旧换新这些有时间或名额限制，动手之前先确认当前还在不在执行期。

买房这件事，下限靠政策，上限靠眼光。 数据我都帮你扒完了，政策方向也摆在这儿了，具体怎么选还得看你自己的实际情况。

📌 想了解具体楼盘对比？想知道自己能领多少购房补贴？

长按识别下方二维码添加黄师傅微信，免费帮你算一笔账：

数据来源：扬州房地产信息网（yzfdc.cn）、2026 上半年楼市半年报。政策细则以主管部门最新发布为准。 本文由黄师傅原创，转载请注明出处。