北京二手房量价夯实

一个说真话的学区房博主

北京楼市观察

我的思考不一定全对，但希望对你有启发

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根据当前市场动态和政策环境，北京二手房市场呈现以下关键特征：

一、7月成交企稳，刚需支撑明显

‌成交结构‌：300万以下房源占比达53%，刚需购房为市场主力。昌平、通州、丰台等外围区域成交活跃，90-140㎡、总价400万-800万元改善型产品需求旺盛。

‌价格与供需‌：挂牌量从高峰17万套回落至约‌11.77万套‌（链家前台数据），议价空间从高位收窄，供需关系改善。但市场内部分化加剧，朝阳、望京等部分次新小区价格较2023年高点回落超20%，高位购入业主面临较大浮亏。

7月北京网签数据，

7月31日新房住宅网签154套，7月共3113套，环比6月下降26.65%，同比去年7月上升8.05%。

二手住宅网签791套，7月共13875套，环比6月下降16.50%，同比去年7月上升8.40%。

以下截图来自北京市住建委官网

二、8月市场趋势：政策托底，平稳延续

‌政策支持‌：

“卖一买一”个税退税政策延续至2027年底，置换链条持续畅通。

首付比例降至15%（非核心区）、房贷利率保持低位（首套3.05%），降低购房门槛。

3000亿保障房再贷款推进存量房收储，加速库存去化。

‌短期走势‌：

‌量稳价调‌：8月延续淡季特征，成交量预计维持在1.4万套左右，不会大幅冲高。买方市场下，成交依赖业主让价（当前议价空间约3%-5%）。

‌分化持续‌：核心区品质次新房价趋稳，但近郊刚改板块（如北苑、新北苑）因供应过剩，价格仍承压。学区房溢价进一步弱化（如太阳宫红玺台单价从20万/㎡回落）。

‌挂牌量管控‌：部分业主暂缓出售，挂牌量较4月峰值下降约17%，减轻市场抛压。

三、购房建议

‌刚需客户‌：8月是窗口期，可关注总价400万内亦庄河西次新（金域东郡）、回龙观品质社区（领秀慧谷），兼顾流通性和居住体验。

‌改善置换‌：优先处理老破小、小户型资产，置换目标锁定高得房率次新三居（如双井、芍药居板块），但需警惕郊区溢价盘。

‌风险提示‌：避免参照2023年高点价格预期，重点关注产业支撑强、学区确定性高的板块，远离同质化严重的近郊次新扎堆区。

‌总结‌：7月二手房市场以价换量夯实底部，8月在政策护航下延续企稳态势，但难现“冲刺式”增长。购房者应把握议价空间，聚焦核心需求，回避泡沫资产。