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二手房带看与成交的差异意味着什么？
Q：今年上半年二手房市场的带看和成交为什么会出现明显分歧？历史上这两个指标的关系是怎样的？
A：从冰山二十个城市的历史数据来看，二手房的带看和成交拟合度相当高，基本上是同步指标，甚至带看还略微领先，相关性非常强。但今年上半年这两个指标出现了完全不一样的表现，重点二十个城市整体带看同比下降，而成交在去年高基数的基础上仍然取得了不错的增长。这个现象其实是去年下半年市场特征的镜像翻转——2025年下半年带看并不弱，但成交随着市场下行在往下走。由于这两个时期出现了迥然不同的表现，自然就会关注到成交转化率这个指标，也就是近六个月的二手房成交除以近六个月的带看。从这个指标来看，2026年以来不管是二十城整体还是一线城市、二线城市，成交转化率都异常偏高，而2025年下半年放在历史上看又是一个异常低的位置，所以今年成交转化率的异常偏高和去年下半年的异常偏低存在相关关系，今年成交的改善很大程度上是来源于去年积压带看的陆续转化。
Q：过去几年成交转化率出现过几次异常提升？分别是什么原因？今年这次和之前有什么不同？
A：在过去几年的房地产下行周期中，成交转化率异常提升出现过三次。第一次是2023年的小阳春，当时疫情放开后大家对未来预期比较好，叠加疫情期间积累的大量需求集中释放，成交量和价格都出现了非常明显的增长。第二次是2024年四季度，主要是924政策力度比较大，对居民购房预期的提升作用相当好。而2026年上半年是第三次出现，而且这次一线城市的转化率相对还要更高一些。但这次和之前两次不一样，2026年上半年虽然也出了一些政策，比如公积金政策的调整，但整体力度并不算特别强，更多是在已有政策上的优化，并非从零到一的影响，所以政策效果没有想象中那么大。核心原因和2023年类似，是积压需求的释放——2023年释放的是疫情期间积压的需求，而2026年释放的是2025年下半年积压的带看。
Q：2025年下半年为什么会出现大量积压的带看？这对市场供需两端分别产生了什么影响？
A：2025年下半年积压大量带看，核心原因是房价下跌速度过快。普通购房者如果比较急切要买的话，看房周期一般是一周或一个月，但那个时期每个月去看房都会发现价格有明显降幅，这让购房者很难出手，大家会延迟购房决策。与此同时，从2025年十月份开始，重点城市的二手房挂牌量出现了不同程度下降。挂牌量下降要么是成交量起来消化库存，要么是房东主动撤牌。由于去年四季度成交量并没有特别明显的起来，所以排除了第一种可能，更多的是房东主动撤牌。我们把二十个城市去年十月以来的挂牌量下降幅度和去年下半年的房价下跌速度做了回归分析，发现解释力度和相关性都特别强。这就带来了两个结果：购房者延迟购房决策，以及大量房东惜售主动撤牌。这两个因素叠加，就导致去年积压的带看在今年陆续转化，促成了今年上半年成交量特别好、成交转化率特别高的局面。
Q：站在当前时间节点，后续二手房市场的量和价分别怎么展望？
A：从量的角度看，七月份的数据显示重点二十个城市成交量还有大个位数的增长，其实比预期要好，但带看表现就比较差了，同比下降7.2%。由于成交还是明显比带看好，预计后续成交会继续向带看回归，成交压力可能会陆续凸显。但带看也就是下降7.2%，整体压力还好，结构性压力更大一些——七月份一线城市成交量同比增长大概6%，但带看量同比下降了22.9%，这个矛盾相当突出，意味着一线城市成交量下滑的压力可能会比较大。不过并非所有城市都面临同样问题，如果把当前成交量同比和带看量同比放在十字象限图里，合肥、武汉、苏州、宁波这几个城市落在了第一象限，带看和成交比较匹配，主要是因为这几个城市有产业支撑，后续成交的持续性会更好一些。从价格的角度看，今年上半年价格修复是因为供给收缩、需求集中释放。但展望后续，需求端有一定萎缩，七月份二手房挂牌量已经出现环比回升，供给端压力变大、需求端走弱，供需关系在六七月份出现了边际走弱的迹象。不过从业主信心指数、调涨比例、挂牌价跌幅、议价空间等指标来看，虽然高频趋势在走弱，但和去年下半年同期比还是要好很多，后续价格虽然会有压力，但大概率不会出现像去年下半年那样的急跌，今年毫无疑问已经出现结构性触底的迹象。
