MALAYSIA × SINGAPORE 房产小报
马来西亚 & 新加坡房产小报
2026年7月28日 · 星期二
今日七条：柔州可负担房屋"进度缓慢"之争登上头条；新加坡罕见放宽大型集售项目发展商的 ABSD 豁免期至最长七年，是当日最重磅的地产政策；此外还有国行新金融蓝图、金管局6.7万亿资产管理规模年报、星狮地产信托季绩、Merdeka 118 冠名马银行，以及狮城松绑基金投资实物贵金属上限。
头条 · 柔佛
柔州回应可负担房屋"进度缓慢"批评，放眼2030年建成10万单位
柔州房屋及地方政府事务行政议员拿督莫哈末嘉福尼在新山否认柔州可负担房屋发展进度缓慢，回应首相安华本月5日的批评，并强调州政府优先照顾中低收入群的住房需求。他透露，2022年至2026年首季，柔州已完工并移交 1万2412个可负担房屋单位，另有逾8000个单位预计今年底前竣工；目标是2026年底完成3万间，2027至2030年再建7万间，凑足 10万单位。作为全柔最大的可负担房屋项目，依斯干达公主城的柔佛民族住宅计划涉及逾2000个单位，分15万、25万、30万令吉三档，其中"15万令吉一间"的房屋市场价已接近40万令吉，靠州政府津贴让人民买得起。首期951个单位完成率已达96.34%，料2027年首季提前竣工；至今接获逾8000份申请，超过七成申请者是40岁以下年轻人。
点评 ▸ 可负担房屋之所以升级为柔州政治焦点，恰恰因为依斯干达特区房价上行、年轻刚需旺盛——市价40万的房子要靠津贴压到15万才买得起，价差本身就说明了这几年依区房价的涨势。对开发商而言，中低价位段需求确定性最高，是穿越周期的稳盘；对投资者而言，则要留意可负担房屋大量入市对同区二手租售价格的分流效应。
对岸新加坡
政府延长大型集售项目发展商 ABSD 豁免期，最长至七年
新加坡政府进一步放宽发展商的额外买方印花税（ABSD）豁免条件。国家发展部长徐芳达7月28日在新加坡经济评论大会宣布，星期三（7月29日）或之后收购大型集体出售地段的发展商，将获多半年至一年半的时间建造和销售单位。拥有 700至1400个单位的重建住宅项目，豁免期从五年半延至六年；而销售难度更高的"霸级"项目（至少1400个单位），豁免期从五年半大幅延长至 七年。按现有规定，住宅发展商购地须付40%的ABSD，若两年内动工、五年内建完并售罄全部单位，其中35%可获豁免。不过为保障供应，霸级项目发展商须在六年后卖出至少一半单位，否则须补缴35%的ABSD及利息。
点评 ▸ 延长豁免期直接缓解了大型集售项目"限期清盘"的资金压力，等于给近年偏冷的集体出售（en-bloc）市场松绑、降低发展商被迫割价甩卖的风险，利好高端住宅供应端的信心。对柔佛的间接意义在于：新加坡政策每一次微调都会重新校准两地投资的性价比，狮城供给端回暖与南下换汇需求，往往是一体两面。
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马来西亚国行预告《2026–2031金融领域蓝图》，全年经济料增4%–5%，赤字收窄至3.7%
马来西亚国家银行总裁拿督斯里阿都拉昔在2026年Sasana研讨会预告，即将出台的《2026年至2031年金融领域蓝图》将以三大愿景为纲：为更具韧性的社会提供金融支持、为更繁荣的社会提供金融支持，以及打造具前瞻性的金融体系。他指出，财政赤字占GDP比例已从2020年的6.2%收窄至去年的3.7%；尽管遭遇能源供应冲击，今年大马经济仍有望增长4%至5%，且很可能接近区间上限，通胀维持可控。去年大马经济增长5.2%，令吉是本区域表现最好的货币。
