北京楼市7月二手房冲破万

一个说真话的学区房博主

北京楼市观察

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北京楼市7月二手房市场延续活跃态势，核心数据及市场特征如下：

成交规模突破荣枯线

网签量持续高位：截至7月24日，新房住宅网签116套，7月共2324套，环比6月下降22.50%，同比去年7月上升22.10%。

二手住宅网签601套，7月共10455套，环比6月下降14.50%，同比去年7月上升9.70%，按近期日均约600套的成交节奏推算，全月网签量预计突破1.3万套（数据来源：北京市住建委官方统计）。

市场活跃度稳固：1.5万套被业内视为"活跃荣枯线"，目前市场已连续8个月站稳该线，交易热度维持高位。

价格稳中微升

价格持续修复：6月北京二手住宅销售价格环比上涨0.1%，至此已连续5个月环比上涨。虽然单月涨幅温和，但价格走势平稳，同比跌幅持续收窄（国家统计局及链家研究院数据）。

区域分化显著：核心城区品质房源（如配套成熟、交通便利的次新房）成交周期缩短至5天左右，议价空间收窄；远郊及20年以上房龄的老旧房源去化仍较慢，部分存在议价余地。

政策支撑与需求释放

政策优化效应显现：2025年底以来，北京落地社保年限下调（五环内非京籍购房社保要求从3年降至2年）、多子女家庭增购1套、二套公积金首付比例降至25%等政策，有效降低刚需和改善群体购房门槛。

置换链条畅通："卖旧买新"连环单占比从一季度30%升至40%，改善需求稳步释放，市场流通效率提升。

市场趋势与建议

短期走势平稳：业内预判7-8月传统淡季成交量或有小幅波动，但不会明显下滑；"金九银十"旺季有望带动成交量进一步抬升，价格或维持0.1%-0.2%的月度微涨。

购房策略分化：

刚需群体：可聚焦城区低总价、配套齐全的现房二手房，避开新房交付不确定性。

改善群体：建议锁定核心区临近轨交的次新房，利用当前置换链条顺畅的窗口期同步操作。

长期背景

2026年上半年北京二手房网签量达93,583套，同比增长5.7%，创近5年同期新高，奠定市场修复基础（北京市住建委数据）。

综上，北京二手房市场呈现"量稳价升"的温和修复格局，政策红利与真实需求共振支撑市场韧性，但区域分化与产品结构性差异仍是主要特征。