北京买房必看 · 2026最新版
北京买房税费全景指南
一文搞懂商品房 / 已购公房 / 央产房 / 经适房 / 限价房 / 自住房所有交易税费 + 退税抵税政策 + 实例计算
买房不光看房价，税费也是一笔不小的支出。不同性质的房产，税费差异可能高达几十万。北京市场上能交易的房屋类型多，政策也一直在变，很多人搞不清楚自己看中的房子到底要交多少税。
这篇文章把北京所有可交易房产类型的税费全部梳理清楚，从契税、增值税、个税到土地出让金，从2024年12月契税新政到2025年12月增值税降率、2026年换房退税延期，全部覆盖。看完这篇，你对自己的购房成本会心里有数。
1近期四大税费新政
2024年12月+2025年12月+2026年1月，密集出台
2024年12月1日
变化一：取消普通住宅和非普通住宅标准北京正式取消普宅/非普宅划分，满2年住房统一免征增值税，不再区分房屋类型
2024年12月1日
变化二：契税优惠面积从90㎡提高到140㎡家庭唯一住房和二套住房，≤140㎡统一按1%征收契税；>140㎡首套1.5%、二套2%
2024年12月1日
变化三：北京二套房纳入契税优惠此前北京二套契税固定3%，现在140㎡以内只要1%，直降2/3
2025年12月30日
变化四：不满2年增值税征收率5%降至3%财政部、税务总局新公告，不满2年住房对外销售的增值税征收率从5%下调到3%。500万的房产增值税从约23.8万降到约14.6万，省9.2万
2026年1月14日
变化五：换房退个税政策二次延期至2027年底三部门公告（2026年第3号），换房退税政策有效期延长至2027年12月31日，这是该政策第二次延期
💡 一句话理解新政影响
以前在北京买二套房，契税固定3%。现在140㎡以内的二套房，契税只要1%——买一套500万的房子，契税从15万直接降到5万，省了10万。满2年的大面积房不再交增值税了。不满2年的增值税也从5%降到3%。换房退个税政策已延期到2027年底。改善置换成本大幅下降。
2五大税种详解
买房到底要交哪些税？逐一拆解
📊 税种一：契税（买方缴纳）
契税是买房时最大的单项税费，由买方缴纳。2024年12月新政后，北京执行全国统一标准：
契税 = 网签价（或过户指导价） × 对应税率
注：家庭唯一住房指购房人、配偶及未成年子女名下无其他住房。北京限购政策下，最多买两套，所以第三套3%极少出现。
📊 税种二：增值税（卖方缴纳，实际常转嫁买方）
增值税经历两轮重大调整：2024年12月取消普宅/非普宅标准（满2年统一免征），2025年12月30日再将不满2年的征收率从5%下调至3%。规则大幅简化：
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|---|
| 3%2025.12新降 | 全额征收：网签价 ÷ 1.03 × 3%（另有附加税约0.18%，城六区减半） |
| 免征 | |
💡 2025年12月30日财政部、税务总局发布公告，将个人销售购买不足2年住房的增值税征收率从5%下调至3%。以500万房产为例，增值税从约23.8万降至约14.6万，直接省了9.2万。
⚠️ 两轮新政前：满2年的非普通住宅需按差额缴纳增值税；不满2年的按5%征收。现在满2年无论面积多大一律免征，不满2年也从5%降到3%。
📊 税种三：个人所得税（卖方缴纳）
"满五唯一" = 房产证或契税票满5年 + 卖方家庭在京唯一住房满足这两个条件，个税直接免
💡 已购公房个税特殊：查不到原值时按网签价1%核定征收，比商品房差额20%通常更划算。
📊 税种四：印花税
买住宅不用管印花税，已经免了十几年了。买商办类房产才需要交。
📊 税种五：土地出让金 / 综合地价款
这是商品房以外的房产类型独有的费用，本质是补缴当初没交的土地费用。不同房屋类型计算方式完全不同，后面逐一详解。
⚠️ 这是最容易踩坑的费用。有些房子看着便宜，一算土地出让金可能多出几十万，首付直接不够。
3七大房产类型税费逐一拆解
从商品房到政策房，一个都不漏
① 商品房最常见 · 最简单
通过出让方式取得土地、市场化开发建设的房屋。新房和二手商品房都算，是北京市场上最主流的房产类型。
契税首套≤140㎡ 1% / >140㎡ 1.5%二套≤140㎡ 1% / >140㎡ 2%
增值税满2年免征 / 不满2年全额3%
个税差额20% 或 核定1%满五唯一免征
土地出让金无
交易限制无限制
📦 实例：买商品房
场景：小李首套房，买朝阳某商品房，面积89㎡，网签价400万。房子满2年但不唯一。
契税：400万 × 1% = 4万 增值税：满2年 → 免征 个税：非满五唯一 → 400万 × 1% = 4万（核定征收） 印花税：免征 土地出让金：无
合计税费：8万元（契税4万 + 个税4万）
② 已购公房（房改房）多一项土地出让金