点评 ▸ 稳健的宏观基本面加上强势令吉，对跨境购房信心是正面支撑。金融蓝图未来若在绿色金融、数字化按揭等方向落子，将直接牵动今后几年的房贷环境；低而稳定的通胀通常对应温和利率，对购房杠杆偏友好——这是柔佛地产需求端值得盯紧的中期变量。
对岸新加坡
金管局年报：资产管理规模增至6.7万亿新元，货币政策再收紧
新加坡金管局7月28日发布2025／26年报，全行业资产管理规模（AUM）截至去年底增长10.1%、达 6.7万亿新元，连续第三年双位数增长，其中76%资产来自境外、88%投资于全球。当局上财年录得200亿新元净利，含398亿投资收益，但被强势新元造成的164亿货币兑换亏损部分抵消。金管局局长谢啇真指出，全球增长高度依赖数据中心与半导体的投资预期，AI投资热潮的中期可持续性存在不确定性，并提醒风险敞口高的企业与财务缓冲薄弱的家庭审慎举债。此前金管局连续两季收紧货币政策、让新元加快升值，谢啇真称7月之举是抑制通胀的"精心调整"。
点评 ▸ 对房产读者有两条直接线索：其一，新元持续升值放大了新加坡买家南下柔佛的换汇购买力；其二，资产管理规模连年双位数扩张，意味着家族办公室与境外资本继续涌入狮城，这批资金外溢往往落到区域高端地产与另类资产。金管局对家庭杠杆的提醒也是信号——新增大额房贷的门槛与审慎度在上升。
对岸新加坡
星狮地产信托第三季零售组合租用率99.6%，人流增2.4%
星狮地产信托（FCT）2026财年第三季零售组合承诺租用率达 99.6%，与上季99.8%相近（未计入正进行资产提升的后港坊与NEX）；商场人流同比增2.4%，租户销售额微增0.2%，加权平均租期1.7年。截至6月底总杠杆率40.4%，略高于3月底的40%，利息覆盖率3.66倍，65.7%债务已转固定利率，全部为绿色贷款。后港坊资产提升料9月按期竣工、近99%翻新空间已预租；信托早前以4.67亿新元脱售白沙坊，形式上总杠杆率将降至36.5%。单位价格周一跌0.44%至2.26新元。
点评 ▸ 近乎满租的数据印证新加坡郊区型零售物业的抗跌韧性——刚需消费属性强、空置风险低，是零售地产投资者的稳健标杆。脱售白沙坊后杠杆下降、腾出再投资空间，反映信托在高利率环境下"以质换量、优化组合"的打法，可作为区域零售REIT的参照。
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全球第二高楼 Merdeka 118 正式冠名"默迪卡马银行大楼"
在马银行进驻这座全球第二高摩天大楼后，Merdeka 118 今日起正式更名为默迪卡马银行大楼（Menara Merdeka Maybank），以彰显该行总部落户这座地标。与此同时，马银行位于敦霹雳路的原总部大楼 Menara Maybank 更名为敦霹雳大楼（Menara Tun Perak），并继续运作至另行通知，客户与银行服务不受影响。
点评 ▸ 核心租户落定并完成冠名，标志这座地标从建设期迈入运营变现期，对吉隆坡高端商办的去化与估值是正面信号。虽身处吉隆坡而非柔佛，但大型企业以地标塔楼作总部的示范效应，对新山今后甲级写字楼的招商定位具参照意义。
对岸新加坡
金管局8月起取消基金与家办投资实物贵金属5%上限
自8月1日起，金管局将取消基金税务优惠计划下对实体投资型贵金属5%的顶限，让符合条件的基金与家族办公室更灵活分散投资组合，支持更多资本投向新加坡的实物黄金。此为6月副总理颜金勇宣布的四项发展黄金交易市场措施之一，其余包括设立场外黄金清算系统、推出央行黄金保管服务，以及发展黄金相关资本市场产品，以巩固新加坡黄金中心地位。
点评 ▸ 家族办公室生态越壮大，高端住宅与商业地产的潜在买盘就越厚。这类资本枢纽建设，长期看是区域优质地产需求的蓄水池。
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