先看大市：7月北京二手房网签约1.4万套，环比6月（16618套）下降约16%，但同比去年7月（12784套）仍增长了9.5%。大市在降温，但放在历史坐标系里，这个成绩不算差。

回到昌平南本身：7月成交231套。

看这张图：去年7月成交210套，今年3月冲到382套，7月231套

昌平南二手房月均成交套数的历史均值，大概在260到280套之间。231套，略低于均值，不是什么崩盘。7月是房地产传统淡季，叠加天气因素，历史上7月成交量普遍低于同年年均水平。

我的判断：7月是季节性回调，不是趋势掉头。看清楚这一点，比什么都重要。

7月昌平南到底卖了多少

先上一组数据：

总成交231套（数据覆盖7月全月），总成交额7.61亿，平均单价33393元/㎡，中位数单价32633元/㎡。

231套是什么概念？比去年7月（210套）还多了21套。同比来看，昌平南二手房热度实际上是正增长的。只是因为前几个月的峰值太高，显得7月数据不漂亮。

7月成交居室分布：两居室109套、三居室89套、一居室25套，其余为四室及以上户型。两居室+三居室合计占总量85%以上——这个市场的绝对主力，是刚改客户。

总价结构更清晰：200万以内25套（占10.8%），200-300万71套（30.7%），300-400万81套（35.1%），400万以上54套（23.4%）。

300到400万，是昌平南二手房最热的成交区间。

有意思的是，4万+单价段成交量并不低。单价超过4万的改善型房源合计44套，占全月成交总量近两成，说明核心地段的次新产品需求依然坚挺。

板块热度：霍营第一，回龙观紧随其后

按成交热度排：

第一梯队：公园悦府平均单价44000到49000元；国风美唐单价44000到47000元；紫金新干线单价40000到44000元。这三个小区的共同特征：次新、品质、地铁配套成熟，价格锚定在4万以上。

第二梯队：融泽嘉园均价36710元；金域华府一期均价43549元。龙域板块离西二旗近，码农通勤首选，不过7月成交量不及预期。

第三梯队：领秀慧谷均价36876元。价格跨度大——A区300万出头能上车，D区120㎡成交总价628万，单价破45000元。

回龙观板块内部也有分化。新龙城13套全板块最高，均价36197元；佰嘉城均价26547元，是板块内价格最亲民的梯队。

还有两个极端值值得单独说：紫金书院，2套成交，单价52522到52873元——全板块最高，没有之一。公园悦府二区，2套，单价47700到49000元。这两个盘的价格天花板，说明昌平南核心改善需求的价格承受力，远比外界想象的要强。

8月展望：买方的窗口期，还在

短期来看，8月昌平南二手房成交量预计在210到250套之间，单价在33000到35000元/㎡区间震荡。除非有重大政策刺激，否则大涨大跌的概率都不大。

对于正在看房的人，我的建议是：现在是上车的好窗口。市场情绪不再亢奋，议价空间比三四月大，而且次新盘的房东心态也在松动，遇到合适的别过度犹豫。

但如果你想的是"抄底投资"，昌平南现在的租金回报率和政策环境，都不支持这个逻辑。

昌平南二手房的基本面没有变——码农购买力在，地铁通勤需求在，新房土拍价格也在往上走。这个板块的长期价值，不需要靠政策续命。

说明：本文数据来源公开成交数据整理，全文内容仅供参考，不作为投资买卖依据！2026年7月