职工按成本价、标准价或优惠价购买的原单位公有住房。北京城六区成本价为1560元/㎡（远郊区1290元或1120元）。
契税同商品房标准
增值税满2年免征 / 不满2年全额3%
个税查不到原值 → 网签价 × 1%满五唯一免征
土地出让金成本价房：1560元 × 面积 × 1%= 15.6元/㎡
标准价/优惠价需先补足成本价1560元 × 面积 × 6%
已购公房土地出让金 = 1560元/㎡ × 建筑面积 × 1%（城六区标准，实际就是15.6元/㎡）
📦 实例：买已购公房
场景：小张首套房，买海淀某已购公房（成本价），面积60㎡，网签价350万。房子满五年唯一。
契税：350万 × 1% = 3.5万 增值税：满2年 → 免征 个税：满五唯一 → 免征 土地出让金：15.6元 × 60㎡ = 936元 印花税：免征
合计税费：35,936元（契税3.5万 + 土地出让金936元）已购公房的土地出让金其实很低，60㎡的房子不到1000块。而且公房通常查不到原值，个税按1%核定，比商品房差额20%更省钱。
③ 央产房已购公房的子类
原产权单位是中央在京单位的已购公房。税费标准同已购公房，但必须先办理央产上市登记备案才能交易。
上市前置需办理《央产上市表》
契税同商品房标准
增值税满2年免征 / 不满2年全额3%
个税网签价 × 1%（核定）满五唯一免征
土地出让金1560元 × 面积 × 1%（同公房）
⚠️ 怎么判断是不是央产房？看原购房协议，产权单位名称以"中国""北京市"开头的基本是央产房。也可以拨打蓝岛央产办电话查询。办理上市表需要档案所在单位开具证明，流程通常1-2周。
④ 一类经济适用房满五年才能交易
面向低收入家庭公开发售的政策房，房本上写"经济适用房"。必须满5年才能上市交易，且需补缴综合地价款。
交易限制满5年
契税同商品房标准
增值税满2年免征 / 不满2年全额3%
个税差额20% 或 核定1%满五唯一免征
综合地价款2008.4.11前购买：网签价 × 10%2008.4.11后购买：差额 × 70%
一类经适房（2008年前）综合地价款 = 网签价 × 10% 一类经适房（2008年后）综合地价款 =（同地段商品房价 - 原购价）× 70%
📦 实例：买一类经适房
场景：小王首套房，买某2005年一类经适房，面积80㎡，网签价300万。房子满五年不唯一。同地段商品房评估价约380万，原购价30万。
契税：300万 × 1% = 3万 增值税：满2年 → 免征 个税：300万 × 1% = 3万（核定） 综合地价款（2008年前）：300万 × 10% = 30万 印花税：免征
合计税费：36万元（契税3万 + 个税3万 + 综合地价款30万）注意！一类经适房的综合地价款非常高，300万的房子要多交30万。这就是为什么经适房挂牌价看着便宜——便宜的部分被综合地价款吃掉了。
⑤ 二类经济适用房回迁房为主 · 无5年限制
房本上写"按经济适用房管理"，主要是回迁安置房和单位集资建房。取得产权证即可交易，无5年限制。比商品房多一项3%的土地出让金。
交易限制无限制（有产权证即可）
契税同商品房标准
增值税满2年免征 / 不满2年全额3%
个税差额20% 或 核定1%满五唯一免征
土地出让金网签价 × 3%
二类经适房土地出让金 = 网签价 × 3%
📦 实例：买二类经适房
场景：小赵首套房，买某回迁房（二类经适房），面积70㎡，网签价280万。房子满2年不唯一。
契税：280万 × 1% = 2.8万 增值税：满2年 → 免征 个税：280万 × 1% = 2.8万（核定） 土地出让金：280万 × 3% = 8.4万 印花税：免征
合计税费：14万元（契税2.8万 + 个税2.8万 + 土地出让金8.4万）
⑥ 限价商品房（两限房）历史产品 · 已取消
政府限价限面积的政策房，现已取消新建，但存量房仍可交易。必须满5年才能过户。比商品房多一项土地等价收益款（差额的35%）。
交易限制满5年
契税同商品房标准
增值税满2年免征 / 不满2年全额3%
个税差额20% 或 核定1%满五唯一免征
土地等价收益款（网签价 - 原值）× 35%
限价房土地等价收益款 =（网签价 - 原购价）× 35%
📦 实例：买限价商品房
场景：小陈首套房，买某限价商品房，面积90㎡，网签价350万。原购价50万。房子满五年不唯一。
契税：350万 × 1% = 3.5万 增值税：满2年 → 免征 个税：350万 × 1% = 3.5万（核定） 土地等价收益款：（350万 - 50万）× 35% = 105万 印花税：免征
合计税费：112万元（契税3.5万 + 个税3.5万 + 土地等价收益款105万）限价房的土地等价收益款极为惊人！350万的房子光这一项就要105万。所以限价房挂牌价会远低于周边商品房——便宜的部分全在土地等价收益款里。
