满五唯一能省多少钱?-无锡房产税费知识

导读：在无锡买卖二手房，同一套房子，因为"证满几年、是不是家庭唯一"，过户时要交的税能差出好几万。今天用大白话把这笔账算清楚，帮你在卖房、买房时心里有数。

先搞懂"满五唯一"是哪四个字？

• 满五
  ：房产证（或契税票）满 5 年。
• 唯一
  ：卖家在无锡市、按家庭算名下就这一套住房，也就是夫妻两口子加上未满18岁的子女，名下在无锡市没有房子。注意安置房只要办了房产证，对于卖家而言，就算名下房子套数。

两个条件同时踩中，这套房子卖的时候，个人所得税（简称个税）直接免征。对于卖家，这就是省钱的命门。

那是不是一定要满五唯一，个税才没有？不是的！如果卖家原来买入这套房子的价格高于现在卖的这套房子，简单来说就是卖亏了，个税可以按差额20%来计算，个税是0！

个税不免，到底要交多少？

在无锡，二手房个税通常两种算法里取一种（具体以窗口为准）：

• 差额的 20%（卖价减去原值再减掉合理费用）；
• 或者全额的 1%（无锡对普通住宅常见按核定征收）。

对大部分普通住宅，实际多按 全额 1% 走。一套 200 万的房子，个税就是 2 万；300 万就是 3 万——这一笔，满五唯一就给你免了。同样如果卖亏了，个税可以按差额20%来计算，个税也是0！相当于没有。

除了个税，还有两笔要心里有数

• 契税：
  由买家交。首套 140㎡以下 1%、140㎡以上 1.5%；二套140㎡以下 1%、140㎡以上 2%；三套及以上都是3%。这是买家的成本，但谈价时卖家也得门儿清。注意如果买家名下有安置房，要看安置房有没有交土出，或者交了土出有没有换证，只要产证上依然是划拨性质，就可以不算名下套数，缴税的时候把房本带上核验一下。
  还需注意新房的特殊性，虽然买了新房，哪怕已经拿房，装修好了住进去，只要没有办房产证，对于缴契税而言，就不算名下套数！

• 增值税及附加：
  住宅"不满二"现在要交增值税 3.18%；"满二"就免征。
  所以：满二是底线。

对卖房人意味着啥？

你想卖房，如果房子刚好满五唯一，或者实打实是亏着卖，第一时间告诉中介和买家——这是实打实的卖点，能帮你和同小区挂得虚高的邻居拉开差距，谈价也硬气。

对买房人意味着啥？

看中一套，顺口问一句"满五唯一不？"——满了，你后续持有成本低，卖家也愿意让一点，或者问一下中介这套房子原先业主买入价多少？业主有税是业主自己的事情，如果业主把税加进房价来卖，那么买家就可以把税算进砍价里；如果业主诚心卖房，没有把他的税加进房价里，那么签合同就可以按国家规定各自缴纳税费。

别光盯挂牌价，要把"税"算进总账。同一个小区，一套满五唯一、一套不满二，表面上差5 万，加上税可能差出10 万往上走。

税费政策各地口径会变，上面是按无锡常见执行说的，具体税率以交易当天税务窗口为准，所以您别拿文章里的数字去跟中介死磕哦。这篇是帮您"心里有谱"，不代表房产交易的全部。

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