二手房成交占比超一半!凭啥新房卖不动了?购房者悄悄换了玩法

一直引领中国楼市的新房主导、普涨逻辑，过去靠大拆大建拉动经济，掌握着城市发展和家庭财富的命脉。且自从这两年限购限贷、市场遇冷以来，不断试探购房者的耐心，特别是作为核心资产的房子这一环节。

对开发商的高压去库存让其资金链严重承压，几近到达崩溃的边缘。然近期楼市的交易结构却迎来重大反转，迎来近年来最深刻的变局。

不新房的刚需消失了，是购房者不盲从了，很多城市和区域纷纷陷入了分化的境地，二手房卖家则要求市场对此做出反馈。事情究竟如何，且听我娓娓道来。

一、交易结构变了，流动性成了第一标尺

首先，在之前的很长一段时间，各地新盘开盘抢购的现象屡见不鲜。诸如一线城市的摇号盘有很大一部分都是依托于巨大的价差红利，这个前提下，购房者就需要拼手速、拼资质，获取巨大的短期收益，自然然新房就成了市场上的绝对主角。

楼市调控不断深化，购房者的心态也在发生逐步变化，一直以买涨不买跌闻名全国的购房者也开始变得谨慎和挑剔。随着中心城区的新房供应逐渐稀缺，环城和远郊的新盘开始出现去化压力。由于二手房具有现房可见、配套成熟、即买即住等优势，购房者在新房上的观望情绪加剧，也会很大程度地影响二手房总体的成交量。

其次，房地产行业本身已从增量时代迈入存量时代，其爆发式增长的周期已经过去了。市场不再像前几年那样，随便买个盘的涨幅都能跑赢通胀。如今购房者更注重真实居住体验，虽然核心地段的新房价格还在坚挺，但就用户的综合体验来说并没有很大程度上质的提升。

很多人也会发现现在买房要看的不只是地段，户型、采光、物业、周边配套、社区品质，每一个环节都可能影响这套房明天好不好出手。在住房消费从普涨转向分化的大环境下，二手房交易量自然要逐年攀升。

二、好房子与流动性

对于一些不需要那么极致地段或学区溢价的购房者，我国过去几年交付的次新二手房也已经完全能够适应普通家庭的需求。且以前一直将目光聚焦在新房高杠杆、快周转模式上的那些开发商和房产中介。开始发现购房者重点关注的那些二手房，已经在不知不觉中，成为市场交易的主力。据住建部最新数据显示，今年上半年二手房交易量已占新房和二手房总量的百分之五十点四，北京上海等十八个省二手房交易面积已超过新房。

以前那些在市场上可以呼风唤雨，拿着核心地段的稀缺资源，不断推高房价的开发商。仗着自己有地段，有品牌，能造出最吸睛的样板间。不断提高炒作房价预期。如今在面对销售瓶颈时，也纷纷转向改善产品品质，回归产品本身。

就拿一线城市的市场变化做例子，在《扩大消费十五五规划》把住房消费放在大宗消费首位的同时，市场也形成了一股新风气。其中一项共识就是，明天买房的关键不再是赌房价整体上涨，是看城市、地段、产品质量和明天流动性。

在这种情况下，那些地段差、品质低的二手房开始滞销，价格出现松动。这些房东为了尽快变现，采取了很多务实手段。其中包括但不限于合理降价、交易税费协商、提高配套装修等。

在这一系列举措产生的同时，受影响最大的就要属我们的近郊和远郊新房了。因为位置偏远、配套不全，这些房子最大的卖点就是低价。因为上述的一系列变化，让这些新房库存积压的同时，开发商还会迎来很大程度上的资金压力。这一切的一切，背后都是由于市场从新房主导转向二手房主导的大趋势所导致的。市场希望开发商对产品和定价做更务实的调整。

我国作为经济发展的重要引擎，这些年不断提升区域发展水平，本着互惠互利合作双赢的发展原则和广大居民进行友好的市场互动。在此期间有某些板块和产品类型不断对我们进行考验。

在市场上运用各种错误心态企图赚快钱，在这艰难困苦的情况下，我们并没有恐慌，也没有盲目出手。是上下一心、群策群力，不断探索走出一条适合家庭资产配置的新思路。那些企图靠信息不对称、赌房价普涨来获利的旧思路，最终也会被市场抛弃。