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2026年7月,上海房产成交分析 & 市场解读 & 预测

2026-10-30 14:15:33

截止2026年7月上海二手住宅全年累计总成交套数：170365 套，月均成交：24337 套，持续站稳 2 万套楼市荣枯线，创 2022 年以来近五年同期新高。

新房成交数据

总成交量：11762 套（含住宅、办公、商业、车位等），剔除商办、车位：7136 套

日均成交量：379 套

环比与同比：同比 2025 年 7 月+27%；环比6月-33%

新房市场结构性行情：刚需盘去化平稳，核心地段改善楼盘中的中小面积（比如安澜上海170-210的户型）认购热度更高，积分盘数量相比上半年有所减少。

特点1：开盘即清盘的市场，一去不复返。安*上海、嘉佰道徐汇等楼盘开分销，意味着着整个上海新房市场发生了标志性的转折，内环内新房不愁卖的好日子，一去不复返。

特点2：豪宅仍然维持高频小体量供应的态势，即一个板块同一时间只推出一个楼盘，避免供应过多、导致续销的情况发生，目的：维持主城区新房的火热，确保量价微升。

特点3：产品升级，新房价格上涨乏力，触发积分的楼盘，几乎不存在，开盘即售罄的日子一去不复返，开发商也在愁销路，因此，我们看到，新房价格上涨幅度也是肉眼可见的缩小，产品也在迭代升级，最明显的是得房率普遍做到了90%，相当于新房价格普遍打9折。

特点4：城市更新速度2%左右，豪宅土地持续供应。从翠湖7，8，9期，东安二村530亿的土拍，城市更新的速度从未停止，用新房土地供应去控制二手市场，这个策略也一直没有变。

二手房成交数据分析

总成交量：23078 套，（含住宅、办公、商业、车位等）日均成交：744 套，

环比与同比：2026 年 6 月 25158 套（环比 - 10%，传统高温淡季正常回落）同比 2025 年 7 月：+18%

成交特征：刚需 300–600 万仍是主力；改善置换持续活跃；国家统计局数据：上海二手房价格连续第 5 个月环比微涨

7 月酷暑淡季，二手房成交量自6 月高点小幅回落，但依旧站稳2.2 万套，连续 5 个月维持 2 万套以上，中长期流动性处于近几年高位；
业界将月成交量2万套定为上海二手房市场的荣枯线，3万套则是进入活跃周期的分水岭，意味着楼市显著回暖。从目前数据看，上海二手房市场依然健康。

市场预测

新房：豪宅土地持续供应，拆迁旧改等城市更新速度维持在2%左右。新房价格将持续微涨，销售压力变大，新房大面积开通渠道分销将是大势所趋。一二手房已经完全走出倒挂行情。

尽管市场回暖明确，但价格保持平稳运行，结构性分化特征持续深化。聚焦核心地段、提升产品品质，以优质房源赢得购房者认可，才能把握住本轮市场复苏机遇。

二手房： “量稳修复、预期回归、底部持续抬升” 将是今年的显著特征。进入高温闷热的7.8月份的传统淡季，供应会增加，议价空间也会变大，因此，对于刚需买家来说，把握7.8月的二手市场，有的挑，可以选，价格也会比较美丽，是一个下手的好时机。

政策方面：20000套是二手房成交量的关键支撑位，目前看2026年整个体数据是有保证的，如果7.8月份有政策加码，市场热度有望稳步维持到年底。

总结

历经了3年大跌，目前的伤害房产市场是近5-8年的大底部，置换、学区、结婚等刚需客户现在出手，仍然是一个不错时机。原因是：土拍正逐步取消限价，三道红线进一步解除，近5年一手房普遍涨幅在25%，因此，倒挂正逐步退出历史舞台，新房套利空间也越来越小，交付质量风险却越来越高，这也将会使二手房的性价比逐步凸显。

外环外的限购，名存实亡。分化将会越来越大，改善和中长期投资群体，建议将地段和板块作为优先考虑因素。

2026年A股双创历经了一波50%左右的A杀。对于部分股市获利的投资者，我的建议是，股市只是一串数字，不是资金的长久之地，不赚最后一个铜板，阶段性止盈，把股市的资金变成衣食住行的消费品，变成房子，改善自己和家人生活，才是实实在在的意义。因此，你不需要以身试险，只需要提前守在终点，等风来。