在伦敦看了三个月房，终于收到中介一封邮件："Your offer has been accepted." 很多人第一反应是发朋友圈——房子到手了。
然后接下来三个月，什么都没发生。律师发来一堆看不懂的表格，中介隔三差五问"searches回来了吗"，卖家那边突然又冒出一个出价更高的买家。
这不是运气差，是英格兰和威尔士买房的制度设计就是这样。而这套流程，恰好也是 SQE1 FLK2 里 Property Law and Practice 的核心内容——考试考它，你自己买房也用得上。
一、SQE1 FLK2 房产实务第一课：Offer被接受≠成交
在英格兰和威尔士，中介口头或邮件确认"offer accepted"，通常写着 subject to contract——法律上不产生约束力。真正让双方"绑定"的节点只有一个：Exchange of contracts（交换合同）。
在 exchange 之前，卖家完全可以接受更高报价把你踢掉（这就是英国人常抱怨的 gazumping），你也可以随时撤，谁都不用赔钱——但你已经花掉的 search fee、估价费、律师工时，通常拿不回来。
💡 顺带提一句：苏格兰走的是完全不同的一套（missives 体系，约束力产生的时点更早）。SQE 考的是英格兰和威尔士法，别把两套搞混。
二、Conveyancing七步走：SQE备考和真实买房通用
整套房产转让流程叫 conveyancing，顺序基本固定，FLK2 很爱考"下一步该做什么"：
1. 委托律师 / Instruction
签 client care letter，做身份核验和反洗钱（AML）检查。中国背景买家这一步最费时间——资金来源证明（source of funds）往往要追溯到国内账户，早点准备。
2. 收合同包 / Draft contract pack
卖方律师寄来合同草稿、产权证据（title），以及卖家填的 TA6（Property Information Form）、TA10（Fittings and Contents）。TA6 里写的东西是有法律后果的，卖家隐瞒纠纷史后来被追责的案子不少。
3. 做调查 / Searches
常规组合：地方政府 search（LLC1 + CON29，查规划许可、道路、强制征收）、drainage and water search、environmental search，特定地区还有采矿 search。贷款机构一般强制要求。
4. 提问 / Pre-contract enquiries
买方律师根据 title 和 search 结果向卖方律师发问。原则仍是 caveat emptor（买者自负），你不问，对方多数情况下没义务主动说。
5. 贷款与验房 / Mortgage offer + survey
银行的 valuation 是给银行看的，不等于房屋检查。真想知道屋顶漏不漏，得单独请 surveyor 做更详细的 survey。
6. 交换合同 / Exchange
这一刻起双方都被绑定，completion date 同时确定。实务惯例是买方支付房价 10% 作为定金（可协商降低）。买方通常从这一刻起承担风险，保险要跟上。
7. 完成交割 / Completion
尾款划转、钥匙交付。之后还有两件必须做完的"收尾"，见下一段。
三、Completion之后的两个时限：FLK2最爱考的细节
很多人以为拿钥匙就结束了，法律上还没有。
印花税申报（SDLT）：英格兰和北爱尔兰适用 Stamp Duty Land Tax，交割后须在 14 天内提交申报并缴税。威尔士适用 LTT、苏格兰适用 LBTT，税率与申报时限各不相同，以当地税务机关现行规定为准。
土地登记（HM Land Registry）：依《Land Registration Act 2002》s.27，可登记处分必须完成登记才产生法律效力。买方律师在交割前会做带优先期的官方检索（OS1），拿到 30 个工作日的 priority period，必须在这个窗口内递交登记申请，否则优先保护失效。
四、Freehold还是Leasehold：SQE1土地法与买房的共同必修课
英国公寓绝大多数是 leasehold（租赁产权），你买的是一段有年限的权利，不是土地本身。看房时务必确认三件事：
① 剩余年限——年限越短越难贷款、越难转手，延长租期要花钱走法定程序；
② Service charge 和 ground rent——要来近三年的账单，看有没有大额维修分摊（major works）在酝酿；
③ Lease 条款限制——能不能转租、能不能养宠物、能不能改结构。
依据现行《Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022》，多数新签的住宅长租约地租被限制为"peppercorn"（象征性），但这只管新租约，老 lease 里的地租条款仍然有效。近年 leasehold 改革立法陆续推进，部分条款分阶段生效，涉及具体权利请以现行法条为准。
五、两个人合买？这个选择比选房还重要
情侣、夫妻、朋友合买，律师会问你选 joint tenants 还是 tenants in common。很多人随手勾一个就过去了。
Joint tenants 适用 survivorship（生存者取得权）——一方去世，份额自动归另一方，遗嘱管不了。Tenants in common 则可按出资比例持份，各自的份额可以通过遗嘱处分。首付出资悬殊的情况下，通常还要配一份 declaration of trust 把比例写清楚。
这一块横跨 Land Law 的 co-ownership 和 Trusts，在 FLK2 里出现频率很高，现实中翻车的也不少。
六、SQE备考人和买房人共用的一份检查清单
✅ 确认你的律师或 conveyancer 受 SRA 或 CLC 监管，可在 Law Society 的 Find a Solicitor 上核对
✅ 预算里除房价外，留出印花税、律师费、search fee、survey、登记费
✅ AML 和资金来源文件提前两个月准备，跨境资金尤其
✅ Exchange 之前不要订搬家公司、不要辞租约
✅ Leasehold 一定要看 lease 剩余年限 + 三年 service charge 账单
✅ 合买先谈清 joint tenants / tenants in common
📌 备考提醒：SRA 在 2026 年 4 月发布了年度审核后的 Assessment Specification 更新，适用于 2026 年 9 月 1 日之后举行的 SQE 考试。备考 FLK2 的同学记得对照最新版大纲核一遍范围，具体内容以 SRA 官网公告为准。
房产实务在 FLK2 里的特点是"流程题多、时限题多"——顺序、天数、谁对谁负什么义务，是最容易拿分也最容易被绕晕的部分。把这七步在脑子里跑通一遍，比死记条文有用得多。
本文仅作一般性法律知识介绍，不构成具体交易的法律意见。实际买卖请委托持牌律师或 conveyancer 处理。