⑦ 自住型商品房满五年 · 差额30%
2013-2014年间推出的政策房，价格低于周边商品房约30%。现已停止新建，存量房满5年后可上市交易，需补缴差额的30%。
交易限制满5年
契税同商品房标准
增值税满2年免征 / 不满2年全额3%
个税差额20% 或 核定1%满五唯一免征
补缴费用（网签价 - 原购价）× 30%
自住房补缴费用 =（网签价 - 原购价）× 30%
4全类型税费对比总表
一张表看完所有差异
注：契税栏"1%/1.5%/2%"指≤140㎡首套/二套1%，>140㎡首套1.5%/二套2%。所有类型增值税不满2年均按3%征收率全额征收（2025年12月新政策，原为5%）。个税满五唯一全部免征。
5三大退税抵税政策
能省的钱一分都不能少
💰 政策一：换房退个人所得税
有效期：2024.1.1 - 2027.12.31（已两次延期）
卖掉自有住房后1年内重新买房的，卖房时交的个税可以退！该政策2022年10月首次推出，2023年8月第一次延期至2025年底，2026年1月第二次延期至2027年底。
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| 全额退还 |
| 按比例退还（新购房金额 ÷ 卖房金额 × 已缴个税） |
条件：①卖房和买房在同一城市 ②卖房人必须是新购房的产权人之一 ③必须在卖房后1年内完成购房
📦 退税实例
场景：2024年3月卖掉一套房，成交价500万，交了个税10万。2024年10月又买了一套600万的房。
新购房金额600万 ≥ 卖房金额500万 退税金额 = 10万（全额退还）
场景2：如果新买的房只有300万呢？
退税金额 = 300万 ÷ 500万 × 10万 = 6万
💰 政策二：已购公房换房契税优惠
这个政策比较冷门但很实用：卖掉已购公房前后1年内买商品房，可以按差额交契税。
应缴契税 =（新购商品房成交价 - 已购公房出售价）× 契税税率
📦 实例
场景：卖掉一套已购公房，成交价300万。1年内买了一套400万的商品房（首套，≤140㎡）。
正常契税：400万 × 1% = 4万 差额计税：（400万 - 300万）× 1% = 1万省了3万！
注意：此政策仅适用于卖已购公房后买商品房的情况，且两个交易须在1年内完成。具体执行建议咨询12366税务热线。
💰 政策三：房贷利息专项附加扣除
这是每年都能享受的个税减免，不是一次性的。
💡 每月省1000元个税基数，按最高45%税率算每年最多省5400元，20年累计最多省10.8万元个税。 操作方式：打开"个人所得税"App → 专项附加扣除 → 住房贷款利息 → 填报房贷信息即可。已婚夫妻可约定由一方扣除，或各扣50%。
每人一辈子只能享受一次首套房贷利息扣除。如果之前享受过后来作废了（补缴了税款），再买房仍符合条件可以重新享受。
6税费谁出？一张表说清楚
法定承担方 vs 实际操作
⚠️ 北京二手房交易中，虽然增值税和个税法定由卖方承担，但实际操作中"税费各付各的"和"包税"两种情况都有。看房时一定要问清楚报价是"净得价"还是"各付税费"，这直接影响你的实际支出。
7六个省钱要点
实操经验，每条都能省钱
💡 省钱清单
- 优先选满五唯一的房子
- 满2年比不满2年省得多：满2年增值税全免，不满2年即使降到3%，500万的房子也要交14.6万
- 已购公房个税更省
- 换房务必1年内操作
- 政策房要算总账
- 房贷利息记得抵扣
8政策依据
权威来源，放心参考
① 财政部 税务总局 住建部《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（2024年11月）
② 北京市住建委 财政局 税务局《关于取消普通住房标准有关事项的通知》（2024年11月18日）
③ 财政部 税务总局《关于个人销售住房增值税政策的公告》（2025年12月30日，征收率5%降至3%）
④ 财政部 税务总局 住建部公告2026年第3号《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（2026年1月14日，延期至2027年底）
⑤ 财政部 税务总局 住建部公告2023年第28号（换房退税首次延期，2024.1.1-2025.12.31）
⑥ 国务院《个人所得税专项附加扣除暂行办法》（国发〔2018〕41号）
⑦ 京财税〔2003〕917号《关于已购公有住房上市出售有关契税政策的通知》
⑧ 国管局中央国家机关住房资金管理中心相关政策文件
⑦ 国家税务总局2025年1月房地产税收新政数据通报
本文信息截至2026年8月，后续如有政策调整以官方最新发布为准。具体税费计算建议以税务窗口或12366热线确认为准。
玩转京房
专业解读北京房产政策 · 买房路上少走弯路
本文仅供参考，不构成投资建议
