上海二手房:淡季不淡,暗藏玄机
酷暑高温，再加上台风天气，本来是传统意义上的楼市淡季。上半年上海二手房一共成交14.7万套，创下了近五年同期新高。就算进入七月上半月，成交依旧突破一万套，比去年同期高出三成左右。天气挡不住刚需进场，这组数据，已经定下了下半年的主基调。第一个关键信号：外网挂牌量大幅下滑，不是房子卖光了，而是房东开始惜售。前两年行情低迷，很多业主只能不断降价卖房，心态跌到谷底。连续五个月二手房价格环比微涨，市场底部彻底夯实之后，无负债的房东选择撤牌观望。低价笋盘越来越少，市面上剩下的房源，大多是不肯让利的业主房源，或是本身带有硬伤的房子。下半年不会再出现大面积以价换量，议价空间会持续收缩。进入下半年，优质小区最多只能谈3%到5%，好楼层、好户型基本没有议价余地。第二个真相：市场极度分化，冰火两重天会贯穿整个下半年。整个市场，完全靠着300万以内的刚需小户型在支撑成交。落户刚需、新上海人，抓住政策红利集中入市，老公房、地铁小两房供不应求。总价500万以上的改善房源，成交依旧冷清，置换链条很难打通。刚需盘稳步坚挺，大户型、远郊冷门房源，依旧去化艰难。第三个规律：托底不暴涨，平稳修复是下半年唯一的走向。很多中介借着淡季成交量稳定，大肆宣传房价即将大涨。其实大可不必焦虑，政策的底线是稳住市场，并不是拉动房价暴涨。第四个预判：金九银十会如期到来，但不会再现狂热场面。但是经过几年市场洗礼，购房者都变得理性，不会盲目跟风抢房。对于自住刚需来说，七八两个月，反而是全年最好的窗口期。市场热度不高，房东心态平稳，不用和几十组客户抢一套房。第五个忠告：未来只分两种房子，流通性好的，和卖不出去的。只有大众接受的主流户型、标准楼层、近地铁房源，才具备保值能力。顶楼、一楼、沿街房、异形户型，就算价格再便宜，以后也很难转手。没有大跌的基础，也没有暴涨的动力，温和分化，平稳筑底。看懂这一点，不用再被各种消息左右，安心选适合自己的房子。
