相比法拍商拍和正常交易的二手房,开发商的尾盘更实惠

❶

先看一个真实案例。

有个楼盘最早2019年开盘，最高售价约240万一套。

由于总价比较高，体量也不小，所以一直没卖完，至今开发商手里还有房子在售，现在售价约140万一套。

开盘至今好几年了，所以已经交房，也已经有业主挂牌销售二手房。业主挂牌销售的二手房很多要180万。

二手比一手贵！背后的原因就是成本不同。

开发商把售价从240万降到140万，毫无疑问也是有利可图的，因为开发商的成本并不是240万。

开发商的成本可能是80万，就是拿地的成本，造房子的成本，各方面成本加起来，可能就是80万一套的成本。

所以开发商把售价从240万调到140万，只是把利润从160万降到60万而已，并不会亏本，只是从大赚变成小赚。

但是对于二手房业主就不一样了，他们的成本就是当初的售价240万，所以他们把房子降到180万，是直接亏了60万。多降一万就多亏一万。

所以如果开发商想早点清盘，价格就比散户手里的二手房价格更低。

❷

酒店式公寓跟住宅不一样。

住宅是因为之前新房被严格限价，二手房不限价，所以之前是价格倒挂，二手房价格比新房价格高一大截，导致全民疯狂摇号买新房。

这两年住宅新房不限价了，所以地王频出，接着就是很多板块的新房都比周边二手房的价格高出一大截，跟之前的倒挂又反过来了。

尽管新楼盘在得房率、装修、品质上都要比二手房高一大截，很多人还是觉得买二手房更划算，因为价格确实更低。

加上之前全民摇号抢的投资房大量流入二手市场，二手交易面临超级红海竞争，价格遭遇挤压踩踏，之前的高杠杆投资客想快速出手就得大幅降价。所以住宅在二手市场有不少漏可捡。

酒店式公寓的情况是不一样的。

酒店式公寓之前没有限价，现在也没有取消限价之说，所以不存在新房二手房出现巨大价格差的情况，价格是一致的，一直是一致的。

有差异，但整体是在一个水平线上。

以前不存在二手比一手贵一大截的情况，现在也不存在一手比二手贵一大截的情况。

然后因为从2018年4月就开始施行「酒店式公寓限制开发令」，所以近8年杭州酒店式公寓的新增供应量几乎为零，这8年就只有一个新楼盘交付，兑现了1000套的增量供应。

而这8年杭州住宅新房的成交量是96.6万套。

供应量1000套对96.6万套，天壤之别。

新房成交量少，二手挂牌量就少，二手价格挤压就小。

❸

以前二手房捡大漏的情况是有的。但行情从2021年下半年开始向下，这种情况现在很少了。

在行情刚开始向下的时候，有些激进投资客杠杆拉得太高，逼不得已甩卖，会断臂求生，跳楼价甩卖。

但这种情况现在已经很少，因为行情已经走低了好几年，要甩早就甩了，不会等到现在。

激进投资客就是要快进快出，因为他的成本利息很高，最好今年买明年就能涨价卖掉，不然每拖一天，即使房价不降，也会被利息拖死，耗干收益。

而且，高杠杆买房说明财务已经严重透支，房子不早点卖掉，保不齐正常生活开支都难以为继。

所以高杠杆的房子拖不了这么久，着急甩卖的早就甩了。

再一个，酒店式公寓之前首付最低50%，所以相比住宅，整体杠杆不会很高。

酒店式公寓贷款最多十年，所以很多房子贷款都快还完了。

加上酒店式公寓每年都有租金进账，持有压力小很多。

说来说去，正常情况下，要买房时进售楼处看看价格就知道。

❹

酒店式公寓也存在和住宅一样的地方。

前面讲了，住宅新楼盘价格比二手房高出一大截的原因主要是品质和得房率，品质高出一大截，得房率也高出一大截。

前几年行情好的时候，很多住宅楼盘只有75％左右的得房率，而现在很多新楼盘的得房率在90%以上，甚至还有100%和超过100％的。

得房率优势这么大，相当于多买了很大面积，这是价格高一截的底牌。

酒店式公寓也一样，房龄大一点的二手酒店式公寓，普遍是平层和层高4.2米的LOFT，而当前在售的新房主要是层高4.75米的双钥匙。利用率高了一大截，租金效率也高了一大截。

那户型上的差异肯定也会导致价格的差异。

前文讲的新房二手房价格一致，那自然是在户型空间利用率相当的情况下对比。这个在看二手房时需要留意。